从去年第三季度开始，深圳房价如“一匹脱僵野马”。纵然政府直指房价的调控措施接踵而来，但散落到市场一股“涨”潮中似乎激不起多少浪花。

    根据美联报告，目前深圳一季度房价已接近20%的涨幅，楼市调控任重道远。

这个时候，评论或追究过去的失误抑或揣摩政府将出台多少条措施都远不如一些善意的建议来得重要。

    提高多次置业首付

    供需矛盾突出是当前房价上涨的主要原因。目前深圳楼市不少楼盘的投资比例达到30％以上，投资需求旺盛。在短期内无法增加直接有效供应的前提下，提高首付是一个最为有效的方式之一。从过往楼市的调控经验来看，如果一刀切地提高首付比例，那么反而可能使更多的工薪阶层买不起房子。但如果适当提高二次及多次置业的首付，那么市场的部分非理性需求如投机炒作、投资需求可以得到遏制，这有利于挤出房价中的泡沫成分。

    迅速建造限价商品房

    供需结构失去平衡，中低价位商品房供应不足这一问题不仅是深圳的事实，在其它城市也同样存在。这两年，先后有宁波、北京、青岛等城市通过在短期内推出限价商品房来解决这一问题。

    多数专家认为，由政府拿出几块地，采取招标的形式，让开发商在短期内如8－10个月迅速造出一批商品房，并限价销售，既可缓解住房供应结构性矛盾带来的房价控涨压力，又可以解决一部分中低收入家庭的住房困难，可谓一举两得。但对政府来说，这首先需要克服片面追求自身收益的盲目冲动，实实在在地让发展的成果惠及百姓。

    改变市民恐慌心态

    一轮接一轮的飞涨，使得多数人的心理防线被一道道地突破。在彷徨和迷茫之后，人们产生了恐慌，怕再涨到更难承受的价位，于是有些人动摇了，加入了买房队伍，这在客观上认同了房价高位的合理性，也动摇了犹豫者的信心。消费者的这种畸形的消费心态加剧了市场恐慌，也坚定了房地产开发商的涨价信心。于是，新一轮的恶性循环又开始了。

    当前，任何有关楼市的“供不应求”或“供大于求”的信息都能在消费者心头产生作用。媒体上弥漫着各种论调，让市民看得一头雾水，某种程度上为孕育非理性的房产市场提供了支撑。对此，多数购房者是不会有什么清晰的认识。不过政府则可以通过舆论，引导市民调整心态。

    公布购房指导价

    今年两会期间，就有多位人大代表建议政府实行购房指导价或最高限价，以打破开发商对一手房价格制定的垄断。

    基准房价则是政府管理房地产市场的一个标杆，反映的是市场的平均水平。其基本思路是以基准地价作为参照，综合地段和物业以及房屋结构、楼龄、损坏程度等多种因素，制定出一个片区和这个片区不同物业的基准房价。通过基准房价，市民可以了解楼盘所在区域的房价水平，以此作为参考来判断某一个楼盘的售价是否处于合理范畴。

    据了解，广州的基准房价信息系统正在研发中，并有望于今年6月建成。

    提高建筑容积率

    解决较多人口的居住问题，提高建筑高度是一个有效的办法。新加坡国土面积仅682平方公里，但却解决了550万人的居住问题。其秘诀之一即在于提高容积率。深圳虽有2020平方公里的土地，但深圳很多住宅楼高不超过100米。其实，在现代技术条件下，建设摩天大厦已完全不存在问题，只要成本控制得到，其单位建筑面积所耗成本也不是不可以承担的。只要没有诸如飞机航道等刚性制约因素，居住建筑也完全可以盖到120米、130米甚至150米高。在土地告急的今天，政府不宜再出让低容积率的居住用地，这不仅仅是为了调节市场的供应结构，更重要的是为了节约土地，提高土地的社会效益，达到综合效益最大化。

    加大存量环节税收

    房地产税收的制定方向应该是减轻流通环节的税赋，加大存量环节的税。在交易环节上增加炒房者的成本，但鼓励正常的流动，特别是应该鼓励大量闲置的存量住房进入市场；同时应该起到限制奢侈性消费，调节社会财富。

    对于存量税，占有的房产越多，位置越好，就应该多缴税，同时应该减轻交易环节的税。这样就能鼓励大家把存量资产都投入市场。而现在的税收制度正好相反，税基本都在流通和交易环节。交易环节税太多，容易导致没有人去交易了，并且一旦交易，容易转嫁到下家。

    而如果在存量环节征税，谁持有谁交税，没有下家可转，就很难转移出去。在存量环节征税，不是交一次就完了，应该长期交，只要持有房产，就得长期交，按照房产的大小、位置交税。但是，对于自住的第一套房，要有所减免。

    各方职责要清晰

    首先，政府要解决中低收入人群的居住问题，在引入开发商的时候也应考虑到开发商的合理利润；其次，高收入人群的问题应该由市场来解决；第三，政府应通过物业税调控市场。换言之，买房的门槛应该降低，但是持有物业的成本必须增加，这样会从根本上阻制一部分人的投资热情。

    改革土地出让制

    房价上涨最简单、最基本的原因在于住房的有效需求没有得到满足。因此，一定程度上，可以说对住房的需求就是市场对土地的需求。但目前政府集中招拍挂的供地模式，无法对市场土地需求的变动做出及时灵活的反应。也就是说在一个土地没有市场化的前提下，此作为根基的其他环节也无法真正的市场化。因此，如果允许民间私人卖地，地价上涨，各家竞卖，供地数量自动增加，房价就可以被平抑，当务之急，是推进供地体制和机制的改革。香港的勾地制度，对深圳来说具借鉴意义。

    拓展投资渠道

    投资渠道的缺乏导致了个人资金大量涌入房地产市场并拉高了整个房地产市场的价格，要从根本上解决目前房地产价格增长过快的问题，必须大力整顿股票市场，拓宽投资渠道。

    目前中国的金融投资环境是银行存款低利率，股市低迷，投资渠道缺乏。近年来国民经济的持续高速增长，居民收入也保持了较高的增长势头。随着个人财富的不断积累，资本的逐利性引导其流向资本回报率比较高的投资市场，而目前的这个市场就是房地产市场。然而，股票市场和房地产市场有着明显的负相关关系，要从实质上改变目前房地产价格上涨过快的趋势，必须加大力气整顿股市，通过股市的资金分流减少房地产市场的资金流入量，最终达到抑制房地产价格上涨过快的目的。