据了解，今年将有7块地用于建设经济适用房。这7块经济适用房用地总面积达到200多公顷，如果全部投向市场，将向北京市民提供接近30000套经济适用房。

　　虽然数量不少，但去年年底相关政府部门对外宣称这些新建经济适用房大部分将采取定向销售的模式。

　　自这一新政策出台后，越来越多的人因为失去购买一手经济适用房机会而将目光转向二手经济适用房。进入2006年，来自房产中介方面的消息显示，二手经济适用房已成为市场热点，多家中介对此做出乐观预期。业内预测，回龙观和天通苑将成为二手经济适用房的热点购买小区。

　　今年北京二手经济适用房交易明显活跃

　　本报联合新浪网调查显示，在经济适用房采取定向销售后，有一半以上网民降低了购买一手经济经济适用房的信心，有近70%的被调查者打算转而购买二手经济适用房。

　　据北京顺驰近两个月的市场统计，今年以来二手经济适用房交易明显活跃，成交量占总成交量15%，供应量与需求量也分别比去年同期有较大增幅。目前回龙观与天通苑的二手房售价均比原价上涨了30%左右。如回龙观新建经济适用房单价仍在2600元左右，但二手经济适用房已涨至4000元左右。其二手房价格与同一区域其他已购公房相同。

　　去年本市二手经济适用房交易量涨82.93%

　　据“链家地产”统计资料分析，2005年北京二手经济适用房交易量达7500套左右，相比2004年的4100套上涨了82.93%.从以上数据对比可看出，在经过两年对经济适用房上市政策的消化与理解，房屋业主与客户的出售及购买热情正在日益升温。“我爱我家”

　　预计，随着符合住满5年期限经济适用房房源供给量的不断增多及未满5年经济适用房业主出售意愿的增加，2006年将成为北京二手经济适用房集中放量的一年。

　　　■交易瓶颈

　　经济适用房再上市收益偏低

　　10%综合地价款通常会纳入房价，令购房者望而却步

　　在本报调查中，超过五成的人只能接受与新房1000元以内的差价。这表明二手经济适用房的购买者价格承受能力较弱，同时尽管市场比较活跃，但这一产品交易层面还存在多方面制约。

　　现象：部分地区出现有价无市的局面

　　“链家地产”市场部人士认为，影响经济适用房再上市交易的瓶颈问题依然难以解决：如买卖双方对经济适用房再上市交易政策不甚了解，需求群体对价格比较敏感，承受力较弱等，都将影响二手经济适用房成交量。而对于一些投资者来说，尽管底价较低，但收益不高，所以其出售的积极性也不高。

　　据“链家地产”统计资料分析，从目前购买二手经济适用房的人群来看，主要是一些中低收入家庭，他们对房产价格比较敏感。按规定，住满5年的二手经济适用房按市场成交时需补交10%的综合地价款。一些出售者会将这部分费用变向转移到房价中，而很多二手经济适用房购买者不愿迎合出售者的意图。这也导致部分地区出现了“有价无市”的局面。

　　实例：90平米房屋年收益率仅2%

　　在众多可以上市交易的二手经济适用房之中，有相当一部分属于投资性住房，但实际收益并不理想。

　　根据链家提供的案例：李先生2000年在天通苑购买了一套面积为90平方米的经济适用房，原购房价为2600元/平方米，总共花费购房款约234000元，一次性付款，并花费了35100元装修。2005年2月，张先生的经济适用房已符合“住满”5年的要求，他打算按市场价出售，售价为3600元/平方米。

　　具体来讲，李先生需交0.5‰的印花税，并按成交价的10%补交综合地价款。

　　若通过中介公司出售，还需交纳成交价1.5%的代理费及1500元的权证代办费。

　　扣除这些相关成本后，李先生出售此套房屋的年投资收益率仅为2%左右。正是因为收益偏低，很多投资者并不急于出手。

　　■调查分析

　　生活配套优劣成为决定因素

　　PK擂主：回龙观VS天通苑

　　擂台结果：近70%受访者选择回龙观

　　回龙观售价高于天通苑

　　本报联合调查显示，在对北京最大的两个经济适用房小区———天通苑和回龙观的选择中，近70%的人选择了回龙观。“我爱我家”提供的数据显示，回龙观地区未满五年上市经济适用房房源供给量与去年同期相比增长18%，客户需求量增长21%，成交量增长13%；已满5年上市经济适用房房源供给量同比去年增长20%，客户需求量增长25%，成交量增长13%，目前市场价格在4000-4500元/平方米。

