正如2001年8月1日上海市内外销房并轨后,外资大量流入从根本上改变了楼市的格局,外资一直是上海楼市的一个重要影响因素。海外基金开始进入住宅市场,其动辄上亿整栋收购的投资模式,绝对是今后上海楼市新格局形成过程中不可忽视的一股力量。

    确切地说,上海楼市新格局的变化从去年的调控开始。中房指数研究院华东副院长陈晟认为,近期上海楼市的一些变化,正是调控作用的显现,“楼市不同区域的表现分化明显,内环以内市中心区域依旧被各路资本看好,各路资本也已开始新一轮的投资,这些区域必然能出现回暖迹象；而外环等离市中心较远的很大一部分区域,对资本的吸引力不够,而自住需求尚不能完全支持的情况下,加上庞大的供应量,压力会越来越大。”

    从目前基金购入的住宅物业区域分析,陆家嘴、人民广场太平桥地区、虹桥板块、淮海路等,本身一直是楼市的热点区域,再注入基金的推力,这些区域和不受基金青睐地区的差别将更为明显。

    板块表现加速分化无疑将成为今后上海楼市新格局的一个重要标志。

    人民广场板块

    该板块地处上海市城市交通中心,是集商务、金融、高级住宅于一体的中央商务区,也是现代交通网络的汇聚点。轨道交通1号线、2号线以及规划中的8号线在此交汇,26个公交站点,52条公交线路通过,日平均人流达85万人次以上,节假日达100-120万人次。

    沪上传统的核心CBD,一直以来都是知名企业和商家落户的首选区域。以莱福士广场为代表的顶级甲级写字楼,其租金水平已经达到1美元/平方米/月,周边众多的乙级写字楼也已经涨到0.7-0.8美元/平方米/月。独特的中心位置成为吸引海外基金的最大优势,可以相信,在这个板块,只要有合适的物业,基金都会毫不犹豫。

    淮海中路板块

    淮海路横贯上海市中心,是上海最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立,时尚名品荟萃,紧随世界潮流。无疑,在该区域成为上海最新时尚及休闲消费的背后,是各类物业的升值前景和租金保证。

    海外基金对这里的青睐由来已久,从麦格理以9800万美元收购写字楼新茂大厦、摩根士丹利买下锦麟天地雅苑及8.46亿港元拿下上海广场,直到目前的高档住宅收购潮中一中东买家6亿元人民币整栋买下翠湖天地御苑18号楼的103套公寓。可以相信,在这些浮出水面的收购案背后,海外基金对这一板块的投资热情远不止这些,尚在操作的诸多收购将逐一让市场眼前一亮。

    虹桥古北板块

    这里是上海最早开发的高级涉外社区,有大量的租赁需求支撑,出租回报率达到6%以上,高于全市平均水平。该地区租赁市场活跃,主要依托虹桥地区众多的甲级写字楼,还有就是周边配套设施成熟,大批境外人士聚集在此。虹桥古北租赁市场的繁荣也带动了周边金汇、虹梅两个区域租赁市场成交活跃。在老古北和古北二期地区,客户多来自中国香港、中国台湾、日本、韩国等。海外人士高档聚集区的特点正是吸引海外基金之处,事实也证明,高盛以7000万美元买下虹桥花苑酒店式公寓,仅仅是海外基金进入该区域的一个开始。

    陆家嘴板块

    陆家嘴是中国资本密集度最高的地区,金茂大厦、环球金融中心等已建的和在建的高楼林立,公司和机构云集。这里还是浦东高档住宅集中地区,有世茂滨江花园、仁恒滨江园等众多知名楼盘。随着上海金融中心打造进程的深入,陆家嘴板块的价值和潜力将进一步被发掘。虽然目前还没有大宗的海外基金收购陆家嘴物业的案例浮出水面,但海外基金的视线从来没有离开过这。甚至可以说,吸引海外基金进入上海、中国的筹码中,陆家嘴始终是最有分量的一个。传言中基金有意收购天价楼盘汤臣一品整栋只是冰山一角,海外基金对陆家嘴的胃口何止这些。