董藩(北京师范大学房地产研究中心博士生导师)

　　学术无良知即是灵魂的毁灭——法国思想家拉贝莱

　　一、导语：房地产业到了关键时刻，房地产研究也到了关键时刻

　　我一直坚信，在转轨时期，政府的宏观调控是必不可少的，这对轰轰烈烈的房地产市场来说显得尤为必要，将其视为"促进市场持续健康发展的基本保证"并不为过。本轮调控的时间，如果从2003年6月央行出台"121号文件"算起，已经持续将近3年；而如果从2005年3月16日央行调整房贷利率或者"国八条"发布时间算起，也已经一年有余。这期间出台政策之多，力度之大，全世界瞩目。然而，调控效果究竟如何呢？此前我的说法是"成绩明显，偏差很大"，但最近通过对空置率问题的讨论，以及一些重点城市房地产成交量与成交价格的观察，我深深感到，这个结论也必须修正了--房地产宏观调控的出发点是对的，依据和思路是错的；原则是对的，某些政策、措施是错的；决心是大的，效果却存在明显的不如意之处。否则，我们根本解释不了在如此严厉的、多种手段和措施共同使用的调控方案下，主要城市房价仍然或重新开始大幅上涨的现象。房地产业到了关键时刻，房地产研究也到了关键时刻--对这次宏观调控进行重新审视或者说反思，已经是不容回避的问题了！

　　也许本文的发表仍然会引起舆论甚至超越舆论的轩然大波，再次"挺身而出"将给我本人带来更大的压力，但是，明哲保身、不再说话，这既不符合我的性情，也不是一个严肃学者应有的态度，更对不起所有信任我、支持我、培养过我的人--"学术无良知即是灵魂的毁灭（法国思想家拉贝莱）"！当我再次鼓足勇气的时候，我希望更多的人、更高层次的领导能够听到我的声音，更希望大家都理性地、基于科学角度讨论当前的房地产市场问题！

　　二、号准脉象再开方--房价大幅上涨的原因究竟是什么？

　　我不希望市场持续观望，希望其尽快适度恢复。但是，我也一直强调"稳定价格"是这次房地产宏观调控的四大目标（稳定价格、理顺秩序、把好关口、保障人权）之首。如果在市场恢复的同时，价格有适度的上升，比如6％以下，舆论和政府都是可以接受的；如果高于6％但仍在GDP增长速度之下或者与GDP增长速度持平，虽然舆论上不太接受，政府压力很大，但在经济理论上还是可以接受的。如果明显超过了GDP增长速度，不但舆论肯定不会接受，其他各方面的负效应都将是十分明显的。有的学者认为房价应该大跌、必然大跌、即将大跌，甚至主张国家采取强硬手段下拉房价，我认为这既不符合学理，也不具备现实的、客观的条件。这些观点如果被决策部门采纳，将会祸国殃民，这在理论上无需进行任何解释，每一个受过高等教育、思维正常的人都是能够理解的！

　　但是，"稳定价格"的政策主张正在受到现实的挑战，中央政府的宏观调控愿景也被暂时蒙上了一层迷雾。虽然今年2月份全国70个大中城市房屋销售价格只同比上涨了5.5％（其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2％，二手住房销售价格同比上涨5.4％，非住宅商品房销售价格同比上涨4.8％），涨幅与上月持平，但环比却上涨了0.7%。除了北京、深圳等城市继续在高位、高速上涨外，二线城市大连（15.1％）、呼和浩特（14.9％）、南宁（9.9％）和成都（9.2％）也呈现出领头上涨的态势。3月份全国的完整数据尚未出来，但从各城市的零散数据看，由于市场恢复，房价表现出较大的上涨压力。据上海房产之窗网楼市监测系统显示，3月份，上海市商品住宅成交面积为183.4万平方米，与2月份的84万平方米相比，增幅高达118.3%，11294套的成交套数也达到了去年调控新政出台前的水平。更值得注意的是，房价一转阴跌态势，普通商品住宅成交均价为9501元/平方米，较上月上涨5.3%。最后一周，公寓类商品住宅再破万元大关。在深圳，一季度全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62%。在广州，根据广州市房屋管理系统阳光家缘的统计显示，一季度广州市区(老八区)共成交10833套商品住房，均价为每平方米7483元。该价格大大超越2005年12月份每平方米6563元的平均水平，涨幅达到14%。在北京，在1、2月份房价同比上涨17.3%的基础上，3月份全市商品住宅期房单月价格达到7046元/平方米，突破7000元/平方米大关。据说其他城市也大多表现出量价俱升的迹象。

