由于看好中国房地产业的前景，外资地产投资机构正不断加大在中国的投资力度。

　　日前，摩根士丹利(Morgan Stanley)宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元，并且，投资重点也将从日本转移至“世界上发展最快的国家(中国)”。

　　几乎在大摩宣布上述投资计划的同时，通用电气不动产(GE Real Estate)宣布向中信资本·万科中国房地产开发基金投入2000万美元，并计划今年在上海设立一处办公场所。而JP摩根则传出联手香港瑞安集团斥巨资收购北京某商业项目的消息。

　　“机构投资者在中国房地产市场上所扮演的角色正和开发商所扮演的角色并驾齐驱。”北京金网络房地产经纪有限公司副总经理杨强宏分析，“今后两三年国内房地产业呈现出来的重要趋势，将是由个人投资者为主转向以机构投资者为主。”

　　外资转移投资重心

　　日本是摩根士丹利在亚洲的投资重点，仅去年一年，大摩在日本的房地产投资额就高达80亿美元。与此形成鲜明对比的是，在过去的五年里，摩根士丹利在中国房地产市场的投资累计仅为15亿美元。

　　今年这一投资比例有望获得改变。摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼·卡尔斯(Sony Kalsi)在东京公开表示，今年将在中国追加30亿美元投资。

　　“我们对中国市场的态度十分乐观，喜欢在这里听到关于经济增长以及房地产的故事。”卡尔斯说，“我们已经做了很多工作，很多事情正在进展中。如果今年我们在中国的投入赶上甚至超过在日本的投入，是很正常的。”另据国外媒体报道，摩根士丹利计划在美国和欧洲的股票研究部门削减50～60个职位，并将一部分人力资源转到迅速成长的亚洲和新兴国家市场。

　　看好中国房地产市场及亚洲房地产市场的也不止摩根士丹利一家。近日来，通用不动产、荷兰ING银行、新加坡凯德置地、美林国际、麦格理等全球知名公司先后宣布计划于今年增加在中国等亚洲房地产市场的投资。

　　凯德置地中国区总裁廖茸桐在接受本报记者采访时表示，“凯德置地非常看好中国的市场，将不断加大投资力度。”据廖透露，嘉德置地集团制定了五年战略，五年后嘉德置地的市值将翻一番，其中很大一部分贡献将来自中国市场。

　　通用地产总裁兼首席执行官Michael Pralle预计，该公司未来3~5年内将向中国地产市场投资约5亿美元，而通过杠杆投资向中国地产投入的资金规模可达到15亿美元。而计划中的上海办公处员工人数将在一年内扩至15～20人。

　　亚洲市场也成为澳大利亚投资者的优选之地。麦格理银行一直在吸纳中国的工业、零售业和写字楼地产，并计划在香港推出一些房地产投资信托基金。麦格理银行中国房地产投资基金的首席投资执行官姚蔚曾在多种场合表示，麦格理有大量的资金等待投入中国市场，只要有合适的项目。

　　外资机构的算盘

　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，摩根士丹利追加在中国的投资，一方面是从价格变化的情况考虑，中国的房地产正处于上升的态势，而日本的房地产市场状况并不乐观；另一方面是出于对风险控制的考虑，不能把鸡蛋放进同一个篮子里。

　　日本央行早在去年年底就已对地产泡沫表示出担忧。进入2006年，由于市场对日本结束宽松货币政策的预期日益增强，在股票和房地产这两大资产市场上，调整的迹象也日渐凸现。受这一消息影响，东京股市3月3日下跌，地产股成为领跌板块。东证指数33个分类指数中的29个走低，房地产分类指数下跌3.4%，居跌幅榜之首。三井不动产、三菱不动产和住友不动产等地产类股票遭到抛售。

　　更加巧合的是，摩根士丹利是在今年3月9日日本央行正式宣布结束超宽松货币政策后宣布追加在中国投资的消息。分析人士指出，未来几个月内，日本房地产市场的局面可能发生很大变化。尽管日本央行已经表示，即使在结束超宽松货币政策后，也将长期保持接近于零的短期利率，但这种政策变动已经使投资者失去利率将一直保持在低位的安全感。部分经济学家认为，利率上升的速度可能比许多投资者预计的要快。

　　哈继铭认为，摩根士丹利加大对中国投资的举动和赌人民币升值也不无一定关系。“目前中国的利率周期并没有跟随国际利率周期。此外，一些海外投资者也看到了中国的经济增长比较快，有巨大的实际需求支撑。”Pralle则表示，中国地产开发的利润率极为丰厚，达到30%～40%，远远高于在美国进行同类投资所能获得的10%~12%的回报。

　　复地集团总裁范伟也曾透露，类似摩根士丹利这样的房地产基金，对于投资亚洲房地产市场，要求资金的年回报率要超过20%。

　　“中国的机会更多一些”

　　2004年摩根士丹利买入上海世界贸易大厦的成交价是1800美元/平方米，而据业内人士估算，现在同一地段物业可以达到3200美元～3800美元/平方米。摩根士丹利显然尝到了投资中国的甜头，即使在宏观调控风头正劲的2005年，摩根士丹利依然在大举收购内地的商业物业。此外，摩根士丹利在内地投资的开发项目至少有12个，总建筑面积达75万平方米。

　　香港科技大学教授Salih Neftci在接受本报记者采访时表示，“宏观调控使价格稳定，对于热钱来说，投资房地产的魅力正在慢慢减弱，但这是一些准备长期投资中国的海外投资者所希望看到的。”宏观调控被海外机构投资者视为进入中国房地产市场的一个好的时机，更有利于找到合适的项目。“由于开发商普遍有较强的资金需求，机构投资者在谈判过程中往往处于强势地位。”杨强宏告诉记者，不少海外投资者从2004年下半年就已经开始探讨项目的可行性，2005年便大举涌入。

　　仲量联行的最新报告显示，去年东京高档写字楼的售价上涨了5%，孟买上涨4%，上海浦东新区-浦西地区上涨23%。主要城市的零售地产价格上涨更为迅猛，孟买上涨29%，上海上涨40%。

　　“中国的机会更多一些”，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)亚洲研究部经理Margaret Ng说。“中国政府的信贷管制也给外商投资者带来机会——很多发展商急需资金，因此外商投资者很容易找到本地合作者。”银河证券首席经济学家左晓蕾认为，逐利是投行的天性。“对于信息对称、资本流动自如的投行来说，通常是炒完了一个市场又接着炒高其他市场的价格。”她表示，“摩根士丹利等机构投资者虽然发出明确的信号，但是并不一定代表真实需求。”她建议房地产开发商和地方政府决策部门不可因海外机构投资者的动向而改变自己的发展策略和政策思路。

(责任编辑：胡立善)