竹园商贸区是东方路站房地产市场未来的最大期待。自去年10月,东方路站已闭站深挖近半年。同期,和记黄埔去年底以45.6亿元夺得竹园商贸区地块,与陆家嘴集团携手开发。此举意味着临近东方路站的黄金地皮已近出空,而最大赢家当属和黄与陆家嘴集团。

    未来东方路站点附近线路阡陌纵横：4号线及6号线都将与2号线、9号线交汇此处,东方路将会成为浦东甚至上海市中心最大的交通枢纽中心。在良好的商业环境和交通环境下,东方路商圈有潜力成为浦东的商业中心之一,商圈辐射到外高桥、金桥、张江、川沙、南汇等地区。与此同时,东方路世纪大道枢纽站的建设将使这里成为全市最大的立体交通枢纽之一,而此地也正面临着产业规模的升级：从区域型社区商圈发展成为市级大商圈。

    东方路地铁站商圈,位于陆家嘴金融贸易区内,在小陆家嘴商圈以东,临近的购物中心有世纪大道上的世纪联华、好美家、苏宁电器(行情,论坛),而东方路、潍坊路则是酒店聚集区域,有齐鲁大厦、紫金山大酒店、江苏大厦、华都大厦等。

    业内普遍认为,浦东商业发展的一大现状是业态分布不均衡。2005年,上海社会消费品零售总额为2973.0亿元,其中浦东为414.99亿元,占14%,而浦东去年的GDP总量约占全市的1/4。从中不难看出浦东商业发展欠缺的事实。

    汉宇地产商铺科经理陈军认为,作为浦东商业重要构成之一的东方路商圈,现阶段存在几大问题：第一,商铺有效供给不足,居民购物不便,商铺生存周期短,产生商业网点配套矛盾；第二,商业必备业态进驻难,商铺售价和租金较高,附近租金在4-10元/平方米/天不等,个别商场里的商铺租金已经达到10-20元/平方米/天,因此抬高了菜场、大众化餐饮店、生鲜超市等必备业态的进驻门槛,客观上造成业态分布不均；第三,大超市挤压小商店,综合性大超市在浦东新区发展迅速,这却给周边便利型中小商业网点经营造成压力。

    竹园商贸区的开发启动,为东方路站点注入了最大的商业建设动力,一个规模堪称超级的商业旗舰将现身当地。

    去年,东方路站旁40万平方米的超级商业中心地块一开始招标,便引来了和黄集团、太古集团等12家海外顶级集团的激烈竞争。11月20日,和黄以人民币约46亿元的报价将地铁2号线东方路站旁40万平方米超级商业中心———“陆家嘴竹园商贸区”地块收入囊中。

    “轨道交通枢纽站的地面项目上,超大型‘巨无霸’购物中心将成为主打业态。”根据目前上海经委的初步规划,购物中心、大型百货店将成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心站地面商圈的核心业态。

    作为未来上海市中心最大的轨道枢纽,根据规划,东方路区域的地面商圈会以商业街区为主体,设置大卖场、超市、便利店、各类专业及生活服务业商铺,形成一个以新上海商业城高档消费为核心,与周边中低档消费相配合,集购物、餐饮、娱乐、休闲功能于一体的、总规划面积80公顷,总建筑面积达200万平方米的综合性超级商业圈。而在站点内部,同样将以设置快速型的商业服务业为主,体现专营专卖特色；重要旅游区站点以设置旅游纪念品为主,地面商圈发展宾馆、假日旅馆、地方特色产品、餐饮、休闲娱乐服务等。黄清燕 王佳艳

    【东方路站之写字楼】

    小陆家嘴商务气势东扩

    东方路站点地下动工,而其上盖区域的建设也在同一时间风起云涌,使小陆家嘴业已成熟的商办氛围继续向东拓进。

    为期一年的东方路站点关闭时间已将过半,来自浦东新区区长网上办公会中的可靠消息：6号线也将在2007年年底试通车。据有关报道,轨道交通2号线客流量每年以20％的速度递增,东方路站最高日进出客流10万人次。东方路枢纽站建成并全面通车后,无疑将带来更大的人流高峰,随之而来的流通与商贸能级也将大幅提高。