　　市场交易量的适度恢复是好事，但在宏观调控仍然趋紧的政策和舆论背景下，房价也随之往高速增长状态回复，我们不得不承认宏观调控的"药方"存在问题。为什么会开错了"药方"？因为对高房价形成的原因认识有误。近几年，学界、政界和舆论界对高房价问题给出了众多的解释。由于说法太多，乱哄哄，导致高层决策部门在对影响房价的重要因素到底有哪些以及各种因素的影响力度的把握上出现了严重偏差。诸如"开发商炒作，哄抬房价"、"开发商捂盘惜售"、"信息不对称造成开发商垄断"、"供给结构不合理拉升房价"、"土地出让价格上升导致房价上涨"、"建材价格上升导致房价上涨"等并不重要甚至根本不对、严重违反经济学常识的观点极大地影响甚至左右了房地产市场调控决策。当据此制定的政策、措施不能产生理想的效果时，舆论和一些学者就抱怨、谴责政府或行业主管部门"工作不力"、"暗中助推房价"、"并非真心调控"、甚至"给开发商撑腰"、"官商勾结"等，并要求中央政府采取更加严厉的措施。试想一下，如果"脉象"号错了，怎么能开出科学的"药方"呢？"药方"不对，又怎么能"药到病除"呢？

　　关于中国高房价的成因，我曾经在《关于房地产市场的17个观点与两万言书》中进行了阐述。我认为，当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的（有人将我的观点概括为"中国特色论"），如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等等。这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有明显的刚性。这与当前世界上其它国家的情况完全不同。这种局面的形成必然拉动房价不断上升。虽然我的看法可能不够完善，但谈到的观点至少没有错误。调控房价如果不先弄清这种国情背景，又怎么可能制定出科学的调控方案呢？遗憾恰恰在这里出现了！

　　三、"空置面积"和"空置率"害人不浅，错误判断导致投资紧缩和供给趋紧

　　在对高房价成因认识不够充分的情况下，决策部门对房地产市场的认识又出现了一个重大错误--房地产业投资规模持续据高不下，已经出现潜在过剩风险。既然出现了潜在过剩风险，就可能随时出现价格下跌现象，这样信贷资金回收就会遇到困难。如果银行出现大面积的呆、坏账，金融风险就出现了。既然出现了潜在过剩状态或迹象，就必须压缩投资、压缩信贷规模了！

　　这种认识首先源自央行（央行是最早对房地产行业提出预警的部门），央行为此采取了一系列措施。早在2002年8月，在重申了"低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷"的货币政策不会改变之后，央行首次提到要"防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业"。尽管当时这种预警并没有引起太多人的注意，但央行自身的担心却在不断增加，甚至颇有些"惴惴不安"了--2003年6月，央行终于下发了被业界称为"121号文件"的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该《通知》明确提出要控制局部地区房地产市场过热、防止出现房地产泡沫，加强房地产贷款管理、防范金融风险。文件对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面做了严格规定。这个文件大幅度提高了房地产行业的贷款门槛，在业内引起巨大震动，被认为是"人为地拉开了房地产业'冬天'的序幕"，于是开发商们奋起反击，对其"口诛笔伐"。虽然"121号文件"后来有些内容被变相否定，但央行坚信控制房地产业信贷规模是有必要的。2003年8月，央行又首次宣布将存款准备金率提高1个百分点，在不到8个月的时间内连续三次调整存款准备金率。2004年3月16日，央行发布消息，决定从次日起，将住房贷款利率由当时的5.31%上调至5.51%，并将住房贷款的基准利率提高至5年期贷款基准利率水平，即6.12%；而对房地产价格上涨过快的城市或地区，其住房贷款首付比例从20%提高到30%；同时，将超额准备金利率从1.62%降至0.99%。在国办"新八条"中，也特别提及了"加强金融监管"问题；在随后的"七部委八条"中，再次提及了"加强房地产信贷管理，防范金融风险"问题。有些金融政策虽然不能说是完全针对房地产业的，但无疑房地产业是其中最主要的调控对象，甚至连不在自己管理权限范围内的期房预售，央行的研究部门也主张予以取消。

