搜狐财经两会系列访谈（十八）

　　全国政协十届四次会议和十届人大四次会议，分别于2006年3月3日和2006年3月5日在北京开幕。 2006年是"十一五"规划开局的第一年，"两会"中所做出的决定、透露的信息都将对我国发展和居民的生活产生重要的影响。

　　搜狐财经在两会之际邀请到全国人大代表、建筑工程总公司专家委员会副主任洪可柱与广大网友探讨房贷首付比例等有关问题。 洪可柱建议房贷首付增至50% 以及取消房屋预售制。 以下是洪可柱做客搜狐访谈实录。

　　>>>进入洪可柱的两会建议：人大代表建议房贷首付增至50% 取消房屋预售制

　　主持人：各位网友大家好，欢迎来到搜狐嘉宾聊天室。

　　今天搜狐财经频道有幸请到全国人大代表、中建公司总公司专家委员会副主任洪可柱主任，洪主任您好，首先跟我们网友打声招呼。

　　洪可柱：各位网友非常高兴能够到搜狐来跟各位网友进行交流。

　　建议提高房贷首付最低比例，最少40％到50％

　　主持人：洪主任我们知道您上次在两节上提出关于房地产提了两个议案，一个是关于商品房销售，您的建议是提高住房贷款的首付最低比例，最少40％到50％，以及停止实施商品房的预售制度的建议，另外关注建筑法的修改样。今天围绕首付比例这块，这块也是老百姓非常关注，因为很多人奋斗一辈子就是为了一套房子，能不能首先对您这个议案进行比较详细的说明呢？

　　洪可柱：这个议案包括两个内容，一个是提高首付比例，一个是取消预售房的问题。大家可能也看到了在我们国家房地产市场，房地产行业走过了从无到有，从小到大的发展过程。房地产行业完成了资本积累的过程，但是房地产市场并没有进入规范、健康的发展局面，存在的问题比较多，所以老百姓的意见比较大，社会上流传着一些说法，就说除了上学难，看病难，再一个是买房难。实际上从发达地区、沿海城市到中西部地区 都出现了房价不断攀升的局面，而且攀升的局面达到历年不可理解的地步。在上海、北京最高房价甚至达到一平方米一万元以上，设想一下普通的工薪阶层，更不要说一般的老百姓，低收入的工人、弱势群体。在这种情况下，出现了很多老百姓望楼兴叹的局面，因为我们房地产开发走过了一个怪路，叫高房价，大户型，豪华住宅，就是豪华、中高档的住宅占了绝大部分，那些经济适用房，一些的商品房非常少。而且经济适用房根据数字去年来看，总额中间占了3％左右，我看了一个资料介绍。正是广大老百姓所需要的尤其是工薪阶层或者说弱势群体所需要的那些小户型或者是中低档这么一些房子，恰恰在房地产市场当中占了极少，剩下来都是豪宅住宅或者是大户型、中高档，所以广大老百姓急需房子的老百姓是无力买房，望楼兴叹，占了很多资源，占了很多土地，使那些高档或者豪华的住宅就出现了大量空置现象。这种现象我认为是非常不正常的，因为房地产要消耗大量的土地，大量的资源，这是社会资源，而且是社会最紧缺的资源，而且它又不能满足广大人民的需要，我认为这是最大的浪费。

　　主持人：您觉得根源在哪？

　　洪可柱：我认为我们房地产的开发商对房地产行业、房地产企业要认清它的职责是什么，开发商不是一但是赚钱，他消耗社会非常可贵的资源，除了赚钱之外还有非常重要甚至更重要的社会道义与社会责任，你消费了这么多社会土地资源，能为社会提供广大的广厦千万住宅，使绝大部分人得到基本的保证，衣食住行是住的问题，是基础需要的问题能够解决，这是房地产开发商最重要的最基本的责任，现在奇怪的是房地产商并不把中低档，并不把小户型、中低档的房子作为房地产开发的主要内容，纷纷地都去开发那些赢利比较高的，中高档的超豪华的，大户型的住宅。就是因为他们把社会责任放在后面，把赢利，甚至追求更高的赢利，按照社会上很多老百姓讲的追求暴利放在第一。他追求的利益最大化，甚至超利润的追求，这种追求导致了现在全国百业齐争房地产的局面。而且我们国家出现这种状况现在叫做房地产开发商畸形的开发，导致赢利或者大家都奔着房地产所追求的暴利的局面，我认为在经历了经济泡沫的状况，这种风险可能就要给社会造成很大的经济的运行危险。如果这个问题不加以解决，就会形成非常重大的问题。

