经过近1年的宏观调控，房地产态势如何？昨天在常州举办的“长三角房地产发展论坛”上，业内人士再次纵论楼市。

    开发商要建“不被调控的楼盘”，购房者应更加挑剔

    “如果说，1998年的房改政策是全面启动房地产市场的话，那么去年出台的‘国八条’则是择优启动房地产市常”如何理性面对当前的房地产市场？中国房地产业协会副会长顾云昌说，对开发商而言，应生产一种“不被调控的楼盘”，购房者则应更加挑剔。

    何为“不被调控的楼盘”？即定位准、质量高、性价比优、有文化内涵。他建议开发商借鉴“晋商”乔致庸给下属的两个理念，一是胸怀天下人，但不是胸怀天下人的钱，而是天下人的需求。对开发商而言，就是要多建符合购房者需求的楼盘。二是不仅要挣钱，更要为企业挣更多的声誉。“前两年开发商浮躁，挣了不少钱，但在现在的市场环境下，企业要常青，必须讲品牌、讲诚信。”

    “我鼓励消费者要更加挑剔。以前有个说法，长三角一带的人看房非常挑剔，像上海人买楼要看36次，而北京人是看6次，东北人只看1次。但后来上海人看楼次数却从36次降到0次。这主要是市场原因，当时市场太火热了，让消费者失去了理性。市场经过调控后，消费者应该变得更加理性，更为挑剔。”

    住宅产业化必须取消毛坯房

    “中国是世界上唯一一个卖毛坯房的国家，这就相当于城里的自留地，但种地的人都是外行。为什么让外行搞装修，而不能交给装修专业部队去做呢？”

    建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放直言，中国住宅产业化必须跨越的一大门槛就是取消毛坯房，全部住宅精装修出售，如不跨越这一步，节材就是空话。据了解，目前住宅精装修比例相当低，南京仅有10%左右。精装修是一个发展趋势，现在北京的CBD项目，10个中有8个搞精装修，上海精装修比例达到35%，广州要求90平米以下的住房必须精装修。

    孙克放还说，无论新旧住宅，节能是第一位的。“北京一年要下‘130个昆明湖’，但只留下了不到‘3个昆明湖’，就是因为没有很好地回收利用雨水。南京聚福园是中国最早利用雨水资源的，事实证明很成功。”在谈到如何节能时，孙克放不无遗憾。“在节能方面，国外的经验值得借鉴，在日本购太阳能房子，政府会给予一次性补贴2000美金；德国花费22年的时间推广节能技术，住宅每平方米能耗从300降到50。”

    他给夏热冬冷地区开出一张包括十项技术的节能“处方”：外墙保温技术、太阳能供热水技术、窗外遮阳技术、太阳能采暖技术、再生水回用技术、有机垃圾生化处理技术、地源水源热泵应用技术、水体生态净化技术、屋顶绿化及隔热技术、产业化装修成套技术。

    房价调剂失当，楼市隐藏“危机”

    南京大学不动产研究中心主任高波对房地产业发展过程中的“弊脖展开“炮轰”，并称房地产业存在诸多“危机”。

    “当前房地产业文化价值不断丧失，文化创新失重不足。相当多的开发商文化观念淡薄，就连‘中国第一地产品牌’也存在‘文化沙漠’，比如建在南京秦淮河和莫愁湖边的万科金色家园，对南京的历史文化是一种戕害。”

    他同时称，当前房地产价格的调剂失当。“对房价最有调控能力的是地方政府，但房价中30% 50%却是政府收入，30%是地价，5%左右是消费者缴纳的契税，10%左右是开发商缴纳的相关税费。房价上涨过快，地方政府难逃其咎。”他认为房价的理想走势应是这样：处于银行按揭贷款利率水平与人均可支配收入增长之间。打个比方，2005年银行按揭贷款利率为5% 6%，人均可支配收入如果增长了9.6%，那么当年房价的涨幅控制在7% 8%就是合理的。

    “房地产的法制也不健全。目前按揭贷款余额高达1.8万亿元，但还没有一部法律对老百姓的不动产进行保护，这如何能让老百姓放心大胆地进入房地产市尝进行财富配置呢？”