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就房地产的相关问题与萧灼基教授商榷
时间:2006年03月07日08:22 我来说两句(0)  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:新京报】 【作者:董藩

  据3月6日《京华时报》报道,全国政协常委、著名经济学家萧灼基教授就房地产的相关问题谈了一些看法。

  相关阅读:萧灼基:购房花销应免个税 不赞成提高首付比例

  对萧灼基教授的一些观点,我认为有进行商榷的必要。

  降低土地批出(出让)价格是错误和不可行的

  萧灼基教授建议“降低土地批出(出让)价格”。这是个让开发商高兴的建议,但却是错误和不可行的:首先,这是违反经济规律的。土地资源虽常被看做是公共资源,但拿出来用于出让的土地就已经变成了商品,政府与需求者之间按照市场规则交易,其价格应该通过市场确定。

  其次,从微观上看,土地价格确实是房价的构成部分之一,但是真正决定房地产价格水平的是市场供求,当前主要是市场需求出了问题。如果不是市场需求太大,市场供给无法适应,房地产行业有钱可赚,土地怎么可能拍出高价?如果需求极度萎靡(特殊情况下),房价低于先期的地价也是合理的。

  显然,这种看法颠倒了因果关系,也违反了房地产经济学原理。

  再次,绝对不能走“回头路”。改革不会是一帆风顺的,但大方向是对的。“招、拍、挂”出让方式是中国经过20多年的探索而寻找到的成功方式,尽管仍存在问题,但只能是纠偏,不能后退。

  最后,如果一定要走降低地价之路,必须有严密、有力的“防腐”配套措施。

  房地产的高利润在于垄断

  萧灼基教授指出,“在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利……”。这些认识也有不当之处:首先,在市场经济条件下,就不存在一个“利润率应该多高”的问题。在计划经济时代和有计划的商品经济时期,我们对基本建设领域规定了“法定利润”,利润水平确实很低,但那时的体制与今天不同,而且也只是针对国有和集体企业。在市场经济条件下如何能进行企业利润管制?给所有企业派会计、审计人员吗?

  其次,即使有人给出了一套利润管制方案,怎么能做到不伤害市场呢?对房地产业是应该进行调控,但调控依据一定要科学,措施要得当。

  最后,我也承认房地产领域目前的利润水平比较高,其原因在于天然的垄断:一是房地产开发行业属于资本密集型行业,进入门槛比较高,投资者没有相当的实力是很难进入这一领域竞争的,这就使竞争不够充分,有利于行业高利润率的维护;二是房地产具有不可移动性,存在区位垄断问题,使卖方竞争也不充分,所以在价格谈判中往往是有利的;三是从中国的国情和当前的市场环境看,房地产业确实还有很大的发展空间,调控一定要因情制宜,实事求是,简单地打压它不合适。从产业经济学角度看,中国的房地产业还处于发展的上升期,处于上升期的行业利润率高是自然的,如同当年的服装行业、证券行业一样,但它也有“倒霉”的那天,所以大家要客观看待房地产行业利润率问题,在此基础上研究调控方案。

  对房地产税收问题,萧灼基教授的认识也不够清晰:他一方面指出,“在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利”,另一方面又说“降低房价,还有一个途径就是降低成本……要减少税种,现在一个房子从设计、勘探、建筑到销售要收几十种税,有些可以取消,有些可以合并,这样,房价才会真正降低”。

  或者是报道说得不够仔细,或者是萧灼基教授并没有认真考虑好。我从报道透露的信息来看,前后是矛盾的。刚说完减税,又说要加税,作用不就相互抵消了吗?

  通过哪些税种来“控制其(房地产业)获得暴利”呢?设计出来这些税种不也得放到“设计、勘探、建筑到销售”这些环节吗?

  解决房价问题的五条思路

  在我看来,解决房价问题的基本思路有五条:一是在土地保护政策允许的范围内,适当增加土地供给,进而增加住房供给;二是调控房地产市场的结构,引导市场多供应中低档住房;三是适当增加开发商的竞争,促使价格谈判向有利于消费者的方向转化一些;四是调控房地产需求,利用消费政策适当压低需求总量,控制过度消费、炫耀消费、买而不住(租)这些现象的发生;五是加快住房保障制度建设,解决中低收入家庭的居住压力问题。

  □董藩(北京师范大学房地产研究中心主任教授)

  

(责任编辑:崔宇)



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