2006’成都春季房地产交易会热闹非凡，但商铺类项目却光顾者寡———

    正在举行的2006年成都春季房地产交易会不可谓不热闹。

但记者发现了这样一种现象，消费者对住宅类项目追捧者众，而对商铺类项目光顾者寡。两相比较，不得不令商业地产开发商们思考。

    现状：招商成功率仅一成

    春季房交会上推出的商业地产项目不少，而且这些项目体量也不小。一个体量达数万平方米的市中区商业地产项目，尽管推出了不少新概念，但销势并未出现好转迹象。该商业地产项目的销售人员说，地铁将在项目处设出入站口，是经营零售生意的好地方。而一位参观者则认为，如果仅仅冲着地铁出入站口而去购置商铺，未免太幼稚了，因为既然是投资，就得看投入产出比，“同样一万块钱，一个项目每年可产生1000元的收益而另一个项目每年仅产生500元的收益，投资者何去何从不是明摆着的事情”。

    一个商业地产项目只是成都整个商业地产的一小部分，为了从总体上把握成都商业地产的现状，不妨看看来自四川中原物业顾问有限公司的一份专项调查报告：去年成都市共推出了19个大型商业项目，总营业面积达100万平方米，其中营业面积最小的为1.6万平方米，最大的为14.16万平方米。但这19个商业地产项目，截至今年1季度末，仅有10%左右的营业面积完成了招商（包括租售两部分）。

    记者在采访中获得的信息也印证了上述结论。由于开发体量超过了市场需求总量，就连在全国都颇有名气的荷花池市场，也有部分新开发的商业地产项目遭遇冷落。陈先生在该区域内某服装批发市场花40万元购下的铺面，去年6月交付使用时，被来自温州的一服装老板租下，原定的租赁合同期限为5年，没想到这位老板只租了半年就不租了。原因简单得很：铺面背街，人流量极小，温州老板只好用来当仓库使用。

    记者在该区域的其它几家新建市场内发现，一些大门紧闭的铺面上写着“旺铺转租”字样和联系方式。某开发商负责招商的人士解释说，荷花池品牌含金量是很高的，只是新市场有一个将老市场人气承续下来的问题。其实，现在的硬件设施与老市场比简直就是天壤之别，因此，他相信市场会一天天地好起来的。

    原因：思路错误导致行动失误

    “如果对成都商业地产的现状进行量化分析可以看到这里面有一定‘泡沫’成份。”四川大学房地产专家黄翔认为，按照去年成都投放100万平方米的商业地产项目为基数，平均每个铺面（或摊位）的建筑面积20平方米匡算，就需要有5万户投资者来“接招”。如果连续5年都以此投放，那么5年过后成都就将新增25万户商铺投资者，将占到成都市区居民家庭数的20%———25%，意味着每4户或5户居民家庭中就有1户是拥有商铺的老板。当然不排除购买商铺者中有一小部分是成都市区外的人口，但即使如此，达到上述比例显然不太现实。因此，供求失衡是商业地产开发过量是其主要原因。

    如果再往深处追寻原因，则是开发商过于乐观地估计了成都商业地产的需求空间，以为只要在口岸较好的地方盖起一座设施比较现代化的楼房，再贴上时尚的名字，就可以吸引购铺者了。

    结构性矛盾突出也是成都商业地产项目销势欠佳的原因之一。记者获悉，来自外地的大型零售商怀揣钞票在成都全城搜索他们中意的卖场，却往往无功而返。因为符合他们要求的商业地产项目太少；而另一方面是各种形式的商业地产广告宣传铺天盖地却仍难以吸引投资者的“眼球”。对于上述现象，黄翔认为这不仅在商贸型的商业地产项目中有，在商务型的商业地产项目中也有。2005年，成都中档写字楼空置率达30%，低挡写字楼空置率更是高达40%，而甲级写字楼的供应量却又显得不足。

    不少商业地产开发商不注重项目的后期经营也给商业地产项目前景埋下了隐患。记者发现，成都商业地产项目开发商大都热衷于只售不租，通过售出返租的形式把一块块地产分售给中小投资者。分售后，开发商无法进行统一经营，进场商家各自为政，经营业态及范围混乱，并引发开发商和租户、业主间的冲突。

    出路：紧跟市场量身打造

    黄翔认为，成都商业地产开发商应该在投资思路上有三个方面的转变：首先是以市场为导向，密切关注市场供求动态。就一个区域而言，在一定时期内，商业地产需求量是一定的，无限制扩大体量就会导致空置率上升，最终只好以降价为代价来稀释。

    其次是量身打造。而今的商业已经不再是地产的配角，专攻地产的开发商必须尽快调整思路，着手研究商业，打破盖房、销售、招商的传统做法。应该变为先做项目的商业规划，然后在全球范围内寻找符合商业规划的商业经营团队，并且做好业态组合和市场的前期培育。当这一切准备工作完成后才做项目的整体规划设计，这样，开发出来的商业地产项目才能被众商家所接受。记者获悉，成都某房地产开发商在开发成都西单商场(行情,论坛)时就事先与西单商场(行情,论坛)进行了充分的沟通，量身订做。当然，双方约定的租赁期限也比较长，以保证开发商较为稳定的投资收益。

    第三，应注意引进配套行业。如在市中区开发大型商业地产项目时，不仅要实行购物、餐饮、娱乐、休闲一站式消费，更要引入金融保险、法律等相关行业。