重要提示：
本公司确信本报告所载资料不存在重大遗漏、虚假陈述或者严重
误导，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。浙
江天健会计师事务所为公司报表出具了标准无保留意见审计报告。
一、发行人简况
(一)公司法定中文名称：杭州市城市建设发展有限公司
英文名称：Hangzhou Municipal Construction and Development Co,ltd
(二)公司注册地址：杭州市江干区新塘路33－35 号三新大厦
邮政编码：310020
(三)公司法定代表人：范川
(四)公司信息披露联系人：张国剑、陈颖坚
电话：0571-28885788、28885657
传真：0571-28885665
(五)公司信息披露方式：通过上海证券交易所网站披露
(六)公司债券简介
1、债券简称：05 杭城建
2、债券代码：120520
3、债券期限：十年
4、债券发行额：人民币10 亿元
5、债券利率：本期债券为固定利率债券，票面年利率为5.02%。
本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。
6、债券信用等级：AAA
7、债券上市时间：2005 年12 月29 日
8、债券上市地点：上海证券交易所
9、债券担保人：由中国工商银行授权中国工商银行浙江省分行
提供无条件不可撤销的连带责任担保
10、债券主承销商及上市推荐人：华西证券有限责任公司
二、公司概况与业务回顾
公司前身为成立于1993 年的杭州市城市建设发展公司，2004 年
12 月31 日经杭州市人民政府批准改制为国有独资公司，成为杭州市
城市建设资产经营有限公司下属的全资子公司，名称变更为杭州市城
市建设发展有限公司，注册资本金30.2 亿元。
公司主要经营范围：负责杭州市区范围内的道路、桥梁、隧道等
基础设施的建设和经营杭州市政府授权的国有资产；城市道路“四自”
收费、供水、供气、公交、垃圾处理、市政设施和城市道路周边地块
土地同步开发；城市地下综合管线集约化统一开发、经营；城市道路
周边广告经营；城市停车库经营、垃圾焚烧发电厂建设以及其他城市
建设资源性资产开发、经营管理。
截止2005 年12 月31 日，公司总资产为134.84 亿元，净资产为
37.67 亿元。2005 年度，公司实现净利润1,474.83 万元。
(一)公司会计数据摘要：(单位：人民币元)
总资产 13,484,401,462.93
净资产 3,767,215,473.59
负债合计 9,717,185,989.34
其中长期负债合计 7,340,457,359.82
流动负债合计 2,376,728,629.52
主营业务收入 10,882,106.62
主营业务利润 2,698,625.60
补贴收入 94,450,000.00
其他业务利润 4,319,233.75
利润总额 14,936,526.65
净利润 14,748,325.52
(二)公司偿债能力分析：
较大的资产规模，较好的资产质量以及强大的政府支持力度使公
司具备了较强的债务偿还能力：
1、截至2005 年12 月31 日，公司总资产为134.84 亿元，净资
产为37.67 亿元，具有较大的资产规模和较好的资产质量；
2、2005 年度，公司获得一般性财政补贴收入净额9,445 万元，
贴息收入25，00 万元，强大的政府支持力度为公司债务偿还提供了
可靠保障。
三、募集资金使用情况
本期债券募集资金10 亿元人民币已经按计划投入杭州市钱塘江
四桥工程、杭州市德胜快速路工程和杭州市天然气利用工程项目。截
至2005 年12 月31 日，杭州市钱塘江四桥工程已建成通车；杭州市
德胜快速路工程处于建设期，预计于2006 年10 月部分通车；杭州市
天然气利用工程处于建设期，尚未完工。
四、公司涉及重大诉讼事项
自资产负债表日到报告日止，公司无任何重大诉讼事项发生。
五、或有事项说明
截止报告日止，公司无需要披露的重大或有事项。
六、资产负债表日后事项说明
自资产负债表日到报告日止，公司没有需要披露的重大资产负债
表日后事项。
七、承诺事项说明
截止报告日止，公司无需要披露的重大承诺事项。
八、财务报告
(一)审计意见
浙江天健会计师事务所有限公司审计了公司2005 年12 月31 日
的资产负债表、2005 年度的利润及利润分配表和现金流量表，并出
具审计意见如下：
我们认为，后附会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业
会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了城建发展公司2005
年12 月31 日的财务状况以及2005 年度的经营成果和现金流量。
(二)公司采用的主要会计政策和会计估计
1、会计准则和会计制度
执行企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定。
2、会计年度
会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
3、记账本位币
采用人民币为记账本位币。
4、记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
5、现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般是指从购买日起3 个月
内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小
的投资。
6、短期投资核算方法
短期投资，按照取得时的投资成本扣除已宣告但尚未领取的现金
股利或已到付息期但尚未领取的债券利息入账。短期投资持有期间所
享有并收到的现金股利或债券利息等收益不确认投资收益，作为冲减
投资成本处理；出售短期投资所获得的价款减去出售的短期投资的账