　　中国房地产存在泡沫

　　主持人：您刚才说房地产市场存在很大的问题，跟易宪容易老师的观点基本一致，认为北京、上海房地产市场都存在泡沫。

　　洪可柱：所以价格和价值严重背离，一平方米要一万以上，为什么这么贵？为什么追求这么高的暴利？为什么不考虑广大工薪阶层所需要的住宅？因为那些住宅必然价格不能像这样无限的上涨，否则就买不起，就要控制，所以那个价格要跟价值相适应。这样就出现了一个问题，为什么提出来要提出首付，我认为房地产开发商并没有承担很多的风险，应该说开发重点放在高赢利，放在大户型，豪华房地产，尽管老百姓望楼兴叹，尽管很多房子在空置，但是它并没有风险，原因是我们这种按揭按制度，我们的预售制度是低首付的，是零首付的。如果房地产开发商在赢利很高的高档房子中间，在建筑过程中，可以利用按揭手段，利用低首付的制度，可以采取假按揭的办法，一种欺诈的办法，以员工的名义进行购买，首付可以低首付甚至零首付可以套来大量的资金，实际上风险就转嫁出去了，大部分转嫁给银行了，同时也可能转嫁给要购买的消费者，这种情况下，如果他能够卖得出去，他收了钱去还银行，如果没有卖得出去，再卖不出去的，他已经把钱通过假按揭的办法，通过低首付的办法赢利已经到手了，钱已经到手了，就没有任何的风险了。

　　主持人：有些朋友是房地产销售，他们买房的时候首付就非常低？

　　洪可柱：实际上是银行给投资了，开发商是空手套狼，再假按揭，以员工的名义，过去可以买多套，可以用其他名义来采取的，他非常容易地开发了大户型，开发了高档房，对广大群众所要求的低档的，小户型的就非常少。这是严重的社会问题，大量需要房子的一般的老百姓得不到房子，而且不需要的高档房子，消耗了社会资源，又套用了银行的贷款，给我们的经济平稳运转隐含着非常大的风险。这种做法我认为是必须要改变的，否则的话对我们经济的健康运转，对我们构建和谐社会来讲都是不好的，问题的积累越来越严重的，总有一天会爆发的，一旦爆发是不可收拾的。我们提出来叫做改变低首付制度，怎么办呢？40％到50％，一般老百姓能不能买得起呢？我看了很多人提了不同的意见和看法，这样的话，可能那些想买房的低收入阶层更买不起了，因为你提高了首付制度，提高了比例，这里有一个问题，要放在宏观调控之内，在土地批售出让的时候，在决定开发规划审批的时候，非常重要的房地产宏观调控这个道路下，主要应该要建中低档的房子，小户型的房子。第二个在规划的时候，满足两个，一个是环境友好型，一个节约型的基础上，达到能够满足使用要求，做到基本舒适的情况下，我认为要提高土地的容积率，多建小户型的经济适用房，这样在同样的土地面积的基础上面，他可能建筑更多的房子，因为容积率增加，这样可以建筑更多的房子，更多的房子根据供求的规律，价格就不可能往上猛涨的问题，而且我提出的建议，对房价特别对中低档的房子有一个最高限价，土地的批租也应该有一个最高限价，在这种情况之下，由于是小户型，由于是中低档，所以数量大大增加，所以它的价格就一定是比较偏低。价格偏低，而且数量在增加，供求关系中间就比较合适，所以价格就不会往上猛涨，在这种情况之下，面积小了，价格是合适的，甚至是低的，首付比例尽管是提高了，但是首付出去总的数量我认为是不会增加的，有的可能是降低的，这种结果在供应量的情况下，首付金额不会有大的变化，对广大需要房子的人有利，广大的收入低工薪阶层人有利。充分利用国家紧缺的土地资源来讲，对可持续发展来讲，对经济健康运行来讲，也是非常重要的。对社会有利，对长久发展有利，对急于房子的广大低收入阶层有利，我认为这种做法应该是推行的，来改变过去的局面，这样房地产开发收入，建同样面积的房子可能收入也减少了，我认为我们的收入，房地产商追求的利润应该在合理的范围之内，应该要符合于社会主义社会不但但追求利润最大化也更应该承担历史责任，道义责任，不等于说为富不仁。

