近年来,北京、上海、广州、南京、杭州、成都等城市相继出现了以民间组织为特征的个人集资建房运动。然而基于制度、法律、金融等因素,这些运动迄今为止不断遭遇挫折与失败,并未出现人们所期待的成功。

但是,如果能在个人集资建房运动中引入信托机制和信托机构,或许会有个好结局。

    信托机制运用三步曲

    个人集资建房从一开始的制度设计就误入了小农经济"自给自足"的误区。缺乏专业化的分工协作和规模化的投融资运作,缺乏现代金融工具的支持,必然导致个人集资建房难以实现其降低开发成本的首要目标。引入信托机制和信托机构或许是改变个人集资建房运动最终结局的较好安排,它能在信托制度的框架下按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分,从而确定了受托人能够按照委托人开发房屋的特定目的和要求、意愿,以受托人自己的名义进行房屋的开发,并在开发完成后将房屋通过信托财产过户的方式转交给受益人的运用模式。

    其运用流程如下:1、个人集资建房请求人以自己为委托人,以自有现金为信托财产,以建设约定标准的住房为信托目的,以信托机构为受托人,委托信托机构以其名义为房屋受益人建设和开发房产,并在开发完成后将开发完成的房产信托过户给受益人,将剩余的资金信托财产分配给受益人。

    2、在运用过程中,根据信托合约的约定,信托财产可以采用负债方式进行运用。比如根据信托合同约定,以1亿元的权益性信托资金进行运用,建设2亿元的信托资产,需要筹划和安排1亿元的信托负债。信托财产所需的负债可以由信托机构另外发行针对本项目的融资性贷款信托项目解决,也可以通过向其他金融机构融资并形成由信托财产承担的负债解决,由此发挥信托机构的金融支持功能。

    3、信托终止时,信托机构需要对信托财产的负债进行清理,清理的方式可以灵活安排,包括受益人愿意清偿债务的由其清偿；受益人不愿意清偿债务的,由受益人将其债务对应的权利转让给商业银行或者其他愿意经营个人债务的金融机构、房地产投资基金等。

    信托机制的四大优点

    在个人集资建房运动中,利用信托安排具有诸多优势,这些优势主要体现在支持个人集资建房目标的实现、提供金融支持以及专业化分工等以下四个方面。

    1、满足委托人和受益人对于开发建设成本透明的期望。个人集资建房对于房地产开发商最大的不满,在于开发利润的黑箱。信托机构作为受托人,在接受集资建房委托人的委托后,就承担起一项受托责任,委托人和受益人有权对这一责任进行检查,房屋开发过程的相关文件和资料也将毫无保留地向受益人公开,从而实现开发和建设成本透明这一目的。

    2、能为委托人实现节约成本的目的。作为信托制度,由于受益人承担起了信托财产运用的风险,同时享有信托财产运用的权益,从而节约了房地产开发商在房屋开发中享有的利润,达到了自己开发所追求的结果。作为信托项目,由于它随信托关系的存在而存在,随信托关系的结束而结束,因此无需支付机构的维持成本。

    3、能够为委托人提供金融支持。由于信托机构本身具有金融功能,能够非常方便地利用一个贷款信托项目的融资功能为另一个信托项目提供融资服务,并且在其本身的管理下,对于风险的控制成本很低。因此可以解决特定期间内信托项目的资金缺口,并在开发完成后延伸提供和向其他金融机构转让个人住房贷款业务。

    4、可以发挥专业化分工的优势。房地产开发和金融行业都是专业要求极强和存在准入要求的行业,信托的安排可以发挥这一专业优势,并解决准入问题。信托机构不可能以自己的能力来开发房地产,但它可以通过招标方式招聘房地产商,按照委托人和受益人的要求进行房地产开发。

    个人集资建房运动中,信托制度的安排将对我国房地产开发商传统的功能定位提出挑战,使部分功能从"房屋生产厂"向"房屋加工厂"转变,从而促进个性化定制房屋产业的发展,促进我国房屋开发的产融结合。