“香港瑞安集团在上海盖了个‘新天地’，又跑到杭州弄了个‘西湖天地’。”“李嘉诚在深圳拿‘黄埔雅苑’试了试水的深浅，又把最最核心的上海宾馆地段拿下了。”这是在某地产界聚会上两位业内人士的谈话。确然，从上海到杭州，从深圳到北京，不知不觉中，内地各大城市诸多标志性建筑打上了香港地产商的烙印，而市民们对和黄、新鸿基等港产大鳄也开始耳熟能详。作为内地地产业的启蒙老师，香港地产商在内地曾经集体遭遇“滑铁卢”，现在他们走出来了吗？背靠着香港这个便利的资本市场，香港地产商们近来在内地动作多多，大手笔圈地，布局全中国，利用REITs出售商业地产。他们的动作会给内地房地产业带来什么样的变局？

    圈地动作频频

    2006年2月8日，农历正月初十一，大多数内地人还沉浸在新年的气氛之中。当日，和记黄埔(0013.H　K　)和长江实业(0001.H　K　)在香港联合发布公告，称将出资4.758亿元与广州一家房地产公司联合开发一块地。然而，“长和”的这一动作不过是过去一年内香港地产商在内地跑马圈地的一个注解。此前的1月28日，在内地发展略显落后的香港地产巨头新鸿基地产(0016.H　K　)亦宣布，将与华润集团组成合资投资控股公司，发展内地的地产项目，总投资额为7亿港元。2005年11月发生在上海的一幕是最好的例子。当月21日，和记黄埔旗下和黄地产夺得上海陆家嘴公司招标的上海市浦东新区世纪大道2－3、2－4地块土地使用权，综合单价为每建筑面积平方米1.2万人民币，和黄将为这两幅地支付45.6亿元人民币。当日参与竞拍地产商除和黄外，香港地产商还有新鸿基地产(0016.H　K　)、太古(0019.H　K　)、嘉里建设(0683.H　K　)，内地还有华润集团、上海百联集团等。和黄是香港实力最为雄厚的地产商，但它在内地竞拍土地，却并非常胜不败。2005年6月在参与竞拍浦东新区潍坊地块时，就为新鸿基地产(0016.H　K　)所败，后者最终以31.83亿元中标。

    动作频频之后是香港地产商日渐庞大的土地储备。以长和系为例，2005年8月25日，和记黄埔的母公司长江实业(0001.H　K　)副主席李泽巨表示，长实与和黄在内地共同拥有的土地储备为7270万平方呎，而和黄独资拥有土地储备为6500万平方呎，即长和在内地的土地储备共合1.38亿平方呎，也就是说约1283.745万平方米(一平方呎约合0.093025平方米)。放眼内地地产商，土地储备超过1200万平方米的没有几个，内地地产领跑者万科也只是在今年上半年才拥有超过1000万平方米的土地储备。再来看看一个较小的港资地产商路劲基建(1098.H　K　)。路劲在广州珠江新城持有两幅地块，在江苏常州有3幅地皮，再加上在广州的土地，在内地的土地储备达到160万平方米，足够该公司未来6至7年之用。实际上，公开资料显示，过去一年内，香港大型发展商，不计中信泰富(0267.H　K　)、华润(0291.H　K　)及中国海外(0688.H　K　)等主要业务在内地的香港上市公司，在内地购入的地皮就超过30幅，占地面积超过800万平方米，成交价总额逾358亿元。而与此同时，据有关统计，截至2005年底，香港知名地产商在内地土地储备总量已经超过4100万平方米。港资地产商不仅在购买地皮上出手豪阔，在内地业务布局上也是各有所谋。“长和系”财雄势大，囊中地皮遍及一二线城市，上海市闵行区马桥镇、成都市温江区、长沙市望城镇、长春市净月潭旅游经济开发区、武汉市江汉区、天津市营口道、北京市昌平区、重庆市北部新区等等，不一而足，可谓全面开花。而资金实力稍逊长和的新世界(行情,论坛)则选择了珠三角，尤其是广州，该公司在中国内地拥有1900多万平方米土地储备，已完成总建筑面积1840万平方米中，珠三角就超过800万平方米。又再如董建华家族旗下的东方海外致力于发展上海的高档住宅和商业地产。

    挟香港资本市场之利

    相对国内地产商而言，香港地产商有一个得天独厚的条件，那就是可以非常方便地通过若干渠道从香港这个国际资本市场筹得所需资金。香港地产商的第一个筹资渠道是发行新股或者配股。绝大部分在大陆开展业务的香港地产公司都是香港上市公司，而地产板块也是香港市场上市值仅次于银行板块的第二大板块，拥有各类上市公司超过120家，去除大陆背景上市公司也有超过100家。由于是上市公司，且香港市场资金极为充裕，这些港资地产公司能够非常方便地通过配股、发新股动辄数十亿的巨额资金。

    且看2005年11月底12月初的一幕。11月29日，恒隆地产(0101.H　K　)配股集资44亿港元；12月1日，盈科大衍地产大股东电讯盈科宣布配售4.5亿股大衍股份，套现11.16亿港元。3日之内两家公司“抽水”，在内地股民看来令人咋舌的频率和幅度，在香港却不过是等闲而已。然而，香港地产商不仅可以向容量如海的股市“抽水”，还可以从“多过米铺”的银行和其他金融机构获得各类贷款或者发行票据。例子举不胜举。2006年2月7日，长江实业宣布，其与和记黄埔各持五成权益的深圳和记黄埔中航地产(即为开发上海宾馆地块所成立之项目公司)，获独立财务机构提供6.6亿港元的定期贷款融资，长实与和黄将按比例为有关贷款作出担保，担保期为贷款融资期加18个月。同一时间，嘉里建设也正在筹措总值60亿港元的5年期贷款，费用连息率为香港银行间同业拆借利率(HIBOR)加36个基点，其中45亿港元为再融资贷款，余下15亿港元用作加强资本。