　　主持人：潘石屹说，房地产商的利润不会超过10％，您同意这个观点吗？

　　洪可柱：我认为从现在的数据来看，中低档房子，经济适用房只占百分之三点几，剩下不是经济适用房，试问一下如果就10％他能够那么热衷地搞高档、大户型、豪华的住宅吗？如果他的盈利很低，现在社会上讲很多房地产商是白手起家，利用房地产市场原来的空白，制度、法制建设都是有很多空白的情况之下，房价起来了，短短的20来年，房地产从无到有，从小到大，很多人都是腰缠万贯，是几亿，十几亿都出现在中国的富豪，而且富豪绝大多数都是房地产开发商，如果盈利10％能做成这样吗，说这话的人是瞒天过海。

图：洪可柱与主持人谢剑在访谈现场

　　应该取消商品房预售制度

　　主持人：您刚才说首付的问题，社会上各方面的人对这个观点也有支持，也有反对的，比如从我们的数据来看，在我们的焦点房地产网调查显示，一半以上的表示首付提高到4成以后，可能会推迟买房计划。

　　洪可柱：首付提高根据房地产今后的政府宏观政策应该是大量地建中低档的房子，小户的房子，来满足现在的急需年轻人，低收入的群体，他们不要求大户型，大户型需要吗？也需要，应该是适量的，但是不是占主体的，适量的是外国人，而且是富豪的，是新型的富豪，还有外国新进来的，满足他们的需要，这也体现了需求多样性。但是大量的我们所调控的大量的发展，小户型，中低档，小户型、中低档的价格是低的，由于小户型面积不是很大，提高首付比例，金额不会有大的变化的，过去能够承担得了，今后同样能够承担得了。第二个是我们还同样提出取消一个预售制度，不能再搞预售了。

　　预售是房地产利用手中的弹簧，把还没有建起来，甚至是看不见摸不着的一个远期的许诺变成虚拟的商品，进行现金交易，广大的消费者投入了资金，就凭着售楼书来付款，到底最后能不能够按照它的承诺来实现按期按质的按照规划的要求来交楼呢，中国的现实中间有很多违背了它的许诺，不是质量不行，就是面积不符合，或者配备设施上以低的等次的产品冒充高等次的产品或者公共的设施，公共的绿化发生很大的变化，侵害了消费者的根本利益，这种投诉，这种争议，在过去开发商，房地产市场上应该说屡屡发生，屡见不鲜。

