今年以来，全国楼市在观望中等来“涨声一片”。2月，全国70个大中城市房屋销售价 格同比上涨5.5%，其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2%。“楼市反弹甚至反转”的 说法正在蔓延

    观望等来“涨声一片”

    国家发改委和国家统计局日前发布的最新数据显示,今年2月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2%。

涨幅较大的城市中,大连上涨15.1%,呼和浩特上涨14.9%,深圳上涨11.3%,南宁上涨9.9%,成都上涨9.2%。

    如果二、三线城市的房价上涨是因为基数相对较低,那么一线城市的情况就显得更加特别。在北京,两年来调控造成的持币观望气氛正在逐渐消融,而上海也出现了成交量放大的迹象。

    “就一句话,后悔！”刚刚从北京春季房展会上挤出来的高小姐显得有些激动,“去年5月我看过的一个朝阳北路的项目,6000多元/平米,当时周围不少人劝我等等再说。我也没主意了,那就等吧,结果怎么样？等到现在,已经涨了一千多块钱！”

    高小姐说的这种情况,在北京不少热点区域都存在。统计显示,今年前两个月,北京市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米,同比上涨997元/平方米,涨幅高达17.3％。

    根据北京市房地产交易管理网公布的数字,3月份,北京共售出期房16641套,这已经接近去年“金九银十”购房旺季的水平,而通常每年一季度都是楼市淡季。进入4月份以来,每天网上成交数都稳定在500套以上。

    “北京主力的中高档住宅一般在5月前后和10月前后各有一次入市高峰,到时候房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。”一位市场人士如此预测。

    对于观望了一年多的购房人来说,这些意味着什么？早在去年秋天,“口无遮拦”的地产大鳄任志强曾经说过这样的话———你是否愿意等房价继续往上涨后再买？这就是观望的结果,这就是给你的一个教训。难道任志强的话真的一语成谶？

    北京的房价上涨尚且可以解释为“泡沫没有上海大”,然而,连上海这个房地产调控首当其冲的城市,近来也出现成交量放大的现象。来自官方的最新统计显示,3月份上海商品住宅交易量达179.67万平方米,比2月份增幅高达119%,达到了去年调控新政前的水平。

    同时,虽然上海的房价有所下降,但是上海市政府大力推进的两个“1000万项目”对上海整体房价的降低起到很大作用,即1000万平方米重大工程配套房和1000万平方米定向销售低价房。“从2005年下半年开始,房价已经逐步稳定,人们也不再恐慌了。”今年“两会”期间,一位来自上海的政协委员告诉记者。

    越调控需求越旺盛

    在过去两年疾风暴雨式的的房地产调控之下,楼市却出现如此暴涨,让老百姓摸不着头脑,更让买房人的心理跟着水涨船高。

    中国指数研究院调查结果显示：超过90%的消费者认为宏观调控的持续深入并没有令北京房价快速增长的势头弱下来。超过80%的购房者预期未来1到3年内,北京房价还会上涨。

    刚性的需求、楼市供不应求的市场格局,是业内人士看好楼市前景的重要原因。有意思的是,国内不少地方出现越是调控需求就越强烈的怪现象。尤其是今年以来,此前暂时压抑的需求似乎猛然间爆发了出来。

    供不应求,房价自然上涨。那么,旨在稳定房价的调控为何没能改变供不应求的关系？

    天相投资顾问段海瑞分析,首先,抑制需求的同时供应量在减少。2004年实行“招拍挂”以来,政策因素导致土地进入市场步伐放缓,加上避免投资过热的宏观调控措施,房地产先行指标回落,投资增速下降。拆迁政策的改进在客观上造成房地产开发进程减缓。

    再看资金面,银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善,房地产信托也受到整顿,加上股权分置改革,房地产公司几乎没有通过证券市场融资,房地产业整体资金紧张,开发节奏不得不大大放缓。

    从近两年北京房地产市场的供需状况看,2001年北京商品住宅新开工面积增速创下69.2%的历史高位,但2005年则下降为-10.1%。同时,商品住宅新开工面积也由2003年的2455.7万平方米下降到了2005年的1983.2万平方米。

    同时,宏观调控下的优胜劣汰大大提高了行业的集中度,房地产企业的垄断地位得到加强,它们可以通过人为囤积土地来抬高价格。

    更有市场人士透露,由于“8·31”过关地进入市场情况非常不好,政府为尽快把这些地推入市场,有意地放缓招拍挂土地的供应节奏。

    国家发改委宏观院专家王小广则认为,2005年以来,北京、广东等地房价涨得厉害,肯定是炒家所为,“上海的炒家一部分转移到中西部城市,还有大量资金转到北京、广东继续炒作。如何应对游资,这对宏观调控是一个很大的考验。”

    住房难题还需政府破解

    涨价的理由有千千万,那么房价飞涨何时是个头？

    在长期投资房地产行业的海南嘉丰商融投资有限公司董事长童石军眼里,房地产市场决不会缺乏热点,“省会城市的快速发展已经过去了,地级市正处在高峰期,县级市则是下一步的热点,这类城市的房价完全有可能出现较快上涨,年涨幅超过10%是正常的。”

    也许有人认为涨价波及县级市有些耸人听闻,不过,联系到“十一五”期间重中之重的新农村建设,童石军的预测也在情理之中。

    如此一来,住房难题何时方能缓解？童石军回答说：“住房难不是开发商造成的,是经济结构调整不规范、政府在土地资源供应方面不合理造成的。”

    地产大鳄许荣茂不久前也曾对记者表示,居者有其屋的责任在政府身上。拿香港来说,香港政府每年供应的安居房占到全部住房供应量的一半,而房地产调控的首要任务是保证中低收入者能住上房。

    反观国内,住房消费结构的不合理是需求过于旺盛的原因之一。廉租房不成气候,租房和买房者的比例严重失衡,导致很多未来的需求或非理性的需求提前释放。

    一位大型房地产开发商老总坦言,房改之后,政府把所有人都推向市场,让他们都通过市场买房子,这是不对的。正确的做法是,一部分人买市场上的商品房,一部分人靠政府贴息、贴租的方式买市场上的房子,还有一部分人必须依靠政府保障,包括廉租房的保障问题。

    今年“两会”期间,一位政协委员提案建议,把“招拍挂”溢出的大部分地价收益主动直接返还社会,明补那些连经济适用房都买不起的广大低收入家庭。现在的情况是,政府在挂牌价或起始价中已经收足了各项支出费用和利润及其税金,然后再把利用土地垄断性紧缺并通过竞价机制“炒”高的一块收走,最终却要由购房人承担被推高了的实际房价。

    王小广建议,政府、房地产商和消费者都要彻底转变关于房地产增长、增值的理念,塑造理性的房地产发展观。政府要引导大众消费,促进房地产供给和消费的大众化取向,而不是鼓励房地产的大众投资,“房地产的大众投资将是灾难”。

    同时要促进房地产发展政策和制度的转变,主要是建立一套合理的税收制度。“合理征收房地产税(或不动产税)是防止房地产泡沫和保障房地产稳定增长的最重要的制度安排,目前税率还是太低。”王小广说。