"上海第一小商品市场"关闭在即,新项目争取年内启动

    "位于淮海中路999号的上海襄阳服饰礼品市场,于2006年6月30日终止营业。特此公告。"上周起,数十张这样的公告已经在上海最繁华的小商品市场------襄阳路市场主要出入口和干道张贴。据了解,襄阳路市场关闭后,部分业主需要安置至他处,目前已有初步安置方案。新市场将不再使用襄阳路市场的名号,经营范围也会作相应调整------全国乃至全球顾客来襄阳路市场"淘宝"的历史就此终结。与此同时,全国9万多家曾经辉煌一时的小商品市场也将在上海襄阳路、北京秀水街、武汉汉正街"中华三大小商品市场"的带领下纷纷转向。

    "上海第一小商品市场"------襄阳路市场就要向大家告别了,但襄阳路宝地的故事还没有讲完。昨天,记者从该地块的新东家------香港最大的房地产开发商新鸿基地产处了解到,其正在积极研究规划并办理各项手续,争取在年底就将项目重启,初步预计总投资额将可能超过60亿元人民币。

    事实上,两年前就说要重新启动的襄阳路市场地块,其归属问题今年初才尘埃落定。地块原业主香港万都集团与香港新鸿基地产达成初步协议,由新鸿基出资买下万都上海大部分股权,这样一来,新鸿基就通过间接收购的方式获得了襄阳路市场地块。

    "襄阳路项目是由我们香港总部直接操作,具体股权比例目前尚不明确。但是可以肯定的是,我们是控股方。"昨天,新鸿基地产上海有限公司的一位负责人向《上海证券报》记者表示。记者另悉,此次新鸿基间接收购的价格估计超过30亿元人民币,万都自己保留的股权比例则可能大约在20%至40%之间。对此,这名负责人也坦承说法是合理的,"问题主要在于规划最后批下来怎么样。上海市中心淮海路这样的黄金地块,谁都不愿放弃,新鸿基和万都希望能形成双赢,但这份利益究竟如何分配已不能用过去的指标去衡量。"

    权威知情人士透露,原规划中的襄阳路市场地块共分为A1、A2和B三块,用途包括商业、办公及一小部分住宅。"但是当时的容积率高达7,对于现在严格控制市中心容积率的上海来说是不太可能的,商业最多做到容积率4,住宅容积率就更小,仅为2.5,造少了当然赚得也少了。所以新鸿基地产香港总部方面也在考虑积极争取容积率,甚至放弃造住宅,最后的收购价格和股权比例也都会与此有关。"

    至于具体的开发计划,新鸿基地产有关负责人表示,由于规划还没有明确,所以现在还很难说。"我们自然希望越快越好。因为是政府方面负责动拆迁,我们也放心很多,现在襄阳路市场搬离已有了明确说法。乐观的话,估计年底可能会启动开发。另外可以肯定的是,商场、写字楼和酒店项目我们一定会造,总投资额则预计在60亿元人民币以上。"(记者 李和裕)

    [背景] 上海襄阳路"前世今生"

    对于上海襄阳路市场的关闭之说,自其2000年5月正式对外开业以来,每年都会在坊间流传一次。对此,市场内的小业主也都明白,因为这个市场从来就是临时性的。

    相关资料显示,1992年,徐汇区住宅办、中华企业、上海久事、上投房产这4家单位共同组建了新上海国际商城发展有限公司,着手开发襄阳路这一地块。约4万平方米的该地块其实由三部分组成,包括2.4万平方米的襄阳路市场、7000多平方米的南昌路集贸市场和陕西路淮海路沿线百多户居民及商户。

    1996年,经有关部门批准,该地块以批租方式出让给了香港万都集团,可随之而来的亚洲金融危机使万都资金紧张,从而将项目撂荒至今。根据当时的协议,新上海国际商城发展有限公司代为动迁该地块居民。但由于万都的无力开发,2000年5月,新上海国际商城发展有限公司获批在该地块先行设立襄阳路市场,通过临时市场的收入来维持公司财务开销,一旦万都方面的资金到位,襄阳路市场就将按约淡出。这几年来,襄阳路市场聚拢了大量人气,吸引了无数追逐时尚潮流的年轻人,甚至连老外、演艺界的明星也是市场里的常客。但红火的市场的背后也暴露出一些问题,比如出售假冒世界顶级品牌商品的现象就较为严重。今年1月,上海市政府就明确表示要撤销襄阳路市场,至此终于有了一个结局。(李和裕)