　　倾向于支持央行看法的还包括国家发改委和国土资源部等部门。例如，央行曾和国家发改委、中国银监会曾联合下发通知，强调进一步加强产业政策和信贷政策的协调，有效控制信贷风险。央行还曾与国务院办公厅、国家发展改革委、国土资源部等相继就节约资源、严控土地供应、深入治理整顿土地市场、收紧房地产信贷资金、清理钢铁、电解铝和水泥投资项目等作出了具体部署。

　　在各项调控政策逐渐出台、汇集的过程中，我感到有时建设部与央行等部门的想法并非完全一致。虽然建设部也努力"以大局为重"，但并不认为当时的房地产投资规模大到了十分危险的地步，更不认为"房地产业已经面临潜在的过剩风险"。那么，为什么央行等部门对房地产投资规模如此敏感、警惕，并成为调控的"急先锋"了呢？最主要的是它被两个指标吓坏了-- 一是空置面积，二是空置率。近几年媒体不断公布全国空置面积已经达到8、9千万甚至1亿多平方米，空置率达到26％甚至30％。对不了解、未深究过这两个指标含义的人或机构来说，这些数字确实十分吓人--"1亿多平方米空置面积意味着每4、5个市民要分摊上1平方米卖不掉的面积啊"，"26％的空置率意味着26％的建设面积是卖不掉的啊"--大家大多这样理解着。

　　事实上，"空置面积"和"空置率"的含义与字面给人的直觉完全不同，而且，按照最初设置"空置率"指标的动机，它的在计算方法上还存在问题。按照中国的统计规定，"空置面积"是指"指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。"可见，"空置面积"并不等于卖不掉的面积，我很早就在《光明日报》（2002年2月5日）上做过阐述，并提出了"摩擦空置"和"市场空置"两个概念。如果以1年作为考察期，按现在的市场情况，一半多的"空置面积"是可以卖掉的。建设部后来曾根据空置时间长短将其分为"待销"、"滞销"和"积压"三种情况，可惜并没被统计部门采纳，大家继续按照字面给人的直觉去理解"空置面积"的含义。还有许多人把买了不住也不租的房子看作空置房子，他们环顾四周楼盘确实发现了一些"黑灯"现象，于是感到空置面积确实很大，投资过剩已经出现。其实，"空置面积"考察的完全是开发领域的投资回收情况，与买了住不住、租不租毫无关系。

　　关于空置率的计算方法问题，我在《中国房地产报》发表的两篇文章《被公开张扬的空置率》（3月20日27版）和《地产舆论、地产学术与空置率--不得不再说的话》（4月3日26、27版）做了详细阐述。根据统计部门对"空置面积"含义的规定以及设置空置率指标的目的，现行计算方法存在错误，得出的26％的数值更是耸人听闻。按科学方法计算的空置率数值不足1％。我已经在这两篇文章中阐述过，一级市场上存在一定的空置面积十分正常，估计按我给出的方法，空置率保持在3％～4％左右才可能保持房价的稳定或基本稳定，即按照现行统计规定，空置面积必须达到现在的三、四倍才行--与绝大多数人的看法相反，当前空置率过低，这意味着在不改变需求状况下，供给是严重不足的，消费者需要排队或抢购才可能买到房屋。这就是现在楼盘抢购和房价不断快速上涨的最好解释，而不太干预需求却严格压缩开发投资的做法必然会出现"南辕北辙"的效果，进一步推动房价的快速上涨。

　　四、需求出了大问题，政策可能继续推波助澜

　　空置率过低，在合理标准以下，这意味着供给不足，房价会上涨。如果需求再膨胀，房价上涨的压力就会大大增加，想控制房价上涨难上加难。但是，现在恰恰又在需求上又出现了大问题--