    去年,和记黄埔的资本入驻,为东方路站点上盖的商务氛围作出了最有力的定位。

    东方路站点上盖即世纪大道两侧2-3、2-4地块,自去年11月成为和记黄埔的囊中之物后正在加紧规划中。根据浦东规划发展构想,此处将建成两栋大型商业办公综合体建筑,它们将是世纪大道中段、竹园商贸区进一步整体开发中的标志性建筑。

    中原地产数据显示,该区域业已建成并交房的甲级写字楼数量有限,成为继小陆家嘴中心区之后各大金融机构及海内外大公司总部考虑的落脚新地。城建中心边上的同盛大厦,2005年年中交房时即全部售罄,售价在18000-22000元/平方米。1999年开始使用的浦项商务广场,入住率接近95%,现时租金0.9美金/平方米/日左右。2000年启用的期货大厦,入驻客户多为期货投资和投资管理类公司,目前租金0.6-0.7美元/平方米/日,已接近满租。

    区域内一批在建甲级写字楼今年将陆续面市。张杨路崂山西路的中融恒瑞国际大厦于今年3月交房,大厦预售价格21000-25000元/平方米,现已全部售罄,韩国韩进海运、新加坡金鹰、厦门建发等知名企业入驻其中；位于福山路浦电路的城建中心预计今年7月交房,预租价格0.7-0.8美金/平方米/日。另据公开资料表明,预计2007年,东方路站点沿线甲级商办项目合计将达到30万平方米,东方路站将成为继“轨道枢纽”后的“商务枢纽”。

    上海富阳分析师胡欣认为,东方路枢纽站的建成以及一批甲级写字楼宇的面市,预示着小陆家嘴概念的扩大,2007年前,新一批现代化高档商务楼宇将以此为新的集聚地,表明浦东商业商务中心从小陆家嘴区域缓慢东移。

    胡欣预测,以目前区域市场平均0.7美元/平方米/日的办公楼租金来看,随着区域功能的完善仍会有很大的升值空间,很有可能接近并超过小陆家嘴0.9-1美元/平方米的日租。在这一点上,中原地产分析师张洪祥比较保守,认为2007年前后整个区域的写字楼租金难以媲美小陆家嘴,维持在平均0.8美元/平方米/日,甲级写字楼的最高日租攀顶到浦项的0.9美元/平方米。

    张洪祥进一步指出,以东方路站点区域为核心辐射的竹园商贸区,无法替代小陆家嘴的作用和地位,小陆家嘴重在吸纳金融和证券公司,而竹园商贸区区域则以石油化工、钢铁、运输实业为多。王佳艳

    【东方路站之住宅】

    闭站半年 住宅租售行情暗涌

    小房型多、靠近小陆家嘴金融贸易区地理位置占优、地铁交通方便,三大要素使这里的二手房充满了吸引力。

    在这样一个炙手可热的枢纽站点附近,高档住宅物业已无从落脚,扎堆的老公房借势而起,成为香饽饽。

    中原地产世纪大道门店介绍,东方路站点附近区域内多为20年左右房龄的二手房,而新盘寥寥,距离地铁站10分钟以内路程,住宅开发空间十分有限。来自梅园新村、竹园新村、潍坊新村、乳山新村40-60平方米的老公房是支撑区域内二手房市场的主力房源。

    小房型多、靠近小陆家嘴金融贸易区地理位置占优、地铁交通方便,三大要素使这里的二手房对附近的上班族充满了吸引力。虽然多条干道在此交汇,但世纪大道沿线绿树葱葱,宽敞、安静、祥和的环境构筑了整体宜人的居住气氛。

    尽管东方路站封站一年造成区域内短租市场下挫,但并没有影响市场的长期潜力升值。受到各方利好因素和越来越多的心理认同的影响,区域内二手房挂牌房源日渐稀少,低价小房出租也十分抢手。据了解,来此买二手房的,一部分是看中了区域内占据优势位置的房源数量已经固定,目前收益率较高,而随着轨道交通及周边商贸的兴起有升值潜力；还有一部分通过在此置业给孩子入当地的学籍和户口。附近的福山外国语小学、冰场田幼儿园以及东方幼儿园,都是十分知名的学校。