    [观点] "撤市建楼",商业氛围仍需考虑继承

    步入衰弱 期沦为出局者

    中国商业地产联盟秘书长王永平指出,一些占据城市中心优势地段的小商品市场开始外迁是必然的,这背后体现着政府经营城市的价值判断与取舍。"为他人做嫁衣裳"的尴尬

    王永平表示,从80年代初期起,全国各地的小商品市场在市场经济中扮演了重要角色,成为带动周边地区、相关产业发展的重要力量。

    房地产业是受益最明显的产业之一。知情人士透露,武汉汉正街改造项目------第一大道的街口商铺150平方米最高售价近800万元。而据美联物业对上海、深圳、广州三地投资者的最新调查显示,工商铺已成为投资者新的热门选择,与去年十月相比,上升幅度由27%上升至36%,上升9%。

    问题是,商用物业升值、投资者亲睐对小商品市场本身没有直接的利好作用,反而可能形成成本压力。在这一过程中,小商品市场恰恰扮演了"为他人做嫁衣裳"的角色。城市利益调整的"出局者"

    "拿北京王府井(行情,论坛)来说,最赚钱的并不是小商铺,而是该区新型的大型购物广场。"王永平表示,"每种商业形态都有它的生命周期,小商品市场作为我国发展市场经济初期的特殊产物,目前已进入它发展周期的瓶颈,甚至是衰弱期。如果不及时对其进行改进,在某种意义上,它的历史使命已经完成。小商品市场在抬升了当地土地价值、商业氛围后却遭遇城市建设、利益调整的尴尬,只有出局。"

    "襄阳路市场是目前上海市最被看好的商铺,它充足的人气,可观的租金价格,都是投资者所向往的。"上海社科院商业研究中心主任朱连庆表示,"但这个市场存在着一些问题,尽早搬离淮海路市中心对提升该区域的长远发展是有益的。"商业氛围继承之困

    王永平认为,业态发展周期、城市为发展而进行拆迁,是小商品市场成为"出局者"的主要原因。但是,中指院华东副院长陈晟指出,即使是城市发展的需要,类似襄阳路市场拆迁后相应的商业氛围损失非常可惜。在拆迁之后,原先市场商业氛围的继承不应忽视。

    "这种继承来自两个方面,一是市场原先的参与者在其他地方重塑品牌,二是市场原所在地新进入者发挥地段本身集聚的人气。"陈晟表示,或许在襄阳路市场地块重新开发后,建设写字楼等新型物业,对城市面貌而言是个很大的提高,但不可否认的是,因"撤市建楼"而破坏了商业氛围所带来的损失也同样巨大。(特约记者 贺高)

    [现场] 商家揪心:"襄阳路"金字招牌哪里搁?

    终止营业的公告一出,6月30日襄阳路市场闭市已经是板上钉钉。令多数商家揪心的是,大伙儿多年经营的"襄阳路市场"的金字招牌往哪里搁?是否就从此消亡?

    毕竟,在2000年11月1日,原华亭路个体商户搬入后,"襄阳路服饰礼品市场"迅速成为上海最重要的零售商业场所之一,创造着"日均客流逾5万人次,节假日达12万人次,每天接待外国游客几千人,每年营业收入四、五亿元、税收近两千万元"的神话。面临拆迁,大多数商家感到了迷惘。"把剩下三个月的生意做好"

    就在公告张贴后的第一个周末,记者来到襄阳路市场。这里依旧人流如潮,各色人种聚集、小贩的英文单词配上手势,讨价还价之声不绝于耳；一样的名牌标签,要价和成交价相差依旧那么大,除了偶尔有一两个商家贴出"拆迁甩卖"招揽顾客外,绝大部分商家讨价还是一板一眼,根本不受关闭影响而过于松口。身处市场之中,根本不会相信这个市场仅剩下三个多月的"生命"。