面余额以及未收到已记入应收项目的现金股利或债券利息等后的差
额，作为投资收益或损失，计入当期损益。出售短期投资结转的投资
成本，按加权平均法计算确定。
7、坏账核算方法
(1)采用备抵法核算坏账。
对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，采用个别
认定法计提坏账准备。
(2)坏账的确认标准为:
①债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然无
法收回；
②债务人逾期未履行其清偿义务，且具有明显特征表明无法收
回。
对确实无法收回的应收款项，经批准后作为坏账损失。
8、存货核算方法
(1)存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用
土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材
料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
(2)存货按实际成本计价。
①购入并已验收入库材料、设备按实际成本入账，发出材料、设
备采用加权平均法核算；领用低值易耗品按一次摊销法摊销。
②开发用土地按取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发
产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
③开发成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格后按实际成
本转入开发产品。
④开发产品按实际成本入账，发出开发产品按建筑面积平均法核
算。
⑤意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按实际成本入账，按
公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
⑥公共配套设施按实际成本入账。如果公共配套设施早于有关开
发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的实际
开发成本分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于
有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待
公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整
有关开发产品成本。
⑦代建工程施工成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格后
按实际成本转入开发产品，并在交付委托代建方时按实际开发产品成
本结转。
(3)存货数量的盘存方法采用永续盘存制。
9、长期投资核算方法
(1)长期股权投资，按取得时的实际成本作为初始投资成本。
投资额占被投资单位有表决权资本总额50%以下，或虽占50%或50%
以上，但不具有重大影响的，按成本法核算；投资额占被投资单位有
表决权资本总额50%或50%以上，或虽投资不足50%但有重大影响的，
采用权益法核算。
(2)长期债权投资，以取得时的初始投资成本计价。债券投资
的溢价或折价在债券存续期间内，按直线法予以摊销。债券投资按期
计算应收利息，经调整债券投资溢价或折价摊销额后的金额，确认为
当期投资收益；债券初始投资成本中包含的相关费用，如金额较大的，
于债券购入后至到期前的期间内在确认相关债券利息收入时摊销，计
入损益；其他债权投资按期计算应收利息，待实际收到时确认为当期
投资收益。
10、固定资产及折旧核算方法
(1)固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：(1)为生产商
品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；(2)使用年限超过一年；
(3)单位价值较高。
(2)固定资产一般按取得时的成本入账，其中道路资产按财政
决算确认后的成本入账。融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资
产的原账面价值与最低租赁付款额的现值中较低者，作为入账价值。
如果融资租赁资产占资产总额的比例等于或小于30%的，在租赁开始
日，按最低租赁付款额，作为固定资产的入账价值。
(3)固定资产折旧采用年限平均法。在不考虑减值准备的情况
下，按固定资产类别、预计使用年限和预计净残值率(原值的3%；
土地使用权规定使用年限高于相应的房屋、建筑物预计使用年限的影
响金额，也作为净残值预留；符合资本化条件的固定资产装修费用、
经营租赁方式租入固定资产的改良支出，不预留残值；道路资产和通
信管道不留残值)确定折旧年限和年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限(年) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 50 1.94
道路资产 50 2.00
通信管道 10 10.00
运输工具 10 9.7
通用设备 5 19.40
其他设备 5 19.40
11、在建工程核算方法
(1)在建工程按实际成本核算。
(2)在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固
定资产。尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待确定
实际价值后，再进行调整。
(3)期末，存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回
