近期深圳楼市如雾里看花让人看不明白，一边是利剑高悬，一边却是热潮涌动。是什么力量在推动房价？面对2006年深圳市政府出台的六大措施，房价是继续上行，还是该降降温？

    调控路上房价向何处去

    编者按：

    2月22日，深圳市国土房管局在官方网站发布信息，今年将继续去年的高压态势，并出台了六项措施严控房价过快上涨，维持市场健康发展。

在2006年年初，行政管理部门就出台了平抑房价的相关政策，拉开了今年房地产市场的大幕。针对六项措施的出台，各方反映不一。本报特别策划，对房地产开发商、地产中介公司及置业者等进行了跟踪采访，众家评说六项措施将对2006年的深圳房地产市场产生怎样的影响。

    我市国土房管部门新近出台的六大措施，严肃惩处违规销售、哄抬房价的行为。这六大措施其中就包括进一步整顿与规范房地产广告、实行明码标价制度、加大查处违法建筑和违法用地的力度、加强房地产市场监测和预警、加强对房地产开发企业和投资项目资本金的监管、建立房地产开发企业项目手册制度等。

    记者近日走访了部分市民和消费者，发现他们对深圳房价居高不下，并持续上涨意见纷纷，而对这新近出台的六大措施却反响不一。有市民认为目前控制房价最好的方法，就是政府去干预，新近出台的六大措施，应该能有效的控制房价；也有市民认为在市场经济的大环境下，应通过市场来解决市场问题，还有部分消费者觉得这六大措施更多的是宏观指向意义，具体实施效果并不看好，房价走势最终还得由市场决定。

    政府干预房价最有效

    “房价问题应该越来越受到重视，老百姓看着日益见涨的房价有说不出的苦。最好的控制房价的方法就是政府去干预，制定相关政策去遏制现在哄抬房价的行为。”在某保险公司任职的彭小姐持这样的观点。据了解，彭小姐几年前在莲塘买了房子，对于近期疯涨的房价，她也一直在关注。彭小姐认为目前发展商违规操作，哄抬房价的现象不在少数，而现在由政府出台措施来规范市场是最好不过的，虽然措施实施起来并不一定会达到预期效果，但这表示政府正采取高压态势，来严惩房地产市场中的违规现象。她还特别提到：“很多人都认为政府和开发商之间存在一定的利益关系，而使得政府相关部门对这些违规现象采取的打击力度不够，哄抬房价的行为迟迟不能遏制。这次措施的出台，证明政府还是由信心去调控房地产市场，保持房价稳定和房地产市场健康发展的。”

    在南山某公司任职的潘先生，目前正面临首次置业的选择，对此次出台的六大措施，他认为对调控房价应该会有一定的效果。“像去年，在政府的调控下，北京、上海的房价不都跌下来了吗，这些措施只要政府有决心去执行，房价应该能得到调控，现在的房价实在是太高了。”潘先生认为，现在深圳的房地产市场并不健康，表面上发展商的房子都很好卖，其实深圳房子的空置率也不容忽视，这次措施里面特别提到加强房地产市场监测和预警，完善信息披露制度，潘先生认为非常有必要，“往往就是因为房地产市场的不透明，造成发展商与中介的暗箱操作，哄抬房价。”

    宏观意义大于实际效果

    某行业报主编沈先生认为，这些措施的实际操作意义不大，房价并不是由这些因素能决定的。“这些措施都是一些宏观意义上的东西，具体规定也没有出来，估计对房价调控作用不大。”沈先生指出，真正决定房价的还是市场，还是供求关系，“你看那么贵的房子，一开盘就那么多人抢着去买，房价怎么能不继续涨呢？”沈先生还认为，像国内其他很多城市也都一样，政府每次出台措施说要调控房价，而实施起来的效果并不明显，像上海、北京的房价跌了，那更多的是因为市场的因素，政府的调控不是决定性的。

    而在福田工作的张先生则认为，在市场经济的大环境下，政府过多干预市场，对房地产市场的稳定健康发展并不见得就有利，短期或许效果明显，但后续不良影响可能会逐渐显现。同样也有市民认为，措施的实施效果有待市场验证，一旦政府采取抑制房价的措施不成功，房价将有可能会再次反弹。因此，政府强制手段的干预是在走钢丝，手里还握着把双刃剑。

    还有不愿意透露姓名的消费者认为，措施出台后，实施的难度很大，而且市场上有的现象比较难定义其是否违规，是否应该处罚。他举例说，蛇口某个以海景为卖点的楼盘，因为社区大，环境相对较好，又是品牌发展商开发，因此他已经留意了将近一年。之前发展商的“内部消息”是说去年10月开盘，均价是8000块每平方米，但随后开盘时间几次被发展商“内部原因”推迟，均价也在不断上涨，最后该楼盘是上个星期才开盘，均价竟然接近一万五，而且开盘现场有很多人在排队选房，推出的房源很快就基本售磬。“这样的现象并不在少数，这到底是不是违规，出台的措施又真的能严惩这样的行为吗？”

    据记者了解，类似这样的疑惑，在购房者中并不是少数。

    个别措施属对症下药

    在记者采访的过程中，有许多消费者和市民并未对这六大措施作出整体评价，而是对当中的个别条例有自己的看法。

    某公司部门经理黄先生就认为，进一步规范房地产广告确实是势在必行，许多不负责任的房地产广告给购房者以错误信息，侵害了消费者的正常利益。希望措施出台后，政府能有力的整顿此类广告，这样能减少消费者在购房时受到的误导。

