“脉象”谜团

    “稳定价格”是这次房地产宏观调控的主要目标之一。如果在市场恢复的同时，价格又有适度上升，比如6%以下，政府和舆论都是可以接受的；如果高于6%但仍在GDP增长速度之下或者与GDP增长速度持平，虽然舆论上不太接受，政府压力很大，但在经济理论上还是可以接受的；如果明显超过了GDP增长速度，不但舆论会明确不接受，其他各方面的负效应都将是十分明显的。

这样看来，有的学者认为房价应该大跌、必然大跌、即将大跌，甚至主张国家采取强硬手段下拉房价，笔者认为既不符合学理，也不具备现实的、客观的条件。

    但是，“稳定价格”的政策主张正在经受现实的挑战，宏观调控愿景也被暂时蒙上了一层迷雾。尽管从国家发改委最新公布的3月份和一季度全国70个大中城市房屋销售价格指数上看(前者同比上涨5.4%，后者同比上涨5.5%)，基本在总体上保持了平稳涨势，但仍可以看到，某些重点城市的房价表现出较大的上涨压力。

    市场交易量的适度恢复是好事，但在宏观调控仍然趋紧的政策和舆论背景下，房价也往高速增长状态回复，我们不得不承认宏观调控某些具体的“药方”存在问题，这缘于对高房价形成的原因认识有误。

    近几年，学界、政界和舆论界对高房价问题给出了众多解释，由于说法太多，乱哄哄，导致高层决策部门在对影响房价的重要因素到底有哪些以及各种因素的影响力度的把握上出现了严重偏差。诸如“开发商炒作，哄抬房价”、“开发商捂盘惜售”、“信息不对称造成开发商垄断”、“土地出让价格上升导致房价上涨”、“建筑材料上升导致房价上涨”等并不重要甚至根本违反经济学常识的观点，极大地影响甚至左右了房地产调控决策。当据此制定的政策、措施不能产生理想的效果时，舆论和一些学者就抱怨、谴责政府或行业主管部门“工作不力”、“暗中助推房价”、“并非真心调控”甚至“给开发商撑腰”等，并要求国家采取更加严厉的措施。试想一下，如果“脉象”号错了，怎么能开出科学的“药方”呢？“药方”不对，又怎能“药到病除”呢？

    笔者认为，当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的(有人将我的观点概括为“中国特色论”)，如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等等。这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有明显的刚性。这与当前世界其他国家完全不同。这种局面的形成必然拉动房价不断上升。虽然这些看法可能不够完善，但是我坚持强调弄清国情背景的重要性。

    空置率误判背后：供给严重不足

    在对高房价成因认识不够充分的情况下，决策部门对房地产市场又出现了另一个认识偏差——房地产业投资规模持续居高不下，已经出现过剩状态；既然出现过剩状态，就可能随时出现价格下跌现象，这样信贷资金回收就可能遇到困难；如果银行出现大面积的呆、坏账，金融风险就出现了；既然出现过剩状态或迹象，就必须压缩投资、压缩信贷规模了。

    由于产生了这样的认识，央行立刻就警觉起来(央行是最早对房地产行业提出预警的部门)，并采取了一系列措施。早在2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这个文件被认为“拉开了房地产业‘冬天’的序幕”。2003年8月，央行又首次宣布将存款准备金率提高1个百分点。2004年3月16日，央行决定自3月17日起，将住房贷款利率由目前的5.31%上调至5.51%，并将住房贷款利率的基准利率提高至5年期贷款基准利率，即6.12%；而对房地产价格上涨过快的城市或地区，其住房贷款首付比例从20%提高到30%。在国办“新八条”中，也特别提及了“加强金融监管”问题；在随后的“七部委八条”中，再次提及了“加强房地产信贷管理，防范金融风险”问题。有些金融政策虽然不能说完全针对房地产业，但无疑房地产业是其中最主要的调控对象，甚至连不在自己管理权限范围内的期房预售，央行的研究部门也主张取消。倾向于支持央行看法的还包括国家发改委和国土资源部等部门。

    为什么央行等部门对房地产投资规模如此敏感、警惕？他们主要是被两个指标吓坏了，一是空置面积，二是空置率。

    事实上，“空置面积”和“空置率”的含义与字面给人的直觉完全不同，而且按照最初设置“空置率”指标的动机，它的计算方法还存在问题。按照中国的统计规定，“空置面积”是指“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”可见，空置面积并不等于卖不掉的面积，我曾在《光明日报》(2002年2月5日)上做过阐述，并提出了“摩擦空置”和“市场空置”两个概念。如果以1年作为考察期，按现在的市场情况，一半多的“空置面积”是可以卖掉的。建设部后来曾根据空置时间长短将其分为“待销”、“滞销”和“积压”三种情况，可惜并没被统计部门采纳，大家继续按照字面的直觉去理解空置面积的含义。