    中原地产当地分店介绍,今年1-3月,区域内二手房售价涨幅达到10%,投资回报率在5%左右。

    目前,东方路站点四周已没有新住宅物业落脚的空间,中高档物业项目纷纷被挤到张杨路沿线。这类物业在去年吸引了占购房者大半的投资客,造成去年年中以来的高易手率。由于遭遇市场萧条期,且面积普遍过大,又以毛坯房居多,租金难升,目前有部分投资客已退出这个区域。

    距离地铁站5-10分钟的陆家嘴国际华城是最近的在售新盘,经过去年开盘后的热销已陆续接近尾盘,加上盛世年华这样去年交房的次新房,售价均在1.4-1.5万元/平方米左右,面积多在110平方米以上。上海滩花园洋房售价2.5万元/平方米,陆家嘴美丽园单价1.6万元/平方米,由于价格偏贵,销售迟缓。

    上海富阳分析师胡欣认为,此地的交通整合力固然无可替代,但是东方路站交通枢纽的建成主要还是以商业商务为提升主线,而非住宅价值的必然上升,但区域的良好发展,仍然给处于市场调整期的房价一个强力支撑。王佳艳

    【东方路站之看盘】

    毗邻楼盘价低者胜

    地铁东方路站区域内新盘以张杨路沿线较多。国际华城经过去年开盘后的热销期,如今已接近尾盘,而毗邻的山水国际销售情况依然不咸不淡。两楼盘在地段优势上几乎相同：同样靠近源深体育中心、陆家嘴和世纪公园,距离世纪联华、好美家10分钟左右步行路程,离规划中张杨路世纪大道的商业中心很近。

    业内人士认为,这两个楼盘正是因定价不同而遭遇不同市场反应的典型案例。

    陆家嘴国际华城

    位置：浦东新区张杨路、源深路

    均价：13800元/平方米,毛坯

    房型：高层,三房四房

    看盘感觉：

    1.整个楼盘由高层组成。预计该盘的三期公寓将在今年上半年开盘,房型面积为120-160平方米。

    2.地铁2号线,规划中的轨道交通6号线将在社区门口建立站点,该盘靠近三条越江隧道交汇点和三条轨道交通交汇点。并有多条公交线路直达上海火车站、人民广场等地区。

    3.小区内建有大型会所,人工湖泊、休闲广场、弧形波浪建筑外观,设有超大景观阳台。

    4.3元/平方米/月的物业管理费虽然较高,但第一太平戴维斯作为物业管理公司是一个可靠保证。

    山水国际(陆家嘴美丽苑)

    位置：张杨路、民生路

    均价：16000元/平方米,毛坯

    房型：以130-150平方米三房为主,另有部分110平方米二房

    看盘感觉：

    1.由小高层、高层组成,一梯两户。主力房型总价约在200万元以上。

    2.二房房型中夹在中间的厨卫采光不够；北阳台不到2平方米,降低了实用价值；另外储藏室过大,挤压了房间面积。

    3.该盘靠近在建地铁6号线民生路站,交通便捷。但张杨路、民生路上车辆较多,部分房源会受到噪声干扰。

    4.生活配套主要依托竹园小区。周边有进才中学、上海海事大学、东亚管理学院等。

    中原地产分析师龚敏、门店物业顾问马杰点评：根据中原地产的数据显示,今年国际华城1月份成交42套,而山水国际年后无一例成交。主要原因就是山水国际1.6万元的单价过高,楼盘的品质却与国际华城近乎相同,国际华城1.4万元左右的单价更为合理。而相互毗邻的楼盘,这种对比对价高者来说非常不利。

    同时,区域楼盘市场有过前期大批投资客撤市的不良情况,又经历了楼市淡季,在这种情况下开发商应放低姿态。王佳艳