    实际上，香港地产商经常会双管齐下。2005年11月29日配股筹得44.4亿港元的恒隆地产，30日就表示，正筹备发行10亿元浮息票据。香港这个国际资本市场的便利不仅体现在资金的可得性，还体现在资金成本的低廉上。上述嘉里建设筹资60亿港元，费用不过HIBOR加36个基点，而恒隆地产10亿元5年期的浮息票据息率只是3个月HIBOR加28个基点。说起香港资本市场给香港地产商带来的便利，还不可不提房地产信托投资基金(RE－ITs　)。自2005年底香港房委会分拆领汇基金(0823.H　K　)之后，又有长江实业分拆泓富基金上市，越秀投资分拆越秀REITs上市，这些REITs均受到市场追捧。这就给香港地产商带来了两个便利，一是他们可以方便地分拆国内商业地产上市，二是可以方便地出售香港物业，套现逐鹿内地。就前者而言，眼下的例子就有好几个。如丽丰控股(1125.H　K　)，该公司有意分拆内地项目如上海香港广场及广州五月花商业广场等以REIT方式在港上市，再如远东发展，计划分拆国内酒店等物业在港以REIT方式在港上市。后者的例子更多，远的如长实分拆泓富，近的如华人置业(0127.H　K　)计划筹措价值80亿元物业的REIT，鹰君地产(0041)计划把花旗银行广场组装成REIT上市，及富豪国际筹备把旗下5家酒店富豪机场酒店、富豪香港酒店、富豪九龙酒店、富豪东方酒店及丽豪酒店中全部或部分组装成REIT分拆上市。香港物业价格之高举世皆知，香港地产商若将部分在港物业打包出售后携所得资金转战内地，显然有若如虎添翼。

    “香港模式”的生命力

    业内公认，目前内地房地产业以“香港模式”为榜样，其特征就是开发商要完成买地、规划施工、融资、预售、交房甚至物业管理等所有环节，利用银行资金、预收款、施工企业垫款等，开发商自有资金所占比例甚低，从而能垄断房产利润。“香港模式”的核心是开发营建，开发商的作用相当突出。实际上“香港模式”能够发展起来，关键在于资金供给能够跟得上，如前所述开发商得到了香港证券市场、银行体系的支持，并且创新的REITs融资工具也开始受到重视，政府对金融风险的控制也相当有效。

    香港土地所有制度还与内地相类似，即土地所有权归政府，政府出让的只是土地若干年限的使用权，而土地或其地上建筑物的转让也只是其使用期限的转让。香港土地批租的形式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种。香港早已通过《房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等构建了完善的土地法律体系，政府依据这些法例进行严格管理，土地批出直至批租期满，其间一旦发现房地产开发商违反法规，轻则罚款，重则无偿收回土地甚至控上法庭，物业投入使用后，政府也会不定期跟踪检查房地产开发过程。正因为香港地产商在如此健全的市场环境下发展，反而使得其在早些年进入不甚规范的内地市场时，明显“水土不服”。不过，在近年内地房地产市场逐步走向规范后，对内地市场运作逐渐轻车熟路的香港地产商开始显示出惊人的发展后劲。中国内地地域辽阔、房地产市场高度分散，城市和农村差距显著，地价差距也很大，以“香港模式”来运作，对于实力尚弱的内地地产商来说，资金压力和经营管理包袱会越来越重，再加上宏观调控因素影响，近年来内地房地产开发资金门槛正在不断提高，开发商在资金运用上更加捉襟见肘。香港地产商一方面实力雄厚，另一方面得到当地的金融支持，在内地的竞争优势相当明显。

    实际上在很多人看来，像和黄、长实、新鸿基、新世界(行情,论坛)这样的香港地产商，他们在内地更似冷静觅食的猛狮，一旦有项目进入其视野范围，会考虑得仔细而长远，只要该地区的经济发展和人口的消费能力达到一定水平，项目地理位置适当，估算投资能带来合理稳定回报，就会采取行动。

    目前市场一种观点认为，内地房地产行业正由“关系竞争”向“资本竞争”转变，使得原有开发商和投资商合二为一的模式向开发商和投资商分离的模式转变，发展模式将逐步向“美国模式”逼近。“美国模式”的核心是金融运作，房地产基金或者投资商成为房地产市场主导者，各产业链非常完整并相互协调发展，尤其是以REITs为主的金融产业链非常发达。由于地产商的业务高度专业化，每家公司只做一个环节并追求增值，房地产利润实际上被多个环节瓜分了，因此开发商只是围绕房地产基金的配套环节。但内地会否直接克隆“美国模式”，市场还有不少分歧。值得玩味的是，对于能带来丰厚利润的“香港模式”，进入内地的香港地产商很难持否定的态度，至少现阶段它们咄咄逼人的表现，多少显示了“香港模式”的生命力。值得内地同行深思的是，即使在亚洲金融风暴期间，香港金融业并没有受到地产业的过多拖累，并且“香港模式”本身也在不断完善中，比如借鉴“美国模式”做法而推出了REITs产品。“或许制度选择决定了‘香港模式’的合理性，恐怕这一模式的精髓还未被内地的房地产行业所吸收。”一位业内人士向记者表示。