    而有市民认为提高房地产行业准入门槛与切实解决房地产开发企业拖欠工程款问题，这两条措施，可能会对许多中小型地产商不利，有可能加速地产市场由自由竞争，逐步向垄断格局转变。

    还有人指出，六大措施中提到的完全信息披露制度一旦真正实施，将会增加房地产销售的透明度，这在一定程度上限制了发展商和代理商的销售操作，也会相应地避免开发商与中介一起来哄抬房价。也有不少消费者反映，措施出台后，最重要的还是要看执行的力度，例如一旦发现违规销售、不符事实的楼盘广告等，就对责任方加以重罚，那么措施才会起到预期的作用。（深圳商报记者卢青）

    声音

    置业者看调控

    正方：政府干预有望稳住房价

    岳先生市场营销员

    2005年被人们称为房地产政策年，国家和深圳市政府都出台了一系列政策，目的是要平抑房价，降低房价的涨幅。但是看深圳的房地产市场状况，并没有过多地受到政策的束缚，房价仍然按照它的规律在上涨。深圳市政府在年初就出台了六项措施来控制房价过快上涨，无论是出于行政管理部门的考量，还是对于消费者来说，无疑都是一个好消息。这说明政府关注房价，关注消费者是否住得起房子，政府是希望通过利用一些政策手段来使更多的人都能买得起房子。

    六项措施出台后，相信对于房地产企业、房地产中介等将起到敲山震虎的作用，将会有效地减少开发商和中介的违规操作行为，房地产市场将会更加健康、规范，消费者买房时也更加放心。最重要的一点是，出台六项措施的目的就是要严控房价过快上涨，对于消费者来说，尤其是现在没有房子打算初次置业的工薪阶层来说，控制住房价不再上涨，就意味着他们的置业计划有望实现或者在某段时期之后实现，为真正需要住房而又因房价过高买不起房子的人提供了置业的机会。今年，如果行政管理部门能严格执行这六项措施，相信稳定住深圳房价还是能够达到的。

    反方：房价上涨势不可挡

    刘先生公司行政职员

    详细查看了深圳市国土房管局发布的房地产六项措施，虽然力度比去年大了，但执行情况究竟如何，还要以后才能证明。政府出台新政来控制房价，出发点是值得肯定的，对于置业者是一个利好。但个人认为，深圳房价的调控主要由市场来操作，政府的干预很可能达不到预期的效果。

    以2005年为例，深圳也出台了一些措施，试图降低房价的涨幅，但是显然没有达到效果。曾经看到有关数据显示，深圳去年全市商品房价格为7659.18元／平方米，同比上涨17.28％，远远超过了往年5％以内的增幅。为什么政府干预了这么多，房价的涨幅却较往年高出那么多？说明政府的政策干预并非房价制定的最关键因素。（深圳商报记者韩玲）

    建议

    购买群体应有明确的市场细分

    招商华侨城地产营销部总监胡梅林

    我认为六大措施出台对房价的合理性增长是非常有效的。但仅就房价而言，应该进行区域、产品结构、消费人群细分和有效引导。

    目前房价上涨，是历史因素，是整个楼市供应量的问题。特区内现在剩下的都是优质土地，搞中低端开发比较困难。而国家目前投资渠道甚少，民间资本去处有限，房地产作为金融理财的一种，成了人们的首选；而深圳房地产产品供应也到一个新的阶段，大户型、豪宅作为稀缺口，对社会的贡献是非常大的。

    深圳的发展商都致力于在优质土地上开发出最好的产品，如豪宅，以满足消费者需求，而购买这些房子的人，大都是第三、第四次置业者。对一些刚工作不久，或手中现金不是很多的人来说，建议购买成熟社区的二手房，减轻经济压力，并能有效降低生活成本。

    一个城市的房价太低，对整个城市的形象、经济发展都是非常不利的。既然是豪宅用地，当然要建成单位面积大、产品质素高、单价相对较贵的房。与其单方面抑制房价，不如政府多出台相关政策，引导中低层消费者多买二手房；同时规范二手楼交易，引导合理消费。

    在这方面有关政策未作提倡。反而在二手房的交易过程中根据其交易时间收取不同的税收以限制炒家，但这无形中抑制了二手房的发展。房子应该根据其建成时间，而非交易时间决定其价值。房子的更新换代很快，5—6年就有新的产品出现，并形成新构买力，房价太低，严重影响房子的价值及成本。

    此外，豪宅的销售非区域行为，是全国、甚至全球销售。这是在进行资本吸纳，强化本地经济实力，对整个城市的发展会起到极大的促进作用，应科学地将普通住宅与豪宅进行区分，引导消费。

    2003年我市住宅销售面积为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34％，按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米5680元／平方米，与2002年相比上涨了2.55％。

    2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01％，按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元／平方米，与2003年相比上涨了5.28％。

    2005年全市商品住宅销售总面积901.13万平方米，同比增长12.28％，按照建筑面积计算的住宅均价为7040.10元／平方米，比2004年上涨17.38％。

    2006年2月28日15时30分，2005年龙岗区公告出让的面积最大的地——G01024－0005地块开拍。该地是深圳市特区外近年出让的少有的低容积率地块，也将是未来的又一大型高档住宅社区。有人预言，这将是龙岗房价上涨的又一信号。对于高涨的房价，有人归罪于土地闸门过紧，土地闸门是否足以承担房价上涨的重任？