    在一家贴着"本店铺近期转让"的铺子里,面对记者"整个市场都快要拆迁了,还有谁会接手?"的疑问,女店主表示,即使要拆迁,也要把剩下三个月的生意做好,肯定还会有人过来租,不排除到时一些商家租铺用来甩货的。"我的这个铺子近20平方米,位置也非常不错,三个月还能租上好几万块钱呢。"谁也舍不得"襄阳路"招牌

    在一如往昔的叫卖背后,不少商家向记者袒露了他们对这个市场的不舍。

    "这里有许多人一家就靠着铺子过日子,况且经过这么多年苦心经营,市场发展迅速,如今要拆,就像当头拆掉我们的招牌。"一位专营运动鞋的温州商家不无伤感,"虽说政府对我们几百户商家有一些安排,去处并不是最大的问题,但襄阳路市场这块牌子没了,其他地段不会有这么好的人气。"

    据记者目前了解到的情况,襄阳路市场商家的出路除了徐汇区有关部门准备的天钥桥路1188弄和龙华机场两个备选方案外,七浦路商圈也会是不少商家考虑的地方。但是记者了解到,不管是天钥桥路还是七浦路,目前的租金都比襄阳路市场便宜。在天钥桥路一个位置一般45平方米的店铺,一年租金为35万元左右,而七浦路市场为吸引商家,8平方米商铺的年租金约3万元,都不足襄阳路市场目前平均租金的一半。

    "去处或许问题不大,但商铺可以搬走,‘襄阳路’这块黄金牌子却很难带走。"面对"人走、铺走、人气带不走",大多数的商家的反映显得有些直拗,"我们在这里的租金虽然高,但是赚得多也值了,其他地方的收益我们都不大放心,毕竟是个新地方,有些还比较偏远。"(特约记者 贺高)

    [变局] 全国小商品市场普遍面临"推倒重建"

    进入"十一五"的新发展阶段,市中心的大型小商品市场面临着发展的周期瓶颈,国内许多城市把"外迁"作为城市面貌更新的切入点,"推倒重建"正成为目前国内许多城市改造小商品市场的主要方式。对于全国近9万个小商品交易市场来说,上海襄阳路、北京秀水街、武汉汉正街这三大小商品市场遇到的问题无疑具有某种标本意义。50亿造汉正街第一大道

    有"全国小商品流通中心"之称的武汉汉正街,被去年底的一场大火成改变了命运,直接促成了这条街原来命运的终结。去年12月21日起,汉正街史上最大规模的小服装作坊关停、搬迁行动启动。3月5日,这场声势浩大的搬迁行动宣告结束,6657家小服装作坊或迁往别处、或被关停,而搬迁行动只是汉正街整体改造工程的一部分。

    昨天,记者从武汉市硚口区宝庆工商所了解到,汉正街商贸旅游区改造项目------汉正街第一大道,作为该市重点工程,已基本完工,总开发面积424亩,建筑面积80万平方米,项目分二期,总投资50亿元。目前整个汉正街市场在工商所登记的商户有两万多户,其中有相当部分商家将搬入第一大道。秀水街变身秀水大厦

    北京秀水街,2005年1月也被推倒重建。在拆除的秀水市场东侧,一座建筑面积为3万平方米,设有约1600个摊位,包括地下三层、地上四层的秀水大厦已经竣工。关键在于改进业态

    上世纪80年代,汉正街由原来100多家个体商户的窄小街巷成为全国最大的小商品批发市场,年销售额突破100亿元。但近几年,排档、地毯式的经营已严重滞后于现代商业发展,汉正街跌落到全国同类市场的10强以外。20年前,浙江义乌市场销售额是汉正街市场的45%；20年后,义乌市场销售额已是汉正街的3倍。

    业内人士指出,如果拆迁改造"只是量的扩张,将室外的摊位移到了室内,外面乱糟糟变为里面乱糟糟",依旧不能突破小商品市场的发展瓶颈。小商品市场的"推倒重建"关键在于重建后改进经营形态------形成大规模、各具特色批发市场的"义乌模式"则是值得借鉴的成功例子。(特约记者 贺高)