据3月8日《华夏时报》消息，全国政协常委、著名经济学家萧灼基教授的“购房花销应免征个人所得税”的建议，得到了民众的广泛响应。据搜狐焦点房地产网针对“购房花销免征个税”（以下简称购房免税）进行的专项调查结果，3500多名民调参与者中，支持该建议的比例高达92.70%，有64.77%的网友认为这能够缓解老百姓的购房压力。

　　那么，如果真的实行购房免税，其政策作用效果是否能如人所愿，可缓解老百姓的购房压力呢？

　　笔者以为，从国内外的经验，及购房免税的政策效应与受惠对象等方面看，在我国实行购房免税政策，是不合时宜的，其实施结果很可能事与愿违。

　　首先，从购房免税的政策效应看，该政策的受惠者实际上主要是高收入者，而非中低收入者，由此将不仅导致国家税收的大量流失，还会导致个税调节居民收入差距的功能失效，使我国贫富差距悬殊的问题雪上加霜，也有悖于构建和谐社会的时代主旋律。

　　例如，实行购房免税政策，给（税前）月收入3000元或5000元的中低收入者带来的优惠不过115或385元，这对购买数十万的住房而言显然是杯水车薪；而对于月入2万、3万、5万的高薪者来说，购房免税给其的税收优惠则分别高达3305、5725、11145元，其完全可以通过减免的个税“免费”供一套房。因此，购房免税无异于是牺牲国家的税收给富人锦上添花，让高收入者以远低于市价购买甚至完全免费获得住房；而对中低收入者来说，免税的优惠很可能远远不及，因购房免税政策导致的房价攀升而增加的额外负担，此政策实际上并不能降低老百姓的购房压力，反而会使穷人更加望楼兴叹，——从几年前上海在国内独树一帜的政策实践看，购房免税极大地刺激了中高收入者的投资性购房“需求”（某些人甚至达到了对第二套房或豪宅有了“刚性需求”的程度），是引发最近一轮房地产泡沫的导火索及导致老百姓望楼兴叹的“元凶”之一，而该政策在上海房价成为国内龙头之后也被迫废止。

　　其次，购房免税无疑会很大程度上刺激住房需求，进一步促进房价上涨，会给原本就暴利的房地产商锦上添花，但却与国家目前对房地产业的宏观调控方向相悖，结果将事与愿违。

　　众所周知，房价居高不下和房地产业暴利，是目前民怨极大和中央高度关注的焦点问题之一，各级政府对房价的打压调控在重拳组合出击之后，也刚刚初见成效。为此，温家宝总理最近在政府工作报告中也强调：“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题”。而购房免税措施无疑会刺激住房需求（从上面分析看，由此增加的主要是高收入者对住房的投资和投机需求，而非中低收入者的有效居住需求），促进房价上涨。使近两年房地产市场调控取得的初步成效丧失殆尽。其结果不仅无益于解决民众的住房困难，反而会加剧房地产市场的固有矛盾。

　　第三，从国际经验看，一些欧美国家确实有对居民住房消费实行税收优惠的政策，但其主要是对住房抵押贷款的利息支出减免个税，而非购房消费全额免征个税。例如，英国曾一度实行购房免税政策，但在2000年被迫废止，主要原因在于该政策各阶层都可享受，并不特别针对低收入者，实施效果较差。

　　对低收入者购房和租房采取税收优惠政策是世界各国普遍采用的。美国让各阶层都享受的住房消费税收优惠，主要是针对住房抵押贷款的利息支出部分，但对低收入者的住房消费却有专门的税收优惠法。国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣法案，并在1993年成为永久性法令，一定程度上缓解了低收入者购房的困难。

　　由此看，即便有一天我国房地产业进入低迷阶段，政府为刺激有效需求，而拟推行住房消费税收优惠政策的话，也应该主要是针对低收入者的第一套居住性住房消费，而非对各个阶层的各类购房普遍实行免税。

　　第四，从我国个税的基本制度看，医疗、教育和居住性（不含投资性和投机性）住房消费属于居民的必要消费开支，原本都应该在个税费用扣除标准中一并扣除，因此，如果要完善个税制度的话，就不单是对居住性住房消费实行税收优惠的问题（目前“四金”中的公积金免税，实际上已经使住房消费获得了部分免税优惠），而从紧迫性和操作性上的简便性看，与民生及社会发展关系更密切的医疗、教育类消费的个税减免恐怕更应当着力解决。

　　第五，从具体国情看，欧美国家以直接税为主的，个人所得税占财政总收入的比例较高（发达国家该比例为30％-50％），运用个税杠杆刺激房地产业的作用也容易见效。而目前我国个税收入占税收总收入的比重不足7％，缴纳个税的居民比例也仅有26％，故即便我国采取住房消费方面的税收优惠，对房地产市场的影响作用也不能与发达国家比肩，对中低收入者解决住房困难的作用更是非常有限。因此，解决中低收入者购房或租房问题的最有效手段并不在于个税优惠，而应当多管齐下，着力完善我国的住房保障制度，大力增加政府对公共住房保障的支出。其主要途径有二：其一，在完善经济适用房相关制度、有效防范寻租的情况下，更多地建造经济适用房和廉租房，以解决中低收入者的住房困难；其二，在经济适用房制度很不完善，寻租腐败问题严重的现实下，可推广山东日照市的做法，考虑取消经济适用房制度，对中低收入者实行市场化的购房或租房的货币直接补贴。

　　（作者系同济大学经管学院建设管理与房地产系博士）

(责任编辑：王燕)