金额低于在建工程账面价值的差额，提取在建工程减值准备：
①长期停建并且预计未来3 年内不会重新开工；
②项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来
的经济利益具有很大的不确定性；
③足以证明在建工程已经发生减值的其他情形。
12、借款费用核算方法
(1)借款费用确认原则
①经营性借款费用确认原则
因购建固定资产借入专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销
和汇兑差额，在符合资本化条件的情况下，予以资本化，计入该项资
产的成本；其他借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，于发生当
期确认为费用。因安排专门借款而发生的辅助费用，属于在所购建固
定资产达到预定可使用状态之前发生的，在发生时予以资本化；其他
辅助费用于发生当期确认为费用。若辅助费用的金额较小，于发生当
期确认为费用。
②城建资金项目借款费用确认原则
因拨付城建资金项目借入专门借款而发生的利息、折价或溢价的
摊销和汇兑差额，在符合资本化条件的情况下，予以全部资本化，计
入该项城建资产的成本；其他借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差
额，于发生当期确认为费用。因安排专门借款而发生的辅助费用，属
于在拨付城建资金项目竣工并经财政决算确认之前发生的，在发生时
予以资本化；其他辅助费用于发生当期确认为费用。若辅助费用的金
额较小，于发生当期确认为费用。
(2)借款费用资本化期间
①开始资本化：当以下三个条件同时具备时，因专门借款而发生
的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额开始资本化：1)资产支出已经
发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用状态所必要
的购建活动已经开始或城建项目资金已拨付。
②停止资本化：当所购建的固定资产达到预定可使用状态或所购
建的拨付城建资金项目竣工并经财政决算确认后，停止其借款费用的
资本化。
13、长期待摊费用核算方法
①长期待摊费用按实际支出入账，在费用项目的受益期内分期平
均摊销。
②筹建期间发生的费用(除购建固定资产以外)，先在长期待摊
费用中归集，在开始生产经营当月一次计入损益。
③在债券发行过程中所发生的数额较大的相关费用采用分次摊
销方法，于实际债券发行成功后计入长期待摊费用，在债券发行期限
内平均摊销计入财务费用。
14、其他长期资产核算方法
根据杭州市城市建设资产经营有限公司杭城资[2003]140 号文规
定，托管资产对应的城建项目资金除由财政拨付以外，其他资金由公
司代为筹措融资，相应的融资费用(专门借款利息支出扣减专门借款
未拨付前的存款利息收入)与财政拨付款一并记入“其他长期资产”
科目核算。全部托管资产在相关手续未办妥前，暂不进行账务处理。
15、应付债券核算方法
应付债券按实际收到的款项入账。债券溢价或折价，在债券的存
续期间内按直线法于计提利息时摊销，并按借款费用的处理原则处
理。
16、维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售(预
售)时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，
并统一上缴维修基金管理部门。
17、质量保证金核算方法
质量保证金按施工合同之规定预留。在开发产品保修期内发生的
维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期到期时，质量保
证金余额退还给施工单位。
18、其他长期负债核算方法
其他长期负债核算公司收到的杭州市财政局拨付的城建发展资
金，在城建发展资金项目尚未竣工并经财政决算确认前，暂不进行账
务处理。
19、收入确认原则
(1)房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同
规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公
司不再对该项目实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到
或取得了收款的证据，并且该项目有关的成本能够可靠地计量时，确
认销售收入的实现。
分期收款销售：在开发产品已经完工并验收合格，签订了分期收
款销售合同并履行了合同规定的义务，相关价款已经收到或取得了收
款的证据，并且该开发产品有关的成本能够可靠地计量时，按合同约
定的收款日期和价款确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买
方，公司不再对该房屋实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已
经收到或取得了收款的证据，并且该房屋有关的成本能够可靠地计量
时，确认销售收入的实现。
代建房屋和工程业务：代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合
同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工
程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够
可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。
(2)商品销售
在商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商
品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款
