2005年重庆市房屋销售价格比2004年同期上涨7.2%,受国家宏观调控政策和重庆市居民房屋需求增幅减弱的影响,全年房屋销售价格涨幅呈逐渐下降趋势,一到四季度房价较去年同季分别上涨7.8％、7.6％、6.9％、6.5％。其中全年商品房销售价格上涨7.4%,二手房销售价格上涨6.3%。

    一、价格变动的主要特点

    (一)商品房中住宅销售价格涨幅逐步回落

    今年商品房住宅销售价格比上年同期上涨7.0%,四个季度涨幅分别为7.4%、7.3%、6.7%、6.5%,涨幅逐步回落。

    2005年政府工作报告中提出,要重点抑制生产资料价格和房地产价格的过快上涨,这是政府调控房地产市场给出的信号。 2005年3月央行实施房贷新政、4月27号国家出台了调控房地产市场的“国八条”、5月国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》贯彻“国八条”的具体措施。调控措施的实施,使重庆市的房地产市场产生了一些明显的变化和影响,特别是七部委出台的意见,有力地抑制了房屋的投机需求,通过控制需求稳定房价。

    (二)商业娱乐用房拉动非住宅价格上涨

    全年非住宅房屋销售价格比去年同期上涨9.1％,涨幅比住宅价格涨幅高出2.1个百分点。非住宅房屋销售价格保持较高速度上涨主要是受非住宅中的商业娱乐用房上涨推动,全年商业娱乐用房价格涨幅高达10.1％,也是各类房屋价格中唯一保持两位数涨幅的。

    近年来重庆市各个地区城市建设飞速发展,原有发达商业区在软件和硬件配套设施方面都取得了长足进步,商业氛围日趋成熟,商业娱乐用房的市场价值不断提高；周边的正在迅速崛起的新兴开发区对商业娱乐用房的需求越来越大,各方面因素促使其价格上涨。虽然政府连续出台了一系列控制房价上涨的政策,但其核心部分是通过提高交易成本,减少单纯以倒卖房屋获利为目的的投机需求,从而稳定房价。商业娱乐用房本身价格较高,并且受周边条件影响较大,买卖商业娱乐用房门槛高风险大,投机需求相对较少,所以新政对商业娱乐用房的销售价格并未有太大影响。从目前的情况看,周边区县的城市化的推进,是今后一段时间内商业娱乐用房价格上涨的重要因素。

    (三)二手房市场高开低走,价格涨幅快速回落

    2005年重庆市二手房销售价格比2004年同期上涨6.3％。分季度看,二手房价格涨幅明显成下降趋势,一到四季度二手房价格分别上涨9%、7.7%、4.8%、3.5％,国家新政对二手房价格影响甚大。

    在2004年重庆房屋销售价格以两位数增长和主城区大面积拆迁的背景下,2005年1至5月重庆二手房销售价格增幅也保持较高水平。在七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》后,二手房交易成本显著提高,市场随即出现了大量抛盘,卖房者都力争在6月1日政策实施前脱手,降低交易成本,与此同时购房者却更多的是保持观望态度,交易变得越发谨慎,交易量大幅度萎缩。市场虽然面对新政策压力,只有少数卖房者通过降价来达到脱手的目的,而绝大部分保持现有价格,整个市场观望的氛围比较浓。加上之前旧城改造拆迁产生的被动购房需求已经基本释放完毕,下半年部分规模交小的房屋中介甚至出现了数月都无交易的情况。

    二、影响房地产价格变动的主要因素

    随着重庆市经济的快速发展、居民消费水平的逐步提高,在需求和成本的推动下,重庆市房价仍然会保持一个相对温和的上涨幅度。

    在需求方面,随着重庆居民收入水平的不断提高,居民改善住房条件的迫切需求仍然旺盛,是刺激房地产市场发展的重要因素。同时重庆城市化进程也在加快向前,大规模旧城拆迁改造将会激发出更多购房需求,推动房地产市场发展。

    在政策方面,政府针对我国近年来房价上涨过快的情况出台了一系列调控政策稳定房地产市场。表面上降低了房地产市场的繁荣程度,但新政实实在在地控制了房价的快速上扬,抑制了投机需求,有效地预防了可能出现的市场虚假繁荣,对于房地产市场的健康持续发展有着重要意义。

    从成本上看,一方面是房屋建筑材料和费用价格上升。2005年重庆市固定资产投资价格比上年上涨2.3%。其中,建筑安装工程价格上涨2.2%,材料费价格上涨1.6%。另一方面国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,即“71号令”。要求各地必须在2004年8月31日前,将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕,通过这一系列调整土地价格远远超过原有的协商出让价格,而由此增加的建房成本也将在最近两年逐渐传递到房屋销售市场。以上两方面的因素增加了房屋建设成本推动房价上升。

    从开发商方面来看,由于各方面原因的综合影响,房地产市场热情相比2004年已经明显降温,面对还贷压力,许多开发商为了确保资金回笼速度,在价格策略上显得更加谨慎,放弃了2004年那种高开高走的价格策略。而采用“撇脂策略”以阶段性高额利润为目标,达到迅速回收资金的目的。当销售进入迟滞阶段,则通过各种手段变相降低价格(如：免税费、送花园等),以吸引另一消费层次的人群。

    从总体上看,2005年由于国家连续出台了一系列抑制房产价格上涨过快的政策,并且得到了较好的落实,重庆房价快速上涨的势头已经得到控制,房价涨幅逐步回落。虽然重庆商品房和二手房价格涨幅回落、交易量萎缩,但房地产市场发展与该地区经济发展是息息相关的,目前重庆经济正处于高速发展阶段,当前市场暂时的调整正是为了迎接未来更大的发展。