　　主持人：在开发商销售宣传的材料上跟房子建好之后差别很大。

　　洪可柱：不但这样，在面积上也动了很多手脚，也包括房子面积这方面。这种状况是经常出现的。再一个交工的工期，消费者由于买的是预售制度，每个月交钱，银行按揭每个月还银行的钱，在这种情况下，钱交了，已经交给他们，但是他并没有因为延期给你进行赔偿，不付给你利息。这样的状况，侵犯消费者的权益、利益的情况是经常发生，不按期交房的状况是普遍发生，普遍存在的，然后交了房子，跟原来的许诺也是不符合状况，也是经常发生的。像这样的预售的办法，不符合商品交易的制度，商品交易首先是合格的商品，叫做等价交换合格商品，是看得见摸得着的，现在是看不见摸不着，靠一种许诺的办法，有点像赌博，靠许诺的办法进行交易，在我们诚信的制度还没有完全建立之前，在我们的法制这种环境还不是非常健康运行的情况之下，在过去房地产市场还充满很多炒作，好多欺诈的情况下，我认为这种制度现在应该退下去，不能再实施，况且这个制度也并不是国际上通行的做法，只不过是我们国家香港地区过去在寸土寸金的情况下，在很多人需要房子的情况下，为了避免矛盾的激化推出预售制度，来减轻矛盾，缓解需求矛盾。就像我们国家大学扩招就是缓解一定时期的就业压力，这是权宜之计，不可能的再采取这个做法，这只能对广大需要房子的消费者，广大的城市的人民群众，今后还包括农村的，我认为是一种不公平的做法，甚至带有一种侵犯大家利益的大权的做法。所以提这个建议，这个建议跟改变低首付是连在一起，那是低首付买的不是远期的看不见房子，而是房子交给我，现金交易，我向银行贷款。低首付立即可以住进去，不是一年或者两年，我可以看到房子到底质量如何，按质论价，不是说要靠房地产开发商的良心，靠他许诺的承诺程度，守信程度来买房。

　　降低土地成本有利于降低房价

　　主持人：在首付问题上，开发商挺有意见，像首创的刘晓光说提高首付对开发商是有利的，因为他们的风险会小一些，但是对市场的需求会形成比较大的遏制，另外他说抑制房价从降低土地的成本，高审批的效率入手。

　　洪可柱：对降低土地成本，这个我赞成，一段时期，不能笼统地讲降低土地成本，应该分类。对小户型、中低档的，解决中下层广大老百姓住房需求的，解决年轻人住房需求的，我认为这样的土地政府在批租的时候，可以降低，应该规定最高价，不能超过最高价，从这点来说，我认为政府不能把土地稀缺资源作为政府能够收取更多的预算外的资金，这么一种财力，来搞建设，而不顾广大老百姓能不能够承担起的问题。

　　主持人：这有利一个矛盾的问题，土地应该是国有的，国有属于是全体人民，为什么必须让政府安排这么高，反过来向老百姓索取。

　　洪可柱：国有土地是对的，但是土地的开发过程是需要投入的，在开发过程是政府负责的，政府过去用公共财政或者是公共的财力来进行开发的，所以土地是有成本的，而且土地又是稀缺的，这种情况之下，土地是供一部分人使用，土地是国有，是全国人民在使用，建房子的，卖给个人来讲是每一个个人的，把供求变成一部分人需要，这部分人是需要付出成本的，我认为批租收一定的批租费用也是必须的。因为土地有一个级差问题，有一个租金的问题，这是需要的。现在的问题是对最广大的人民，那种收入中下层的人士，由于他们住房需求是最基本的需求，这是稳定或者说保证社会稳定或者建立和谐社会中间最基础的东西，在这种情况下要满足最基础的最基本的需求，政府应该要能够比较明智，政府对土地收租的利益上要做一定的退让，应该规定在一定时间之内，对这种土地价格应该限价，限价比如说对房价起到比较好的抑制作用，这个观点我是赞同的。定价限制了，中低档房子的房价攀升应该说不会像现在这样。第二最高房价中低档的最高房价也应该降下来，这样确实保护了最广大人的，最大多数人的利益，对房地产开发商来讲可以赚取应该赚取的合法的利润或者理性的利润，这是社会各方面显得协调、和谐。当然有些房地产开发商提出说提高首付比例之后会抑制需求，刚才讲了小户型、中低档，提高比例总体上来讲不会一下子多交很多钱，甚至不会出现大的变化。第二如果说还像过去那样，大部分是搞中高档，少部分搞小户型，或者说经济适用房，对于最广大需要房子的人来讲，是叫做画饼充饥，他一直在等，一直等等不到，而对那些大量的高档房子，他是望梅止渴，他是望楼兴叹，无法买，哪怕再低的时候，也无法买，就是买了，物业管理费也是交不起的。

