近日，在第五届外交官之春暨第二届中国财富论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮重申了政府开征物业税的决心。物业税其实是一种财产税（或者叫地产税），要求按照财产的价值纳税（税基是可变的，因为地产的市值是可变的）。陈淮的发言中列举了开征物业税的三大理由，第一是调节功能，地产多的业主应多缴税；第二是优化资源功能，迫使房屋空置的业主将房子充分流转；第三，就是抑制房屋投机和炒房。

　　以上理由是从需求面考虑的。但实际上，对物业税最大的非议者并非普通百姓，而是地方政府。物业税肯定会改变目前地方政府的公共财政模式。地方政府的公共财政模式被学术界称为“类联邦制式”模式，因为分税制，国家拿了税收大头，留了一些税种给地方政府。在这些地税里最重要的可能就是土地出让金了。地方政府用土地批租的方式，一次性收取高额的土地出让金。就中国最发达的35个城市而言，土地批租收入已经达到地方财政收入的30%以上。因为土地批租是一次性的，如果地批得差不多了，那么未来的财政收入流就危险了。另外，一次性的批租让地方政府有激励去抬高地价。带来的后果之一就是房价虚高。

　　一次性批租的弊病正在大面积地浮出水面。自然，将“一次性”操作转换为“阶段性”操作成为题中之义。我国香港地区给我们提供了很好的榜样，它的土地批租是年租制，土地购买者通过竞标，除当期交纳数量较小的一次性土地出让金以外，在土地出让期内还要每年缴纳一次年租。这是一种递延效应，地方政府没有办法在短期内拿到所有的地租，就降低了它们过度批租的欲望，于是，那种地方驱动式的疯狂上工业项目的劲头被冷却了，一种温和均衡的发展观滋生了。同时，地价下降带来房价下降，对居民置业有利。

　　年租制的转换自然也导致房地产税制的改变，物业税的年征制带来了政府对居民享受的公共产品的长期热情。但是，问题在于，物业税导致一次性的财政收入变成分段式的财政收入，地方政府收否会在开始阶段承受着财政缺口的压力？根据北京大学课题组近来对中国35个重要城市和广东省地级市的数据研究得出：物业税改革后，土地出让金的收益将比过去下降18.14%。

　　地方的财政平衡面临严峻的挑战。此前，很多地方政府为了追寻这一轮工业重型化的潮流，大量透支财政用于固定资产建设，能够支持并消弭这一财政赤字的，就是依赖于一次性土地批准收入。从地方政府的代际支付规律来看，就是前任有动力花光钱将烂摊子交给继任的官吏。而物业税则限制了这种代际转移成本，可以预见，一些地方政府肯定对物业税的出台异常抵制。

　　从学术上说，地方财政缺口应是土地出让金的减少量减去住宅物业税的财政收入。再考虑到征收物业税的主流意见是“老房老办法，新房新办法”，即对已经一次性交纳土地出让金的“老房”征收较低税率的物业税，对尚未一次性交纳的“新房”采用较高税率的物业税。毫无疑问，那些房价很高、开发程度剧烈、崇尚“大政府”的城市将遭遇到财政缺口，因为它们的新房税收不足以填充财政开支。它们将成为物业税改革的“财政恶化品”，它们将可能成为物业税改革的障碍势力。但是，对于那些房价不高的城市，例如成都，甚至广大的中小城市来说，物业税占地方财政收入的比例肯定要比发达的一些城市要高。毫无疑问，物业税改革会得到经济不是特别发达地区的欢迎。

　　既然存在着地区间“物业税和土地出让制度效应”的差别，我们或许可以考虑用“渐进主义”的机制进行区别对待，并最终完成漂亮的转换统一。可以考虑拿一批欢迎物业税和土地出让制度改革的城市作为推广试点，最后逐步攻坚到那些抵制物业税的城市群地带。

　　我们牢牢地用一种尊重以往的利益和尊重既定制度安排的思维来考察问题，让不同的城市政府利益群体在理性的改革序列和次序下得到最大的教化、最自觉地改进、最微弱的抵制，最终达到最理想的效果。

(责任编辑：崔宇)