    关于空置率的计算方法问题，我在《中国房地产报》发表的两篇文章《被公开张扬的空置率》(3月20日27版)和《地产舆论、地产学术与空置率——不得不再说的话》(4月3日26、27版)做了详细阐述。根据统计部门对空置面积含义的规定以及设置空置率指标的目的，现行计算方法存在错误，得出26%的数值更是耸人听闻。按科学方法计算的空置率数值不足1%。我已经在这两篇文章中阐述过，一级市场上存在一定的空置面积十分正常，估计按我给出的方法，空置率保持在3%～4%左右才可能保持房价的稳定或基本稳定，即按照现行统计规定，空置面积必须达到现在的三四倍才行。这与绝大多数人的看法相反，现在空置率不是过高而是过低，这意味着在现在的需求状况下，供给是严重不足的，消费者需要排队或抢购才可能买到房屋。这就是现在楼盘抢购和房价不断快速上涨的最好解释，而不太干预需求却严格压缩开发投资的做法，必然会出现“南辕北辙”的效果，导致房价继续快速上涨。

    膨胀的住房需求

    空置率过低、在合理标准以下，说明供给不足，房价会上涨。如果需求再膨胀，房价上涨的压力就会大大增加，想控制房价上涨难上加难。但是，我们现在恰恰在需求上又出现了大问题。

    其一，小康居住目标确定得太高，超越了国情，也违背了经济规律。我国曾经颁布过居民住房的小康标准：到2020年，居民住房要从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”。这一目标所体现的“所有”理念首先就违背了经济规律，因为住房是价值量巨大的产品，并随着时间的推移而升值，而市场经济条件下的贫富差距在所难免，总有一些买不起住房的人，我们能做的就是尽力缩小这种差距。有关机构还颁布过2020年全面建设小康社会居住的21项指标，其中与住房需求有直接、间接关系的包括：城镇人均住房建筑面积达到35平方米，每套住宅平均面积在100～120平方米左右；城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米，保障面达到98%；城镇住宅成套率达到95%等等。在如上目标的鼓舞和召唤下，在如上标准的比照下，地方政府的规划标准和工作要求提高了，老百姓的胃口提高了。于是全国上下一起喊出了响亮的口号：“小康不小康，关键看住房”，大家竞相提高居住标准。

    其二，提前消费情况明显，对未来消费的透支极大提升了当前的需求规模。最近五六年，在住房购买决策上“一步到位”或“尽快到位”的认识倾向越来越明显。住房消费本来应遵循“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样的梯度变化规律，一些年轻人甚至还应该在前面加上一个“借住”阶段。但是，目前在中国，这个规律受到了严重挑战：许多年轻人本该租房子，但却在买房子；本该买一室的房子，实际买了两室、三室；本该买80平方米的房子，结果买了120平方米甚至140平方米。而在一些西方发达国家，这都是不可想象的。一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程，中国的中青年家庭往往跨越中间环节，一步或者两步到位了，甚至还出现了很多未婚小业主。自己没有钱就靠家族支援，凑够了首付就可以申请贷款，压力大了就骂政府、骂开发商、骂银行发泄。买不起房更要骂政府、骂开发商、骂银行，因为他感到是别人剥夺了他的购买权利。

    其三，过度消费严重，进一步加剧了住房需求膨胀。过度消费的一种表现是炫耀性消费。过去，节俭是中华民族崇尚的美德，现在人们的许多消费观念大变，炫耀性消费十分流行，我曾将其称为“炫耀文化”。这在住房领域表现得更为明显。现在的家庭人口规模只有3口人，北京甚至只有2.7口，一般说来80平方米或者90平方米的住宅就能满足基本生活要求了，生活质量要求较高的有140平方米也就够用了。但是，大家买房时往往超过这个标准，为的是“向别人看齐”。而一些文艺、文化界名人特别是影视当红明星的购房行为在被媒体披露后，更对这种文化起到了“膨化”作用。于是140平方米的房子曾经很好卖(普通房标准出台后情况略有变化)，豪宅、别墅很好卖，市场上供应的也基本都是100平方米以上的房子。有人可能说“我想买小房子，但买不到”，其实前几年小房子是很不好卖的，再加上从节约建筑成本角度考虑，开发商才纷纷开发大房子。过度消费还表现为购买并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第n套住宅，业主既不倒卖，也不出租，造成使用价值的浪费。大家议论纷纷的小区“黑灯”现象有不少属于这种情况。

    以上这三种情况，是当前住房消费面临的最主要问题。它们的出现，有文化上的原因，也有舆论引导的失误。我们原定“十五”计划末期达到人均建筑面积22平方米的标准，但按已公布的数字，这一面积早被超越。在“十一五”规划中，我们仍强调要加大对住房消费的支持力度。根据规划，城市居民人均建筑面积要达到30平方米，今后每年将新增20余亿元的需求量。这些目标，是否会被轻松突破呢？又有什么办法保证这些消费都是合理消费，不会威胁房价的调控目标呢？家家有房、人均35平方米等违反经济规律和超越人多地少国情条件的小康住房目标是否应该适当淡化或修正呢？

