受到春节长假以及年末淡季的影响，2006年初上海商品房的成交量出现明显的下滑。

    搜房网楼市监控数据显示，1月份上海全市共成交一手普通住宅13791套，成交总面积约为144万平方米，动迁及配套商品房表现较为活跃，占据了总成交量的半数以上。

日均成交面积为4.6万平方米，比起去年12月的7.09万平方米，下跌幅度达到35％。春节假期过后，2月新房成交量继续呈现低靡，全部房源共签约9257套，较1月下跌了47%。

    事实上，2006年遭遇冷启动的上海楼市，眼下还面临诸多难题和一系列的变数。

    存量住宅消化难题困扰上海楼市

    提起商品房的供应，人们往往更多的关注即将出现的新增供应量，而忽视另一块―――存量住宅。

    戴德梁行综合住宅服务有关专家曾预计，2006年上海市住宅新增供应量将达到2700万平方米。其实，相对于新增供应量，如何消化上海的存量住宅而不至于使其转变为空置房，同样是目前上海楼市所面临的一个巨大的难题。

    上海的存量住宅主要分为两部分，一是已达上市标准计划2005年上市而未上市的项目，二是2005年已上市而未销售掉的房源。

    虽然2005年开始，上海商品房供应量较2004年有所下降，但房地产开发惯性将使得未来两年左右的供应具有一定刚性，2005年部分推迟上市的项目将极有可能在2006年推出。

    2006年住宅供应将不会有明显下降，而是与2005年持平或高于2005年的水平，存量房供应相对新增供应更具弹性，其比例将不断上升，在市场定价机制中将发挥更大作用。

    有关统计数据显示，2005年1-9月，上海的供求比例已达到1:0.9，供大于求。

    中国指数研究院(华东)分院研究报告指出，2005年的商品房供应量超过4000万平方米。而截至2005年12月31日，上海可售商品房(不含配套房)为1582.44万平方米，其中住宅(不含配套房)为1071.58万平方米；如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售，这个可售量相当可观。

    由于2006年投机性需求空间很小，被动型的拆迁需求将会弱化，尽管刚性需求依然存在，预计2006年供过于求的趋势不会改变。

    “存量住宅基本都是在建或已建成项目，沉淀了开发企业大量的资金，如果这些房源不能及时消化掉，极有可能使得企业的生存状况进一步恶化。”一位业内人士指出。