2006年，《土地管理法》的修改成果也许将会以集体土地流转政策启幕。

　　3月底，国土资源部对外正式发布《关于坚持依法依规管理节约集约用地，支持社会主义新农村建设的通知》(以下简称52号文)，其间提出的“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”格外引人关注。　　

　　业内人士认为，这将意味着农村集体土地直接入市政策“破冰”在望。

　　据了解，今年《土地管理法》的修改将以集体土地流转和征地制度改革为主要内容。

　　终结“灰色”市场？

　　“这两个试点对于推进农村土地产权改革至关重要。”中国人民大学土地管理系教授严金明在接受本报记者采访时坦言，“两个试点都是大事情。”

　　事实也证明了这一点。

　　记者从国土资源部内部人士处得知，52号文的出炉甚至动用了“一位部长和两位副部长”的强大阵容。“在这个文件出台之前，孙文盛部长、李元副部长和王世元副部长拿着征求意见稿亲自在北京等地进行调研。”

　　由此可见，国土资源部对此事的重视程度。

　　然而，其背后真正的原因还是农村土地产权改革的大势所趋。

　　“产权歧视是最主要的问题。”严金明指出，按照《土地管理法》的规定，我国城镇建设用地只有国有性质的土地才能进入市场，而集体土地只有通过征用征收之后转化成为国有性质，才能进入城镇建设用地市场。

　　“城镇建设用地中产权歧视最真接的后果就是集体土地中存在大量的‘灰色’市场。”严金明强调，“灰色”市场指的就是集体土地的私自流转。

　　据了解，在沿海地区特别是长三角、珠三角等经济相对发达地区，集体土地的私自流转已经非常普遍。有专业机构作过统计，在珠三角地区，通过自发的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%。

　　“灰色”市场蔚为壮观。严金明则用“合理不合法”、“半公开”、“隐形”等字眼描述这种“灰色”市场的现状。

　　“集体土地经由非公开渠道流入市场，政府既不能获得应有的土地增值收益，也无法掌握土地供应的实际情况，在制定每年供应计划时难免会出现偏差，造成房地产市场供应量的不可预见性。同时，也增加了政府调控整个房地产市场的难度和农村集体土地管理秩序的混乱。”国土资源部的内部人士坦言，实际上，国土资源部早在10年前就开始推进农村土地产权的改革，只是“成效平平”。

　　那么，52号文对于这种农村土地产权改革又意味着什么呢？

　　“新农村建设离不开房地产开发，但在现有法律法规框架下，农村集体土地不能用来搞房地产开发，如果这一矛盾不能突破，将变成一种阻碍。”国土资源部土地利用司副司长束克欣在很多场合都表示，农村集体土地入市试点方案将为进一步修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关内容做铺垫。

　　“集体土地直接入市的政策一旦实施，那么，隐形的市场就走向了公开化。”严金明认为，这个意义将非同寻常。

　　言外之意，集体建设用地中的“灰色”市场正在走向终结。

　　据了解，目前，52号文已经下发到各省市。

　　盘活存量土地？

　　随着52号文的出台，农村集体土地直接入市的步伐越来越近，业界反响也越来越强烈。

　　首先是对房地产市场的判断。

　　国资委研究中心宏观战略部部长赵晓对此的看法是，农村集体土地直接入市和允许农民入股，对房地产市场来说无疑是“一次革命性的变化”，“如果是这样，房价肯定会跌”。

　　“有效盘活农村集体存量建设用地，是允许集体建设用地进入市场流转的目的。”国土资源部的内部人士坦言。

　　据了解，集体土地直接入市的政策一旦解禁，就意味着将有大约2.7亿亩的集体建设用地进入市场。这个体量对于如今“如饥似渴”的开发商来说无疑会是一个振奋人心的消息。

　　然而，更为重要的是对耕地的有效保护。

　　“城镇化建设就意味着城市要扩展。我们农村建设用地还是粗放型的。”严金明举例说，如果1万公顷的农村建设用地经过集约之后按照规划要求只有5000公顷的话，那么，另外的5000公顷就可以通过入市政策加入到城市建设中来。“在整个区域内可以通过封闭式规划达到城镇建设用地的增加和农村建设用地的减少的目的，而耕地总量不会改变。”

　　“农村集体建设用地挖掘的潜力非常巨大。”严金明指出，目前，农村人均建设用地指标大大超过了国家规定的标准。“以北京为例，农村人均建设用地大约是290平方米，几乎比150平方米的国家标准多出了近一倍。”

　　当然，一切的利好都是在集体土地直接入市解禁的假设之下，毕竟52号文现在还只是一个试点政策。集体土地入市政策上升为国家法规的确还需要等待。

　　“既然是一个产权改革，不可避免的就会有一场利益博弈。”严金明指出。

　　据了解，集体建设用地直接入市流转将意味着征地权力的丧失和财政收入的缩水。虽然有专家建议，可以采取税收形式使地方政府间接参与集体土地收益的分配，但是这种分配收益与地方政府“心里的那本账”有多大差距才是决定政策实施效果的“那杆秤”。地方政府的态度向来又是政策执行的难点所在。这一次可能也不会例外。

　　“按照现在这种趋势，集体土地入市的空间的确是越来越大，但是政策和法律上都有很多的瓶颈。”国土资源部的内部人士向对记者说，非农建设用地入市流转的推进光靠国土资源部的力量是不够的，中央以及立法机构的支持不可缺少。

　　“这是一个牵一发而动全身的政策，国土资源部一定会非常慎重地出台。”严金明坦言，短时间内出台集体土地可直接入市的国家法规可能性不大，而对房地产市场和房价的影响也不会立竿见影。

(责任编辑：铭心)