富力地产(2777.HK)3月16日发布2005年年度业绩公告显示，截至2005年底为止，全年纯利12.64亿元（人民币，下同），较2004年增幅高达132%，较招股书估计的10.44亿元为高。每股盈利1.9481元，派末期息每股0.66元。期内营业额增至58.12亿元，较上年同期42.6亿元增长了36.4%。

    年报也首次透露，截至今年3月14日，富力又在北京新增三块建设用地，分别是北京顺义马坡项目、西三旗建材城项目和大兴京南绿色生态社区项目，三个项目总建筑面积达到了79万平米。加上集团已有的土地储备，富力共拥有936.7万平方米的土地储备，其中可售建筑面积约781.5万平方米。

    今年目标120亿

    年报显示，富力地产去年盈利主要来自于两个方面：一是物业销售面积的增加。2005年富力地产楼盘销售面积由2004年约64.4万平方米增加到约71.2万平方米，增幅10.4%，楼盘每平方的售价也出现了约24%的涨幅，毛利率由2004年的20.8%增至25.8%；二是商用物业租金收入大幅增长，其租金收入达到4340万元，较上年的2090万元收入增长107.7%。

    从地区收入中分析，广州，北京和天津分别占综合同销售的47%、46%、7%，北京富力城的平均价格为每平方米10700元，按年上升23.6%，而广州项目每平方米售价为7600元，按年上升33.9%，天津项目平均售价则为7100元。基本上说，楼房价格的上升成为盈利增长的主要动力。

    “包括富力在内的一些房地产公司去年业绩普遍良好，盈利多，这缘于去年的宏观调控主要对长三角（如上海）的房地产公司影响较大，而对北京、深圳的房地产公司影响并不大，反而让好的企业发展更好。”银河证券房地产分析师丁文告诉记者。

    富力集团董事长李思廉在接受记者采访时表示，对集团维持强劲增长充满信心，预计今年合约销售将达120亿元人民币，较去年大增50%。

    “2005年已销售及交付使用的物业剩余50亿元将于2006年财政年度入账，连同今年1至2月新销售的12亿元，今年可入账售楼收入已有62亿元，完成120亿元销售目标的52%。”李思廉强调。

    而富力年报的突出业绩也得到了国际知名投行和机构的认可。美林证券基于富力丰富的土地储备及稳定的边际利润基础，预测其股价可以突破40港元，纯利及结算面积在今年将增长一倍以上。

    摩根士丹利则除了给予富力地产“增持”评级，并还预期富力地产今年每股盈利再有92%的增长，并续称该股在行业中最具增长潜力，资产净值增长将是该股的主要动力。

    积极新增土地

    扩张方面，年报称富力将避免进入土地成本高且房地产市场波动较大的城市，如上海等。在考虑进入新城市时，首选人口超过500万的城市，确保大量当地的潜在需求支持集团发展。集团选择进入某一新城市则取决于能否在当地获得相对较大土地，用于开发总建筑面积超过50万平方米的旗舰项目。

    富力总裁张力早前曾向记者透露，富力还在广东中山洽谈一块建筑面积达180万平方米的土地，积极准备进入中山。张力当时还强调“中山地块估计没有大的问题。”如果进展顺利，中山将有望成为富力扩张的第六站。

    虽然年报称集团近期正在办理用地手续，尚未取得土地使用权证的土地储备建筑面积共约300万平方米，不过富力相关负责人在接受本报记者采访时表示，由于时间敏感，所以无法透露该300万平方米土地是否包括中山180万平方米的土地。

    对于北京新增的三块建设用地，该负责人则称“年报公布的土地都是我们已经在房管局签订了相关手续，拿到了土地使用权证的。但北京新增土地的具体拿地方式和其他详细信息现在还不方便公布。”

    REITs实现尚早

    此前，李思廉曾表示，内地目前的投资物业价值偏低，公司将逐步增加投资物业组合的规模，计划待投资物业有稳定租金收入后有机会分拆REITs上市，或等待海外基金收购。

    据记者了解，富力在广州正在开发的投资物业主要包括丽思卡尔顿酒店、富力君悦大酒店及富力中心写字楼，但这些物业预计2007年年初才能开始运营。而要运用REITs不仅要有适合REITs的产品，还通过投资和经营，等到物业经营状态稳定后才可以使用REITs这样的金融产品。

    “富力的投资型物业成型尚需时日，所以距离REITs还有较长一段时间。但是我们认为北京的商业气氛很好，计划依附于开发的项目本身，在适合的情况下多发展购物中心。同时增加在北京写字楼、酒店等投资型物业的比重。”富力相关负责人表示。