　　主持人：现在北京物业费一般是一块多钱。

　　洪可柱：对，如果是大户型，一两百平米的房子，一个月的物业费就是两三百块钱，能交得起吗？就是低首付能交得起吗？对我们经济的发展，对经济的拉动起着很大作用的房地产这个产业，既需要发展，对经济的发展会起着重要的拉动作用、推动作用，现在需要的是健康发展，不但是经济问题，更重要的是社会问题，能够为和谐社会建设做出一种非常理性的，非常正确的选择。对房地产本身来讲也是非常有利的事情，对房地产开发商来讲也是对长期发展，对健康发展是非常有利的事情。设想一下，如果说我们再继续是高房价，继续是房价不断地攀升，继续地大量的是大户型、中高档的房子不断地再建，社会的最后就是泡沫，不但但是社会，对房地产商来讲会出现全民共讨之的局面，他危害的是整个房地产的产业。

　　提高首付有利于降低银行风险

　　主持人：我们知道像银行做住房贷款这方面，对他们而言都是一个非常优质的贷款，相对来说会不会比车贷还有短期消费者的贷款风险小多了，如果按您的建议的话，提高首付的比例之后，银行针对每套房子来说相对需要的贷款就少了，银行所收的利息自然会减少了，对银行的利益势必受到冲击。

　　洪可柱：对银行来讲一个是商业银行要健康运行，首先要服从国家的大局，在经济运行过程中，有非常重要的作用有金融稳定的作用，金融稳定经济才能稳定，金融健康发展，经济才能健康发展。试想一下，现在讲的是高档房的大房子，通过丑陋的方式，通过假按揭的房子，银行把钱贷出去，银行尽管说有那些高档房子抵押，进行按揭，进行贷款，但是这种泡沫如果继续地发展下去，买不起，剩下来都是炒作的形式最后压在银行里，银行去索还，还不了了，本身就是炒作，本身就是假的按揭，最后收到的是房子，而这种房子的价格是严重地背离了价值，银行到底是收到一定的利息，他背的完全是大量的贷款，而这种贷款最后是一种实物是房子，而这种房子是价格远远背离价值，实际上它是一种虚的，是泡沫。

　　主持人：等于银行背着巨大的泡沫。

　　洪可柱：对，一旦泡沫破灭了，银行就有了重大的损失，银行的资本就有重大的损失。就形成了呆帐、坏帐，对银行来讲不存在改变以后银行的利益受损，而恰恰是银行贷款进入良性信贷，减低损失的过程中。反过来是提高首付，开发中间中低档房子是占多数的，小户型占多数的，而这种情况下，是广大老百姓是能够承受得起，价格不会不断地往上攀升的，银行还款、还贷的压力就不会大了，因为每户承担的而购买房子的价格不会很高，户型比较小，所以每家每户长期来讲是没有问题的，风险大大降低了。另外房子不断增加，总体上购买房子的人数是增加的，真实的供求关系是健康的关系，银行贷出去的款不会成为欠帐，而且贷给真正需要房子的，而不是被房地产商吃下去的，而且那些投机的或者投资的人来炒房子的这部分人不会收到。银行来说收到的利息，银行的赢利，很多是国家的商业银行，健康的发展是非常有利的。

　　主持人：对减少坏帐有利？

　　洪可柱：减少风险非常有利。

图：洪可柱与主持人谢剑合影

　　以家庭为单位买房可以限制炒房

　　主持人：有网友说，老百姓赞成并支持洪可柱的观点，说这样才能坚决地打击各种炒房行为，降低金融风险，也有网友反对的，说首付的比例增加50％能抑制产权吗，我觉得醉翁之意不在酒，有点嫌贫爱富。

