不同的政府部门,可以公布出不同的商品房空置率,可以公布出不同的房屋销售价格增长率。与此类似,到目前为止,还没有哪个政府权威部门能够说得清,外资对中国房地产行业的渗透到底达到了怎样的程度。

    由此也可看出,中国的房地产行业确是一个"复杂"的行业,复杂到连政府相关部门也难以蠡测深浅,难以估算外资这条"鱼"的大小轻重。在这种局面下,应对政策的选择,就成为一个令人左右为难的问题。

    进来多少"鱼" 实在摸不清

    截至目前,虽然外资进入国内地产的数量、介入的深度,还没有一个较为权威的数字。但国家统计局新闻发言人郑京平不久前表示,要重估外商投资国内房地产政策；随后,外管局有关官员也表示,外管局正高度关注外资在房地产领域投资迅猛增长的态势。由此不难揣测出,外资介入国内地产已达相当深度,并引起政府关注。

    社科院昨天发布的《2006年房地产蓝皮书》显示,2005年,房地产开发利用外资252亿元,其中,外商直接投资为167.9亿元。这显然应该仅仅是一小部分。在7039亿元的自筹资金和10035亿元的其他资金中,应该还有相当比重的资金有外资背景。

    一反去年的唱空论调,今年以来,在上海、北京、深圳等大城市以及一些二线城市的总体房价有较大幅度上升的情况下,境外投资者反而开始普遍看多中国的地产市场。

    比如,摩根士丹利今年即表示,"中国经济能够创造出新的奇迹,中国房地产市场也能演绎出新的神话。"因此,该公司今年计划将投入资金增加两倍。荷兰ING银行、新加坡凯德置地、美林国际等全球知名公司也先后宣布今年将增加在中国房地产市场的投资。

    从唱空到唱多,介入项目的多寡、介入资金的深浅,显然应该有所不同；对房价走向的希求,显然也应该有所不同。

    国家信息中心经济预测部的陈强在接受记者采访时表示,这种转变显然不是基于对中国经济和房地产的理性判断,"而是另有图谋"。"现在令人担心的是,到底有多少外资进入国内房地产业,我们还没有一个较为全面的把握。"他说。

    外资进入地产仍受到鼓励

    目前外资投资国内地产行业,还是受到国家产业投资政策的鼓励。一方面,由于在税收和土地出让等方面都享有优惠待遇,外商房地产企业可以"轻装"进入；另一方面,国内各大城市的所谓"高尚"项目,无不把境外买家作为最重要的销售对象,并以此作为项目的卖点。

    陈强说,外资大举进入,一方面是受到政策鼓励,另一方面,中国经济乐观的发展前景,住房需求不断看涨,也直接"鼓励"了外资的进入。"从国际经验看,日本、新加坡、美国房地产市场能长时期保持增长,主要还是得益于宏观经济的向好。"陈强说。

    此间有关地产界专家则表示,中国房地产的超额垄断利润,也极大地诱惑了外资。一个可资证明的例子是,新希望集团董事长刘永好和吉林正业集团董事长韩真发都曾表示过,做一年房地产的收益,超过做十年农业的收益。

    国家信息中心经济预测部主任范剑平认为,在人民币升值的背景下,像房地产等不可贸易资产,必然受到各路资金(不仅仅是外资)的青睐。外资大举进入是一种"理性"的选择。

    虽然对外资而言,大举投资中国的房地产行业是一种再正常不过的理性选择,但在国内贸易持续顺差、外汇储备高速增长、人民币升值压力巨大的背景下,外资大量进入国内房地产业,推高资产泡沫,对经济平稳发展构成较大的潜在威胁。此间有关权威人士表示,摸清外资的"老底"是当务之急,然后应着手准备应对之策。

    政策选择左右为难

    "在外资快速进入的情况下,应尽快控制住价格快速上涨的态势。"陈强说。他认为控制的办法还是有的。

    就供给而言,只要地方政府尽快完善经济适用住房、廉租房制度,加大建设力度,同时稳定社会对土地供应的预期,房价过快上涨的态势应该能有所稳定。"解决价格问题,显然应该增加供应。"

    就需求而言,在资产价格大幅走高的情况下,加息应该是首要选择。"这将最直接地抑制需求。从而减轻价格上涨压力。"

    虽然从供给和需求两个方面,似乎都有办法控制住房价的过快增长,但"在实际操作中,政策的选择、出台的时机,相当难以把握。其中牵涉的各方关系过于复杂。"陈强表示。

    此间专家也表示,目前最好的办法显然是加息。但在CPI持续走低的情况下,显然很难说服有关部门调整利率。这一方面涉及CPI指标权重的调整问题,服务价格以及水、电、燃气等价格的权重显然过轻,这导致目前的CPI指标已经难以准确反映经济运行,难以反映消费者的感受。

    另一方面,人民币和美元利差的缩小,将使人民币面临更大的升值压力,引起更多"热钱"的涌入,并进一步推高资产价格。

    "现在的难题是,提高利率,将打击房地产投机,抑制房价的过快增长,但人民币升值的压力将增大,进入国内套利的热钱将因此得利。如果不调高利率,可以预见,房地产价格仍将持续上涨,境外投机资金也能大赚一笔。"此间专家说,"这是政策选择两难的一个表现。"

    政策两难选择的另一个表现是,政府显然希望房地产价格能够持续、稳步增长。但当购房者预期十年之后,房价可能增长50％,甚至增长100％时,一定会争着抢登"早班车"的,而这将使政府的良好愿望落空。"这就是现实情况。"