今年上海楼市将经历怎样的风雨?房价是涨是跌，买卖与否，投资与否，众说纷纭。3月16日-3月19日，“2006上海之春房展会”即将开展，作为上海楼市后调控时代的首次群体亮相行为，也是行业风向观测的最佳时机。

    开春第一展究竟怎样显现今年上海楼市的走势呢？“2006上海之春房展会·特别报道”从即日起予以系列报道。

    “2006上海之春房展会”自从1999年创立开始，至今已经走了8个年头，每一届的展会都是力求在前届的基础上创新，每次无论是从参展数量、参观数量、参展面积都在不断的刷新纪录。

    从2002年开始的一些数据可以显示出“2006上海之春房展会”正在不断的成长，不断的壮大。

    尽管对于2006年度，普遍的预测仍是大盘看跌，但仍有近百名发展商携150余座项目参展，主办方之一的上海万耀企龙展览有限公司有关人士介绍，此次展商以市中心项目为主，辐射至中环，外环，近郊乃至全国范围。参展楼盘多为民用住宅商品房，相应的配合展示别墅、商铺、写字楼等。

    相信新春房产第一展“上海之春”房产展示交易会这个房产风向标将给予人们带来最新的房展咨询和一些理性的启示。

    近郊楼盘占据半壁江山

    相比去年，此次近郊楼盘都是以“大手笔”来参加2006“上海之春”房展会。占据序馆位置100多平米的康桥水乡项目，将带来康桥半岛、康桥水都、康桥水乡三大项目；位于宝山的“金兰雅墅”也将携其最新的别墅项目高姿态超百平米首次登陆房展会。

    此次外地楼盘主要集中在苏州、昆山、海南、常熟、杭州等地区。据悉，目前已有20多家外地房产开发公司参与到展会中来。

    群体促销行为将现房展会

    地产商“抱团”奋战上海楼市后调控时代

    2006年大盘整体依旧不甚乐观，在此背景之下，“促销”成为诸多发展商面对的年度最大课题。《每日经济新闻》近日了解到，以区域政府主管部门牵头的群体促销行为，将出现在即将于3月16日开幕的2006上海之春房展会上。

    房价跌势“积聚”销售压力

    自2005年3月开始的地产宏观调控，弹指一挥间已然一年。2006年大盘整体依旧不甚乐观———这一观点，已在今年年初的不同场合得到了业界多数的认同。

    日前，戴德梁行关于上海房价年度走势的最新预测引起广泛讨论：2006年上海住宅价格在一、二手市场共同作用下，将呈“锯齿形”下滑走势，但降幅不会太大。在最近中国指数研究院华东分院举办的中国房地产百强企业内部交流会上，一向唱好的大中小发展商们这回意见也惊人的一致：年内房价走势整体小有下跌，不排除局部地区个别项目逆势上涨。

    同时，业内普遍指出，上海新盘上市量集聚的外郊环间物业市场将存在较大销售压力。

    2005年1—10月共出让住宅用地1584万平方米，合建筑面积1817万平方米，但没有一幅用地位于静安、黄浦、卢湾、徐汇和长宁的中心城区。

    从2005年上海各环线间物业供应及吸纳对比情况可见，上海外郊环间供需差额正进一步加大，达到488万平方米，占总量的62%。

    “诸如松江、闵行等区域积累了大量供应，如市场无重大利好因素出台，或房价下调程度继续小于购房者预期，未来市场则存在较大销售压力。”第一太平戴维斯有关人士指出。

    房展会：地产商将“抱团”促销

    在此背景之下，“促销”成为诸多发展商面对的年度最大课题：以非住不可的刚性需求为主体，境外高端买家为第二构成的上海楼市，如何吸引这两大群体逐步稳定的回流？

    以区域政府主管部门牵头的群体促销行为，将出现在3月16日开幕的2006上海之春房展会上：近30个宝山地区项目集聚的宝山专馆强烈传递出中外环线区域营销强度；中心城区的高档住宅，则在不断盘算着新推房源的最佳时机；诸多项目则将“婚房”概念放大再放大，囊括欲结婚的青年家庭以及刚刚毕业工作的社会新人群体。中外环线间的龙阳路上甚至出现了总价19.98万元的迷你房型，以满足社会新人的起步需求。

    如何寻找有效出货渠道，如何把广告费花在刀刃上，如何引来刚性需求和境外客源……，发展商们相互切磋的热点话题大同小异。

    后调控时代 房价还得看市场脸色

    在这一轮后调控时代，有人出市，也有人入市。再艰涩的环境中，也能找得到逆势而涨的项目。戴德梁行报告指出，由于中心城区的地段稀缺，其住宅价格的总体走势将不会下调，其中配套成熟、居住氛围良好的板块更将受到以自住为主的购房者欢迎，春节之后，议价幅度下降。

    第一太平戴维斯对上海房价趋势给出了一个保守的判断：本轮市场价格调整将是一个中长期行为，房价调整时间及涨跌力度，将取决于市场实际的发展状况及中央政府对未来形势的判断。2006年，预计政府将进一步通过个人所得税等税收手段继续调节市场。对于投机者而言，短期炒作空间日渐缩减，而自住型消费及长期投资将得到政府的鼓励。