“旧城改造对房地产的持续发展有着深远意义。”深圳市国土资源局房地产研究所所长王锋博士说。

    不难发现，土地饥渴已经成为抑制深圳房地产市场发展的最大因素。为了延长深圳建设用地的“生命期”，2002年深圳市政府开始提出要“拧紧土地的水龙头”，实行土地供应的“三年紧缩政策”。3年来，每年新增房地产用地供应控制在1平方公里左右。专家测算：控制得好，深圳的土地大约只有20年左右的“生命期”。

    值得注意的是，如果每年出让的住宅用地控制在1平方公里内，大约只能够建300多万平方米的房子，而深圳近年来对商品房的新增需求都在800万~900万平方米之间,也就是说,将有超过500万平方米住宅需求缺口急需填补。

    王锋博士在一份报告中分析：目前关内需要改造的城中村面积是4000多万平方米，关外是6000万~7000万平方米，共计1亿多平方米，关内城中村平均容积率约为3.0，关外略低，全市城中村的平均容积率约为2.5。正常情况下，按照“拆一建二”的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村能供应出的房屋面积将达到2亿平方米左右，如果每年形成1000万平方米的新增商品房供应，将可供深圳房地产20年发展。

    这对深圳的房地产发展，将是不可估量的潜在价值。以此计算，深圳旧城改造工程将是拯救深圳房地产市场的“救命稻草”。

    城中村改造释放的新增供应量，将会平抑深圳房价，甚至使之有可能下降，但是，按照政府规划，旧城改造将在3~5年内完成，1亿~2亿平方米的新增商品房集中入市，每年就达到2000万~3000万平方米，这可能会导致市场无力负荷。

    对此，王锋表示：“如果每年改造100万~200万平方米的城中村，形成新增市场供应200万~300万平方米，就已经是非常了不起的贡献了。”

    旧城改造形成的新增市场供应将会集中在中低档商品房市场，而且，按照规定，重建成后的房屋返还给原住民的比例较大。

    房地产研究人士半求分析认为：“这样就有可能会导致三级市场租金下调，会有很大一部分村民持房源进入买卖市场，假定2000万平方米新增供应中的一半进入二级市场，全部集中在中低档市场，这对于深圳目前每年只有400多万平方米的中低档市场需求而言，会造成很大的冲击。”