    “暴利”不是调控的理由

    在本轮房地产宏观调控中，还有一个虽没有拿到桌面上讨论但大家都心知肚明的理由：房地产业特别是开发行业存在“暴利”。于是有关管理机构和地方政府出台了一些规定，采取了一些行动，进行了一些表态，甚至做出了一些规划。

    据说一些城市已经开发出来的限价商品房比普通商品房便宜20%左右，很好地“打击了开发商的嚣张气焰”。虽然无论从理论上讲，还是从实践来看，限价商品房的推出对满足一部分中低收入家庭的需求、拉低房价水平都会起到一定的作用，但是我们怎么能保证这个与经济适用房堪称“表姐妹”的东西不会患上与经济适用房一样的病症？如何限价能保证质量不降低？这种商品房太少了，同样不解决问题，那么多少才合适？政府能承受得了吗？这些问题没有人在理论和政策层面给出令人信服的回答。

    接着，有的地方政府公布商品房成本清单。自2005年7月福州市物价局初向社会公布房价成本清单后，有几个城市也相继传出研究推行公布房价成本清单的消息。这种有悖《公司法》的做法受到开发商的抵制，有的地方政府也表示过不情愿，但却受到了舆论一边倒的支持和一些高层管理部门官员的赞同，甚至一些学者也帮腔论证其合理性。如果政府将涉及房地产的政务信息公开，本是好事，但如果像孙悟空钻到铁扇公主肚子里那样与企业较劲，既让人痛心，也暴露出某些地方政府部门在职能管理能力上的巨大差距。

    然后是国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(31号文)的出台。与2003年发布的83号文相比，该文件做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率。根据新的规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20%，这意味着开发商要拿出更多钱来预缴企业所得税。

    以上这些政策、措施的出台，我总感到与群众热议开发商“暴利”有直接关系。我积极主张对房地产业进行规范，希望尽快理顺房地产业的运行秩序，但以存在“暴利”为理由对房地产业进行调控，则实在站不住脚。

    首先，一些开发商的收益确实十分可观，利润率较高，但这只是对一部分有开发项目的企业而言，不是所有企业都如此。房地产开发受制于政府的土地供给情况，拿不到土地，就意味着未获得最基本的生产要素，生产活动就无法组织。许多开发企业是常年没有开发活动的，没有开发活动哪来的利润(“暴利”)？国家统计局的调查已经表明，房地产行业的平均利润率为7.77%，我想这个数据很难说十分准确，但应大致反映出了行业的盈利水平。另外大家要对项目利润率与年利润率区别开来。

    其次，对有开发项目的企业来说利润率比较高，这与规模经济有关，符合经济学道理。房地产开发行业的进入门槛很高，资金投入量大，即使可以申请贷款，但也必须有30%的自有资金，这与开个饭店、开个贸易公司大不相同。例如，在北京，没有几亿元的资金是无法进入开发市场的，在烟台这样的中小城市，也必须有几千万元才行。这就使得中国目前需求旺盛的开发行业竞争并不充分，凭借资金优势进入这个行业的企业可能获得相对高额的回报，这是合理合法的收入。

    再次，从产业发展理论角度看，目前的房地产业收益较高也很正常。每个产业都要经历诞生、成长、扩张、衰退、淘汰等各个发展阶段。一般在成长和扩张期，由于需求旺盛，供给相对不足，收益水平自然高。这就像上世纪80年代的服装贸易行业一样。从产业发展规律上看，房地产开发也有“倒霉”的那一天，只是还没有来临而已。

    最后，大家所说的“暴利”，不应该指利用暴力或其他不正当手段获得的利润，应该理解为“超额利润”才对。如果理解为利用暴力或其他不正当手段获得的利润，那每个行业都存在这样的问题，绝对不是只有房地产业或者开发行业才是“黑乌鸦”，也不能说房地产业就是“最黑”的——这个问题再讨论就远离了本话题，也超越了经济领域。

    前面的分析已经表明，如果认为房地产行业的利润率较高，也主要是供求关系造成的。改善房地产的供求关系，不仅有利于房价上升幅度的调控，也可以促使房地产企业利润水平的下降。如果调控不讲经济规律，这将会使企业经营更加不规范。

    作者前言：笔者一直坚信，在转轨时期，政府的宏观调控是必不可少的。本轮调控的时间，如果从2003年6月央行出台“121号文件”算起，已经持续将近3年；而如果从2005年3月16日央行调整房贷利率或者“国八条”发布时算起，也已经一年有余。这期间出台政策之多、力度之大，全世界瞩目。那么，调控效果究竟如何呢？此前笔者的说法是“成绩明显，偏差很大”，但最近通过对空置率问题的讨论，以及对一些重点城市房地产成交量与成交价格的观察，笔者感到此前的结论必须修正：房地产宏观调控的出发点是对的，但依据和思路大有可商榷之处。否则，我们也许无法解释在如此严厉、多种措施和手段共同使用的调控方案下，主要城市房价仍然或重新开始大幅上涨的现象。