的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业
收入的实现。
(3)提供劳务
①劳务在同一年度内开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款
或取得收取款项的证据时，确认劳务收入。
②劳务的开始和完成分属不同的会计年度的，在劳务合同的总收
入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，
已经发生的成本和为完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，按
完工百分比法确认劳务收入。
(4)让渡资产使用权
让渡无形资产(如商标权、专利权、专营权、软件、版权等)以
及其他非现金资产的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议
规定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确定并应同时满足：①
与交易相关的经济利益能够流入公司；②收入的金额能够可靠地计
量。
让渡地下综合管道使用权而形成的使用费收入，按合同总价分
10 年分期确认，相关通信管道资产按10 年计提折旧。
(5)出租物业收入
按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关租金已经收
到或取得了收款的证据确认出租物业收入的实现。
(6)物业管理收入
在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够
流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理
收入的实现。
(7)其他业务收入
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，
与收入相关的成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
20、企业所得税的会计处理方法
企业所得税，采用应付税款法核算。
21、会计政策和会计估计变更说明
公司原执行《房地产开发企业会计制度》，本期根据浙江省财政厅
《关于全面推进〈企业会计制度〉实施工作的通知》(浙财会字[2004]99
号)的有关规定，公司自2005 年1 月1 日起改为执行《企业会计制度》
及其补充规定。对相关会计政策变更已采用追溯调整法，调整了2005
年度期初留存收益及相关项目的期初数；2005 年度利润及利润分配表
的上年同期数栏，已按调整后的数字填列。调减2005 年度期初长期股
权投资账面余额7,304.27 元，调增2005 年度期初坏账准备347,344.19
元，期初长期股权投资减值准备613,191.37 元，期初固定资产减值准
备91,631.67 元。累计调减期初留存收益1,059,471.50 元，其中期初
未分配利润847,577.20 元，期初法定盈余公积105,947.15 元，期初
法定公益金105,947.15 元。调减2004 年度净利润7,304.27 元，调减
2004 年度期初未分配利润841,733.78 元。
(三)会计报表(见附表)
杭州市城市建设发展有限公司
二零零六年四月二十六日
2005 年度资产负债表
单位：人民币元
资产 期初数 期末数
流动资产：
货币资金 899,498,632.08 425,929,522.88
应收账款 2,650,274.90 940,743.90
其他应收款 235,984,766.74 269,916,212.76
预付账款 10,193,117.90 141,283,000.00
存货 1,599,403.43 2,161,873.59
流动资产合计 1,149,926,195.05 840,231,353.13
长期投资：
长期股权投资 45,746,424.50 40,212,314.17
长期债权投资 481,000,000.00 481,000,000.00
长期投资合计 526,746,424.50 521,212,314.17
固定资产：
固定资产原价 4,096,943,002.44 4,213,904,718.75
减：累计折旧 248,271,464.25 335,864,460.08
固定资产净值 3,848,671,538.19 3,878,040,258.67
减：固定资产减值准备 91,631.67 23,509,482.83
固定资产净额 3,848,579,906.52 3,854,530,775.84
在建工程 30,782,990.71 44,429,643.88
固定资产合计 3,879,362,897.23 3,898,960,419.72
无形资产及其他资产：
无形资产 - 2,732,257.35
长期待摊费用 - 22,686,189.57
其他长期资产 7,491,214,645.88 8,198,578,928.99
无形资产及其他资产合计 7,491,214,645.88 8,223,997,375.91
资产总计 13,047,250,162.66 13,484,401,462.93
2005 年度资产负债表(续)
单位：人民币元
负债和所有者权益 期初数 期末数
流动负债：
短期借款 400,000,000.00 720,000,000.00
应付账款 8,291,299.99 8,094,737.51
预收账款 7,705,949.00 59,553,343.71
应付福利费 255,222.83 377,408.51
应付股利 3,239,128.20 3,239,128.20
应交税金 1,140,859.45 4,209,080.27
