据上证房产指数办公室最新一期调查统计显示,3月份上证写字楼指数为3006点,较之上月下降了237点,跌幅为7.31%；与去年同期相比,指数下降了310点,同比下降9.34%。

受到市场供不应求态势的影响,上海甲级写字楼市场租金进一步走高,但售价则呈现小幅下降。

    市场供求矛盾凸显

    从市场供应量来看,2006年上海写字楼市场新开工面积有所减少,1-2月份新开工面积为14.0万平方米,同比减少10.38%。但竣工面积和销售面积则分别有不同程度的上升,在今年1-2月间,上海全市共竣工写字楼15.4万平方米,同比增长22.68％；而同期市场销售面积为23.3万平方米,同比增长幅度高达168.89％,吸纳量可谓相当强劲。从数据中可以得出,写字楼市场的竣工面积明显低于销售面积,其供销量之比为0.7：1,与去年供大于求的市场态势完全逆转。(见图1、图2)

    调查显示,3月份的写字楼交易量有54.96%位于内环以内区域,值得一提的是,租金成本的上升也使得更多企业选址在远离市中心城区,或者交通方便的市郊区域。3月份内环以外区域的写字楼共成交54065平方米,占当月写字楼成交量的比例为45.04％,比年初的市场成交水平上升了15.13个百分点。

    甲级写字楼租售形势迥异

    上海写字楼租金上扬但售价下降,究其原因,经济发展的持续良好,使得众多跨国企业进入上海市场谋取商机,使得甲级写字楼一时成为“众矢之的”。但受到市场利好刺激,上海甲级写字楼发展商“惜售”心态加强,可供销售的项目因此推出甚少。受到今年第一季度销售成交案例减少的影响,使得整体市场售价水平向下调整。

    从戴德梁行等专业机构得到的资料表明,今年一季度中,新增入市的甲级写字楼是位于卢湾区新天地附近的白金大厦,其建筑面积32220平方米。此外,由于发展商开发计划调整、推迟销售等各种因素,市场供应量得以重新统计。2006年一季度,上海甲级写字楼的存量达到381.8475万平方米。

    今年一季度已有2幢甲级写字楼竣工,分别为白金大厦和港汇中心2座。第二季度中将有租户相继迁入,包括有麦肯锡、微软、百胜等知名跨国企业。而今年预计将会有5幢甲级写字楼推向市场,受到跨国公司持续强劲的租赁需求带动,预计甲级写字楼的市场租赁价格仍将有上升空间。

    中心传统区域仍然看好

    由各个区域的分布情况来看,上海浦东新区陆家嘴区域为甲级写字楼的主要增长市场,按照分布比例的递减顺序,依次为长宁区、黄浦区、卢湾区、徐汇区、静安区、闸北区以及虹口区。从总体来看,由于有新增项目入市,今年一季度的吸纳量较之上一季度有所下降。但作为市中心传统甲级写字楼区域,卢湾区由于新增供应白金广场在本季度吸纳量达到14499平方米,而黄浦区的吸纳量同样有明显增长。(见图3)

    “从甲级写字楼租赁情况来看,全市平均空置率仅为6.1%,市中心区域如黄浦、静安等区的空置率为3.3%和2.2%,卢湾区则由于新增供应量,空置率由上一季度的2.4%上升为5.6%。”戴德梁行分析师介绍。(见图4)

    图4:2006年第一季度甲级写字楼租赁情况

    公司名称 项目名称 区域 成交面积

    (平方米)

    道康宁公司 都市总部大厦 黄浦 4,200

    德国莱茵TUV公司 汇亚大厦 陆家嘴 2,900

    美国运通公司 中区广场 黄浦 2,500

    帝斯曼(中国)有限公司 海洋大厦 黄浦 2,100

    渣打银行 招商局大厦 陆家嘴 1,800

    Cadence (中国)公司 都市总部大厦 黄浦 1,400

    美国康普顿公司 浦项广场 陆家嘴 1,200

    Wilson Sonsini Goodrich & Rosati

    律师行 金茂大厦 陆家嘴 1,000

    数据来源：戴德梁行提供