　　洪可柱：整个内容来讲我们有一个措施，在建议里提出来，不单单提到首付的问题，而且以家庭为单位来买房，你购买房子是一套，有实质需要，他需要有关房地产的产权证，买了产权证，是以家庭户口为单位，你买了以后立即上了，再到其他去，买了户口再登记，网上首先先查，你如果说是炒房，如果是投机，是投资，也可以投机，也可以投资，但是那个价格是另定的价格，那种情况不是给投资人与投机人方便之门，而是对广大真正需要房子的中低收入者的保护问题。我的建议还有一个配套的内容，也就是说要全国联网，房地产供应、销售，作为房地产行政管理部门，因为行政法建议在房地产登记应该以家庭为单位进行上网，不管在什么地方，国家规定统一制度，必须出示家庭户口，在网上一看就明白了。不可能在这个地方买了一套房子，在另外一个地方炒作的，你炒作不是消费的。

　　主持人：这个对国家的有关部门要求很高的。

　　洪可柱：这个建议不需要太大的投入的，因为中华人民共和国政府网已经建立了，跟各地联网了，在网的基础上，编制成一种软件，每个购买者输入进去，全国联网，名字一输入，户口在上面，哪个省，那个市，输入进去就知道了。这种真实的登记，全面的上网，而且全国统一上网，我认为投机或者炒作就没有存在的可能了，你要投机可以，要炒楼可以，那么国家可以制定新的政策，对你收取更多的或者说必要的有关的汇率，抑制你的投机。

　　主持人：跟有关专家提出的买房要用实名制，防止投机有点类似。

　　洪可柱：这种办法是完全可以的，因为现在有很多都是在网上的，网上可以是实名的，而且用实名制的话也可以实行的，国际上也有这种做法，没有实行不了的问题，没有技术上的障碍。

　　网友：提高首付比例不是一个办法，毕竟老百姓大部分是弱者，根本没有实力去首付这么高的比例，如果是这样的话，依然会给炒房者提供空间。

　　洪可柱：炒房者不存在了，如果实名登记买房，全国联网不存在炒房的问题。第二是老百姓承受能力，我说如果现在中低档、小户型的房子很少，大家望梅止渴，一直买不到，要买的是面对大户型，是中高档的房子，对中低收入群体的人是根本无法承受这价格，只是提高一定的首付比例，但是有大量的供应，价格是比较合适的，户型来讲是小户型，对于中低收入群体，我认为从总体上来讲在最高的土地限价和最高的楼房售价在一定时间之内的限制情况之下，我认为广大低收入群体是能够承受得，40％、50％当然最理想，最合适的标准或者是一个比例，可以在实践过程中还可以进行调整，或者觉得35或者30，30到40都可以。因为现在25％、30％的。

　　主持人：您说的小户型是50到80。按照北京的房价房价也是很高的。

　　洪可柱：计算一下，50到80的房价也很高，因为这种房子很少，首先房子少，需要的人很多，所以房价自然抬高，再一个土地价格本身也很高，没有限制，所以造成了哪怕是50到80的房子，价格高，房子又少，想买第一买不到，第二也买不起，如果再按照现在的价格再提高首付比例，的确对很多中低收入水平的人是一种无法承受的负担。这是现在的状况下。但是换过来，我说大量的是中低档，大量是小户型，它的价格不可能往上攀升，而且在土地限价或者说土地限价的情况下，房价也必然限价，对广大中低收入者就可能买得起，不会像现在这种局面。当然政府在土地批租在现在的情况下，城市建设需要靠这些收入，怎么办？我们也认为，但是这个没有写进去，中低档的房子可以相应地土地供应在比较偏远的地方或者土地的级别可以比较相对低的地区，相对低的地区有一个条件就是基础设施的配套是必须有的，比如交通问题，水电功能的问题必须到位。只有这种到位了，我想广大的中低层人士满足了基本生活的需要，的就不出任何问题了，也会接受的。剩下土地级别比较高的地方，再建一部分高档的房子，土地出让金高一点，房价高一点，来满足一些高层次的需要，政府的土地批租收入也不会出现大的上升，政府也解决了最广大人民最急需的房子问题。批租的收入高档的土地高批租，所谓偏远的地方解决广大中低档人民的需要，这对和谐的建设，对政府的财政收入来讲都是比较好的方法，我认为是可行的。

