前几天，建设部某官员透露：“近日，建设部先后收到了中央高层关于房价、外资和物业管理的三个批示，这显示中央仍然比较关注房地产问题。”其实，早在“两会”期间，温家宝总理就袒露心迹，称自己最痛心的是医疗住房问题没有解决好。建设部该官员也承认，到目前为止采取的宏观调控政策，未能明显作用到房地产的结构性矛盾上，今年仍将继续调控，“必要的话还将动用行政手段予以调节”。

　　我的疑问是，既然到目前为止，调控手段未取得明显效果，在采取下一步行动前，是否应先反思一下过去的调控手段？去年的各种调控措施下，全国绝大多数地区房价不降反升，这不能不引人发问：目前调控房价的政策手段是否存在认识上的误区，甚至会不会有南辕北辙的情况？在真正从理论和实践上吃透房地产市场、把握住房价虚高的源头之前，我们是否应该暂停一下，不要再匆忙出台这样那样的调控政策？

　　那究竟哪些认识需要澄清？我以为，至少应当包括如下问题：

　　一、“炒卖”是造成房价高企的根本原因吗？还是说房价高涨才导致了各种投机现象？我以为：对任何商品来说，没有最终需求的投机行为都不大可能长期持续，更难以人为将商品价格推高到离谱的程度。我国住房价格过高，炒卖并非主因，而是有各种客观原因，包括住房市场化改革后数十年累积需求的短暂爆发、结构性供求矛盾、不合理土地政策和城市发展战略等。挤爆房地产泡沫，也应当从这些根本原因入手，而不能只强调打击“炒卖”。

　　二、以“加税”为基调的调控政策是否反而促使房价上涨？是否应将政策转向“减税”方向？我的看法是：目前的调控政策不仅过分偏向打击炒卖，而且在打击炒卖时，又错误地、一而再再而三地使用“加税”政策，主要是提高交易税，最近又多次风传对第二套房产、高档住宅等加征物业税。姑且不论物业税等税种在法理上的疑问，单就房价而言，加税的长期效果肯定是要促使房价上涨的。我认为：如果政府真心想降低房价，就应当把政策从“加税”转到“减税”的方向上来，特别是要以切实手段，减少本质上为一种税收的土地出让金。

　　三、别墅等高端住宅占地多，是普通住宅价格高昂的原因吗？最近有官员又把矛头指向了别墅等高端住宅，称独门独院户型的别墅要全面禁止，而联排、叠拼等高档住宅也要严格限制，以此来促进房价下降。在我看来，这种做法恐怕是找错了靶子。别墅占地的确较多，从节省国土资源的角度出发，是应该适当控制别墅的发展；但如果说禁止别墅会使普通住宅降价，就有点匪夷所思。打个比方，如果禁止卖鱼翅，难道可以让粉条降价吗？这其中的道理，一是因为别墅用地和中低档住宅用地二者是区分相当明确的两个市场，限制别墅用地不会明显增加中低档住宅用地的供应；二是因为普通住宅目前并不存在供地不足的问题，建设部自己发布的数据也多次表明仅开发商手里囤积的土地就够开发若干年。在这种情况下，禁止别墅有什么实际意义呢？相反，如果真的禁止别墅，限制其它高档住宅，则本来想购买这些高档住宅的一批消费者就会被逼到中档住宅市场上来。在市场中低价位土地供应增量不是很明显的情况下，结果势必反而会促使中档住宅价格的上涨。

　　四、和上一个问题相关，是否住宅密度(容积率)越高，房子就会越便宜？现在一提“经济型住宅”，就用容积率标准来衡量。为了这个容积率的调控指标，现在很多大城市竞相盖几十层的公寓。姑且不论这种住宅长期来看是否宜居，单就对房价的影响而言，也大有疑问。表面上看，楼层越高，土地利用率就越高，可以拉低单位住宅分摊的地价。但若深入追问，地价又是怎么来的？土地本身并不能天然地升值。在农村，家家户户都是独门独户的“别墅”，居住密度极小，但是房价和相关的地价并不上升。真正促使土地升值的是人口集聚、或者说城市化的过程。城市人口密度越大，地价也就越上涨。所以，高密度住宅一方面有降低房价的效果，另一方面它又会加大城市人口密度从而有推高房价的效果。决策部门应当认真研究一下这个课题，一方面要反思目前片面用容积率指标来衡量住宅档次的做法，另一方面，更要反思现在的造成人口密度畸形增大的城市发展战略。

　　(作者系Manatt Jones战略咨询公司顾问)

(责任编辑：崔宇)