调整期下的上海楼市，投资性购房淡出市场，房价趋于理性，自住买房成为市场需求主体。

　　但明年刚性市场需求依然强劲：随着“世博”建设项目的实质启动，动拆迁的刚性需

　　求旺盛；随着经济的整体走高，居民改善住房需求增加；受人口年龄结构影响，新一轮结婚数量激增，这将带动相当数量的婚房需求；外地、境外人士的投资置业需求将进一步扩大；而在国家宏观调控的背景下，投资性购房需求有继续减少的趋势。从供应层面看，上海目前存量房维持在一个较高水平，已向1000万平方米挺进，明年因在今年看不清形式“捂盘”的楼盘，将陆续推向市场，加之正常推向市场的供应量，明年总体市场供应将极为充沛，使市场呈现出供略大于求的局面。

　　房贷走势

　　2006年1月1日，原来5.31%的个人住房贷款优惠利率就要对所有房贷借款人取消了，即使能获得银行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于过去，而上限达到了6.12%.

　　对于这样的利率调整，精明的上海人当然不会等闲视之。随着年关将近，沪上各大银行已经迎来一股还款高峰。

　　二手房个税

　　国家税务总局重申二手房交易必须缴纳个税，广州已开征房地产交易个人所得税，目前，上海地区虽没有明确何时开始强制执行此税种，但一旦强制征收，将对投资型物业带来最直接的影响。

　　以一套100平方米的商品房为例，购买时60万元，卖出价为90万元，其中，应缴纳的合理费用约6万元，个税需缴纳4.8万元。这样，卖方在获得90万元的房款后，除去所应缴纳税费外，还要多付4.8万元的个税，实际到手的数额只有79.2万元。受政策影响，在个税正式执行前，部分房东已开始要求减低房价，以便尽快成交，因为上缴税收将成为卖方一笔不小的开销，卖方为降低损失也会把税款打在房价里，而买方不肯为此埋单，买卖双方将会寻找平衡点。

　　租房结婚

　　面对调整中的房价，租房结婚可能成为明年不少年轻人采用的方式。一方面，这些年轻人双方没有足够的钱付房子的首付，只能先租房，等以后手头宽裕时再做打算；另一方面，也有些年轻人觉得结婚前耗费数十万、上百万买了房，不过是将未来几十年租房的钱，集中在短期内支出而已。打个比方说，一套总价100万元的商品房，不考虑利息成本，就按70年计算，再加上物业管理费，平均分摊到每年的花费在1.8万元左右，每月1500元，用这笔钱租房也基本够了。尽管从表面上看，租上10年，付出18万元，房子还不是自己的，很不划算，但现在的房价已经开始下调，比原先下调20%的楼盘也不是没有，等于原先100万的房子，少付了20万，这笔钱租房可以租上10年了，在等的这段时间，租房相当于白住。

(责任编辑：胡立善)