　　人人有房是有可能的

　　主持人：按照您的设想，在中国人人有房有没有可能？

　　洪可柱：我认为有可能，中国土地资源是非常稀缺，非常紧缺的，在这种情况下提倡小户型、中低档，就考虑最广大人的需要，因为同样的土地面积如果是小户型，供应的数量增加了。第二个，在规划的时候，适当提高容积率，在满足保护环境的前提下，基本上做到舒适型，在这种前提情况下提高容积率也就增加了供求。在单位面积之下，小户型、高容积率比低容积率、大户型，中高档的房子来说，大大地增加了供应量，就对最广大人民满足住房要求来讲就是最基本的要求，每一个人都有房子住，我认为目标和这种可能性会逐渐地实现。

　　主持人：在香港有很多廉租房，政府盖一些房子给一些收入非常低的普通群众住，收取非常低的租金。按照中国目前的状况来看，是否也可以实行这样的？

　　洪可柱：中国的房地产的发展，应该说持有率已经达到中等发达国家的水平，特别是大城市像北京、上海甚至超过了发达国家，这是不大正常的。我认为廉租房，租房住在经济发展过程中，在现代化迈进过程中，还是应该存在的。问题在于现在政府没有这方面的规划、打算，廉租房面对的群体恐怕应该是城市中间那些下岗的，那些低保的，或者说没有工作的失业的人，就是享受社会保障低保待遇的群体，哪怕说中低档消费群体他们也是买不起房子，建一些低档的房子，小户型的房子，除了一部分销售以外，也应该有一部分作为廉租房解决这部分群体的住房需求，这样我们的社会才真正为最广大人或者穷人满足他们最基本的需求，体现了公平，体现了正义。

　　主持人：经济适用房在北京来说需求很大。

　　洪可柱：因为经济适用房太少，这部分的群体人很多，需求很多，投入开发又很少，必然形成了供求大量失衡，也会推动了房价上涨。

契税应该也实行差别税率

　　主持人：两会也有一些委员提出房价太高的问题，有些委员提出普通居民购房的契税应当免征，从而可以缓解房价的压力，您怎么看？

　　洪可柱：我认为对中低档房子，经济适用房，交易税的费用问题，取消问题，可以进一步调查，因为牵扯到国家税收的重大政策，但是有差别的税率是必须。比如讲普通经济适用房，中低档的房子应该说契税、税率是低的，越是高档越收高的，这种差别税率在房子的结构上面，不同结构层次上要体现出来，这种体现出来实际上是公平的表达，不能够统一地一样，一样了，实质上是对中低收入的人是一种歧视，不公平，对富裕阶层的照顾，天平发生了倾斜，看过去是一样，实际上承受不一样。

　　主持人：这个有点类似于个税不同的级别。

　　洪可柱：类似于个人所得税应该是累积的形式，收入不一样，税率就不一样，住房也一样，你的标准不一样，档次不一样，面积不一样，就应该有不一样的收取。

“以房养老”形式值得探索

　　主持人：现在有一些说法比较流行说以房来养老的问题，您怎么看这个问题？

　　洪可柱：以房养老是孩子不在身边或者孩子不可能呆在身边照顾，在这种情况下老人把原有的房子作为抵押或者作为出租，自己住在所谓的老人公寓，作为社会养老的福利机构进行养老。有几种复杂局面必须了解，如说这种房子家庭比较困难，全家只有这么一套房子，孩子要住这个房子，就无法执行，不能够说为了两个老人，孩子们就不要住房子了，这是不可能的。第二个状况尽管说孩子可能有房子，但房子满足不了需要，比如说孩子很多，有两三个孩子，但是两三个孩子中间孩子还需要这个房子，有了孩子可能有房子了，不可能说因为他自己养老，住到社会福利的养老机构里去，把这个房子租出去或者卖出去。中国有几千年的传统，希望老少同堂，中国跟国外不一样，国外到18岁以后孩子出去了，父母不管孩子，孩子可以不管父母，但是中国几千年的文明积累下的家庭的团结，家庭稳定了，自然社会稳定了，家庭团结了，也可以叫社会的团结局面了，这和中华民族的传统来讲是有重大的关系，恐怕让大多数人接受还有一个过程，还有一个转变的过程。在这个问题上不应该采取一刀切的办法，采取适应的办法，从大家所适应的过程中接受程度，也可以采取多样化的办法，因为你这样做了，不会引起社会矛盾的，不会引起家庭纠纷了，就可以这样办了。如果会引起矛盾的，会引起纠纷的，就采取另外一个形式办。这可能就比较好，既解决了老龄化社会的到来，老龄人如何度过晚年的社会的严肃问题，又解决了中国的特定的国情，减少矛盾。