　　天通苑地区未满5年

　　上市经济适用房房源供给量与去年同期相比增长13%，客户需求量增长19%，成交量增长10%；已满5年上市经济适用房房源供给量同比去年增长19%，客户需求量增长23%，成交量增长15%，目前市场价格在3800-4200元/平方米。

　　业主更看重综合性价比，“我爱我家”分析人士认为，总体来看，回龙观整体环境要明显好于天通苑。虽然不论是未满5年交易还是已满5年按市场价上市的经济适用房，回龙观的售价都比天通苑稍贵一些，但因回龙观地区无论交通环境、商业氛围还是整体居住环境都在日益提升，所以其吸引力要高于天通苑。因为购买者需求主要体现在综合性价比上，而不是单纯对比价格。买家通常对所处区域生活配套比较看重，因此配套设施及交通环境较好的回龙观更容易受到青睐。

　　大户型较受冷遇

　　中原地产三级市场部副总监宫萍表示，从被调查者选择来看，还可以看出二手经济适用房买家对住房面积要求不高。因为回龙观房源中，总面积相对较小的中等户型较多，而天通苑则存在大量大户型。购房者对回龙观的倾向也表明大户型经济适用房不是很受市场追捧。

　　此外，房屋质量也是决定购房者选择的一项重要指标。一位住在回龙观的业主表示，由于是政策性房产，业主对房屋质量也比较关注，比较容易判断的是开发商背景，一般国有企业开发商较受市民信任。

　　宫萍表示，除回龙观与天通苑之外，北京还有不少位于城八区的二手经济适用房，这些房子性价比也很高，买家应该理性对比，不要盲目追捧。根据本报此次调查，有六成被访者在决定购买要素中认为地段最重要，这也表明在经济状况较好的购买群体中，城区二手经济适用房优势更明显。

　　■费用清单

　　业主：需交总价10%综合地价款

　　据“我爱我家”相关人士介绍，对已住满5年的经济适用房，业主可依照目前市场价格进行出售，这需要涉及多方面费用。

　　具体来讲，业主的主要费用是补交综合地价款。

　　案例：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米的经济适用房，若按现价3600元/平方米进行出售，按3600×95×10%计算，需补交34200元的综合地价款。

　　如果超出140平方米的非普通住宅经济适用房，需交纳售房收入减去最初购买房屋价款后的差额征收5.5%的营业税。例如：一套面积为150平方米，原购房价格为2650元/平方米的经济适用房，若按现价3600元/平方米进行出售，按(3600×150-2650×150)×5.5%计算，需交纳7837.5元营业税。

　　买家：主要费用为契税与印花税

　　买家的主要费用是交易契税。对于面积超标的二手经济适用房，还要需要补交营业税和契税。购买已住满5年，面积未超出140平方米的普通住宅二手经济适用房，应交纳1.5%的契税、0.5‰的印花税。

　　案例：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95=342000元，除购房款外，购房人还需交纳342000×1.5%= 5130元的契税，以及342000×0.0005=171元的印花税。

　　客户如果购买已经住满5年，但面积超出140平米的经济适用房需交纳3%的契税。例：购买一套面积为150平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×150= 540000元，购房人需交纳契税，不是540000元×1.5%=8100元的契税，而是540000元×3%=16200元的契税。与普通住宅相比，其他费用不变。

　　■流程图示

　　二手经济适用房交易五步走

　　按市场价出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

　　具体流程如下：

　　提示：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。客户如购买此类经济适用房后其产权性质则归属于商品房产权。

(责任编辑：雨辰)