其他应交款 -9,700.98 156,084.42
其他应付款 47,496,219.86 44,633,978.92
预提费用 668,043.75 1,164,707.50
一年内到期的长期负债 1,218,069,980.50 1,535,300,160.48
流动负债合计 1,686,857,002.60 2,376,728,629.52
长期负债：
长期借款 6,947,902,039.50 5,713,825,186.43
应付债券 1,025,657,776.96
其他长期负债 695,974,396.43 600,974,396.43
长期负债合计 7,643,876,435.93 7,340,457,359.82
负债合计 9,330,733,438.53 9,717,185,989.34
所有者权益：
实收资本 3,020,000,000.00 3,020,000,000.00
实收资本净额 3,020,000,000.00 3,020,000,000.00
资本公积 384,519,303.47 420,469,727.41
盈余公积 75,239,251.32 78,188,916.42
其中：法定公益金 31,910,549.88 33,385,382.43
未分配利润 236,758,169.34 248,556,829.76
所有者权益合计 3,716,516,724.13 3,767,215,473.59
负债和所有者权益总计 13,047,250,162.66 13,484,401,462.93
2005 年度利润及利润分配表
单位：人民币元
项目 上年同期数 本期数
一、主营业务收入 5,440,606.00 10,882,106.62
减：主营业务成本 3,809,300.46 7,131,128.51
主营业务税金及附加 190,861.36 1,052,352.51
二、主营业务利润 1,440,444.18 2,698,625.60
加：其他业务利润 487,994.54 4,319,233.75
管理费用 85,564,947.25 86,606,879.93
财务费用 -1,963,084.52 -2,217,155.23
三、营业利润 -81,673,424.01 -77,371,865.35
加：投资收益 2,056,695.81 -2,133,045.13
补贴收入 140,000,000.00 94,450,000.00
营业外收入 494,821.34 90,021.44
减：营业外支出 58,507.21 98,584.31
四、利润总额 60,819,585.93 14,936,526.65
减：所得税 1,389,497.61 188,201.13
五、净利润 59,430,088.32 14,748,325.52
加：年初未分配利润 189,214,098.68 236,758,169.34
六、可供分配利润 248,644,187.00 251,506,494.86
减：提取法定盈余公积 5,943,008.83 1,474,832.55
提取法定公益金 5,943,008.83 1,474,832.55
七、可供投资者分配的利润 236,758,169.34 248,556,829.76
八、未分配利润 236,758,169.34 248,556,829.76
2005 年度现金流量表
单位：人民币元
项目 金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 64,439,032.33
收到的其他与经营活动有关的现金 127,383,612.68
现金流入小计 191,822,645.01
购买商品、接受劳务支付的现金 1,243,296.51
支付给职工以及为职工支付的现金 3,364,417.71
支付的各项税费 4,190,385.82
支付的其他与经营活动有关的现金 165,724,520.87
现金流出小计 174,522,620.91
经营活动产生的现金流量净额 17,300,024.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 2,351,065.20
取得投资收益所收到的现金 6,250,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 9,000.00
收到的其他与投资活动有关的现金 209,419,062.06
现金流入小计 218,029,127.26
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 205,215,602.16
投资所支付的现金 5,200,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金 517,807,146.86
现金流出小计 728,222,749.02
投资活动产生的现金流量净额 -510,193,621.76
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款所收到的现金 1,170,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 125,000,000.00
现金流入小计 1,295,000,000.00
偿还债务所支付的现金 790,342,223.04
分配股利、利润和偿付利息所支付的现金 461,453,088.95
支付的其他与筹资活动有关的现金 23,880,199.55
现金流出小计 1,275,675,511.54
筹资活动产生的现金流量净额 19,324,488.46
四、汇率变动对现金的影响额
五、现金及现金等价物净增加额 -473,569,109.20
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