提案最大的阻力来自房地产开发商

　　主持人：您的提案上交到人大之后，反响怎么样？

　　洪可柱：今天交出去之后，看看有关方面，我认为现在房地产一个是来自于房地产界，房地产开发商，来自于他们的了解还有来自于他们的理解，这是一个方面。第二个可能从全社会来讲，对这个提案能够真正地理解，能够对这个建议做真正的测算、估算，就是广大需要房子的人首先对建议的内容做一个了解。第三个方面对政府来讲本着建立和谐社会的大前提，本着我们出让土地，收入问题，如何让政府与大局力量的考量来解决好我所提的建议问题。也就是政府恐怕也要做全面的考虑。我这个建议也希望能够进一步地考虑，进行论证的问题。我认为这个提议包括抑制地价，不合理的上涨问题，对于那些中低档的住房应该说低价，有合理的限价的问题，同时在总体规划出售土地的时候，可以把中低档的房子安排政府内部比较低的地方去，在这种情况下，我们也应该进行精密的计算，对地方财政收入到底带来多大的影响，把社会稳定，把经济的健康运转，特别是消除我们可能带来泡沫的影响，对整个经济带来重大的冲击影响考量进去以后，看看我提的这个建议，有没有更好的办法做一个比较，比较以后再来说行与不行的问题。对这三方面我提的这么一个看法，希望大家可以继续地交流，也希望大家可以进一步地进行商讨，商讨是非常需要的，狡赖是非常需要的，全面地考量是非常需要的，定义一种的科学的计算，科学的测算也是非常需要的。

　　主持人：您的这个提案最大的阻力来自于哪个群体，是开发商还是银行还是消费者？

　　洪可柱：银行是不存在这么大的阻力的，剩下来一个是房地产开发商，我的建议最重要是他们多开发中低档的房子，对现在的取向，房地产行业的取向有一个比较大的不同，从这点来讲对房地产行业的同仁们来讲，有一个认同过程。另外取消预售环节的建议，对房地产开发商来讲是一个很大的转变，也是有一个冲击，能不能有一种认同，也是比较大的问题。

　　主持人：这对自我资金的要求挺高的。

　　洪可柱：但是我认为对广大的消费者来讲，是一个比较好的方式，尽管说笼统看好像提高首付提高，10％到15％的首付比例，但是它增加了供应的数量，降低了成本，在这种情况之下，特别是同一个土地，在单位面积上面，可以提供更多的房子，总得来讲应该说房价不变，对我们急需房子的大多数人来讲，我认为总体上来说应该说是利大于弊。受惠有利的条件会大于弊的。大家可以进行论证，不管哪个方面都可以进行论证，都可以进行思考。我这个办法或者说我这个建议也是一家之言，大家也可以本着建设和谐社会，本着最广大人民都能够在经济发展过程中，在社会发展过程中解决不公平的问题，解决大家改革发展利益的共享问题，能够真正体现这个问题，可以多提办法。总得来讲目前房地产的市场是存在问题，这种问题不解决对社会也好，对经济的发展也好都是不利的。固定不变，维持不变不是上策恐怕是下策，甚至是下下下策，对房地产开发的朋友从长期来看也是如此的。

　　主持人：由于时间关系，今天的聊天到此结束，非常感谢洪主任到搜狐做客。谢谢网友。

　　洪可柱：谢谢搜狐，也谢谢广大网民。

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(责任编辑：谢剑)