意大利伟大的经济、社会学家帕累托发现，如果“某个措施A将导致1000个人每人损失1法郎，而某一个人将得到1000法郎，则后者将会花很大力气来争取A，前者将只进行微弱的抵抗，因此很可能最后的结果是，试图确保通过A得到1000法郎的那个人将会获得胜利。”帕累托假说表明，人多并不等于力量大。由少数人组成的有谋利冲动的有组织的利益集团，其力量往往超过“沉默的大多数”，成为利益分配的主导力量。帕累托的这一假说以后又被美国经济学家奥尔森在研究集体行动逻辑时进一步证明。

　　可悲的是，帕累托假说已在中国房地产业的发展过程中得到印证。

　　众所周知，房地产的发展在中国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样，完全是来自“市场需求”因素，而在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的强大的联盟。这一同盟的关键，便是笔者在多篇文章中概括的“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。也就是说，地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成的拆迁任务，最低成本地暴富，两者一拍即合。至于大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏，失地农民的利益损失、银行的呆坏帐风险乃至国家的税收损失以及后任官员的利益，则都在这一“发展过程中”被忽视甚至根本不予考虑。显然，这既是一种相当短视的发展方式，也是一种利益分配严重不均的发展方式。

　　为什么会出现这样一种不正常的发展方式呢？一方面是因为帕累托所说的大众易于被利益集团各个击破的天生弱性；另一方面，则与我们发展理念的偏颇有关。

　　在经济学上，人类关于发展的理念至少已经历两次重大飞跃。一是二战以后，一些发展中国家和国际组织将增长等同于发展，导致许多有增长无发展的结果出现，后来经济学家在反思中指出了增长不同于发展，增长如同人的身高增长，发展才是人的身体素质的提高，这是发展理念的第一次飞跃。二是诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚·森提出“以自由看待发展”的理念。森认为，自由不仅是发展的条件，自由交易、自由选择等均有利于经济发展，自由更是发展的目标，因为自由本身构成人的重要福利。因此，发展不仅要考虑增长以及工业化、城市化等结构问题，更需要引入自由的指标来进行衡量。

　　森认为，人类的自由具有不同的种类和层次，既包括“工具性自由”，又包括“实质性自由”。“工具性自由”有利于人们更加自由地生活并提高他们在这方面的整体能力。“实效性（Substantive）自由”，是一种即享有人们有理由珍视的那种生活的可行能力，包括免受困苦——诸如饥饿、营养不良、可避免的疾病、过早死亡之类——基本的可行能力，以及能够识字算数、享受政治参与等等的自由。

　　以人类的这些发展理念来审视中国的房地产发展乃至中国的改革开放，我们就不能不看到，一方面我们的增长速度可能创造了世界纪录。另一方面，经济结构的进步并不如表面上的增长速度。比如，在国外，房地产偏重于第三产业，在中国却更多是属于建筑业也就是第二产业的范畴，而在单个房地产项目上，甚至仍然类似于第一产业的层次，没有达到工业化、规模化和标准化的水平。

　　中国房地产发展更为令人担忧的一个内在问题是，“自由”的发展理念至今缺位。无论是森所说的“工具性自由”还是“实质性自由”，相信对于在这个领域正干得热火朝天的大多数人来说，仍像天书一样闻所未闻，当然将理念付诸实践就更是无从谈起。

　　当前，中国房地产利益分配不公是大家公认的严重问题，但利益分配不公的根源是自由发展不足，这一点却普遍失察。

　　自由发展不足的表征之一是权力不平衡。譬如，开发商既具有很强的影响政府公共政策的积极性，同时也具有很强的影响公共政策的能量。而失地的农民、建筑工人以及普通消费者不仅没有形成“谈判能力”，甚至没有房地产方面的真实信息（全国只有福州市公布了一次商品房的真实成本，但迫于压力很快不了了之），也不能很好地意识到自己的利益是如何被人盗卖的，因此根本无法保障和维护自身利益的。

　　自由发展不足的另一表现是穷人的利益在发展中被忽视。例如，住房的市场化获得了开发商、学者和改革派官员们的一致喝彩，但与穷人有关的廉租房、金融保障却没有得到同等重视。

　　如何形成中国房地产更为全面、健康的发展局面呢？第一，政府要创新发展理念，不仅要考虑房地产及当地经济的增长速度，考虑其结构和素质的提升，更要考虑社会和谐与公平，考虑大多数穷人的利益是否得到保障。第二，政府和社会要为“沉默的大多数”提供组织化机会。按照曼瑟尔·奥尔森对集体行动逻辑的研究，我们知道，虽然人们通常认为一个具有共同利益的群体会为实现共同利益采取集体行动，譬如购房者会联合起来抵制开发商哄抬房价，其实，集体行动存在着诸多困难，集体行为将因集体人数的增大而变得难以组织，这使得利益集团往往可以轻松打败“沉默的大多数”。所以，在房地产的待发展过程中，政府不仅应允许房地产消费者形成消费者协会和维权协会等机构，还要予以必要的鼓励，努力为其组织化提供便利。第三，要鼓励房地产公共领域信息的提供。更多更真实的公共信息的披露，会有利于公众认识真相，认识自身利益进而捍卫自己的合法利益。第四，地方政府要努力形成更加民主、透明的公共决策机制。显然，无论是一个城市的规划还是征地、拆迁都不是小事情，应确保建立于充分民主和透明的决策机制上。“如果允许并促进公开辩论，既得利益集团并没有任何理由必定取胜” （森，《以自由看待发展》中文版第120页），事实上，“经过公开的民主的检验，公共利益很可能有极好的机会战胜既得利益小集团的高调宣传（同上）”。

　　（作者系北京科技大学管理学院教授）

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