2月15日,新会计准则发布,并将于2007年1月1日起在上市公司率先执行。新会计准则出台,意味着投资性地产股的估值标准面临挑战,股票价格围绕公允价值波动,将最终成为市场投资的主题。 原来市场普遍认同的PE法估值标准,因公司损益将会随市场公允价巨幅波动,而失去其参考意义。
    公允价值计量的要求
    新准则提出,若有确凿证据表明,投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值模式进行后续计量。公允价值的确定方式为:市场参考价格,或现金流贴现价值。
    此处投资性房地产,指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括:(一)企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物;(二)房地产开发企业出租的开发产品。一般开发企业用于销售的存货(开发产品),不属于投资性房产。但企业持有的批租用地,有可能被纳入投资性房产之列。
    账面将现投资性地产溢价
    采用公允价值计量,意味着2007年,上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现。以陆家嘴为首的、投资性地产数量庞大的公司,其资产数倍于账面的溢价,将会在2007年确认收益,巨额利润将在账面浮现。
    采用公允价值模式计量后,折旧摊销将不复存在,避免了会计政策导致的损益差异,企业将以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
    PE法参考价值大大降低
    公允价值波动计入当年损益,意味着公司的利润将会有巨幅波动,一改租金收益的一惯稳定性。举例来说,即便公允价值仅出现5%左右的小幅波动,意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化。
    EPS的极不稳定,投资性地产股的估值标准面临挑战,PE值的参考价值大大降低。实际上,会计标准的国际化,必然导致地产股估值标准的国际化接轨。即,股票价格围绕公允价值波动,将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价,以及良好现金流的公司,将具有很好的投资价值。
    [投资建议] 建议买入G陆家嘴、G金桥
    在A股市场,从事投资性地产经营的上市公司,股价较之账面溢价(即PB)极为有限,一般都在1.5-2倍左右。而实际上,部分公司资产取自于上世纪90年代,公允价较之账面的成本价,甚至已有高达3-5倍以上的增长。新准则出台,将凸显这部分公司的投资价值。在股价严重低估的公司中,最有代表性的是:G陆家嘴、G金桥。
    [投资建议] G陆家嘴(600663):
    在陆家嘴金融贸易区内,拥有200多万平方米的批租及租赁用项目资源,多于上世纪90年代取得,成本极低。土地的公允价值已经较之取得成本,增长最高甚至可达5倍以上,总资产增值150亿元以上。
    以贴现可变现价值评估,保守估计其每股价值11.56元;若以公允价值评估,则其每股价值尚可调增3-4元。目前股价严重低估,投资评级"买入"。
    [投资建议] G金桥(600639):
    浦东新区内的又一家投资性地产经营公司,在金桥开发区内拥有租赁地产110余万平方米,成本极低,尤其花园别墅类资产存在的溢价至少3倍左右。未来5年,公司租赁收入将保持20%左右的高复合增长。长期以来,公司谨慎会计政策导致其EPS严重低估约50%以上,新的会计准则将真实表现其资产价值及盈利能力。以现金流折现法评估,其每股价值9.18元,现价较之严重低估约60%以上,投资评级"买入"。
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