　　其一，小康目标制定得太高，超越了国情，也违背了经济规律。我国曾经颁布过居民住房的小康标准：到2020年，居民住房要从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到"户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全"。这一目标所体现的"所有"理念违背了经济规律，因为住房是价值量巨大的产品，并随着时间的推移而升值，而在市场经济条件下，永远存在着贫富差距，永远有一些买不起住房的穷人。有关机构还颁布过2020年全面建设小康社会的21项居住指标，其中与住房需求有直接、间接关系的包括：（1）城镇人均住房建筑面积达到35平方米，每套住房平均面积在100-120平方米左右；（2）城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米，保障面达到98%；（3）城镇住房成套率达到95%；（4）城镇新建住房节能比率超过80%；（5）城镇新建住房安保智能化率达到60％、网络信息化率达到75％；（6）城镇住房的品质不断提升；（7）城市供水普及率达到95%；（8）城镇用电普及率达到85%；（9）城镇污水处理率达到75%；（10）城市人均公共绿地面积达到8平方米；（11）新建住宅区物业管理的覆盖率达到95%以上；（12）社区居民公共服务便利程度普遍提高；（13）交通便捷，居住小区距离公交车站的距离最远不超过500米，运行频率合理，等候时间不超过20分钟；（14）居住消费支出比例达到25%。在如上目标的鼓舞和召唤下，在如上标准的比照下，地方政府的规划标准和工作要求提高了，老百姓的胃口提高了。于是全国上下一起喊出了响亮的口号："小康不小康，关键看住房"，大家竞相提高居住标准。我们原定"十五"计划末期达到人均建筑面积22平方米的标准，但当"十五"计划结束时，我们已经达到了26平方米。按照全国工商联房地产商会会长聂梅生的说法，已经超过日本10平方米还多。当我与某地一位建设主管部门的官员谈到这种现象，建议放慢住房标准的提高速度时，他的口气毫无商量余地：我们要带头进入小康社会，跑步进入小康社会！

　　其二，提前消费情况明显，对未来消费的透支极大地提升了当前的需求规模。最近五、六年，在住房购买决策上"一步到位"或"尽快到位"的认识倾向越来越明显。住房消费本来应遵循"租小房→租中房→买小房→买中房→买大房"这样的梯度变化规律，一些年轻人甚至还应该在这个升级顺序前面再加上一个"借住"阶段。但是，目前在中国，这个规律受到了严重挑战：许多年轻人本该租房子，但却在买房子；本该买一室的房子，实际买了两室、三室的房子；本该买80平方米的房子，结果买了120平方米甚至140平方米的房子。现在在中国的市民中，35岁的年轻人有几个没有房子呢？到日本看看，35岁以下的年轻人有几个想过买房子呢？在欧美国家，三世甚至四世同堂也还是常见的。据美国统计局公布的最新数字表明，随着美国人口老龄化在不断发展，越来越多的美国家庭从原来的两代人或三代人演变为四代人，家庭的构成不再是过去的简单式，而是老少混合的"四代同堂"式。前些年风靡全国的英语教学录像片《走遍美国》，展示给大家的就是一个四世同堂、八口之家的生活。其中也讲到了发生在美国的买房故事，他们与目前的中国家庭相比，显得很"土鳖"、很"农民"！一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程，中国的中青年家庭往往跨越中间环节，一步或者两步到位了，甚至还出现了很多未婚小业主。自己没有钱就靠家族支援，凑够了首付就可以申请贷款，压力大了就骂政府、骂开发商、骂银行加以发泄。买不起房的更要骂政府、骂开发商、骂银行，因为他感到是别人剥夺了他的购买权利。

　　其三，过度消费严重，进一步加剧了住房需求膨胀。过度消费的一种表现是炫耀性消费。中国人好面子是全世界都出名的，有钱要让人知道，没钱也不能让人看不起。做父母的怕子女受委屈，做子女的担心父母没面子。过去节俭是中华民族崇尚的美德，现在人们的许多消费观念大变，炫耀性消费十分流行，我曾将其称为"炫耀文化"。这在住房领域表现得更为明显。现在的家庭平均人口规模只有3口，北京甚至只有2.7口，一般说来80平方米或者90平方米的住宅就能满足基本生活要求了，生活质量要求较高的有140平方米也就够用了。但是，大家买房时往往超过这个标准，为的是"向别人看齐"，"不让朋友瞧不起"，好像日子就是过给别人看的。而一些文艺、文化界名人特别是影视当红明星的购房行为在被媒体披露后，更对这种文化起到了"膨化"作用。于是140平方米以上的房子曾经很好卖（普通房标准出台后情况略有变化），豪宅、别墅很好卖，市场上供应的也基本都是100平方米以上的房子。有人可能说"我想买小房子，但买不到"，其实前几年小户型是很不好卖的，再加上小户型的单位面积建筑成本较高，开发商才纷纷开发大户型。过度消费还表现为购买并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第n套住宅，业主既不倒卖，也不出租，造成使用价值的浪费。大家议论纷纷的小区"黑灯"现象，有不少属于这种情况。

　　以上这三种情况，是当前住房消费面临的最主要问题。它们的出现，有文化上的原因，也有舆论引导的失误，更体现着前些年宏观调控政策的影响。在"十一五"规划中，我们仍强调要加大对住房消费的支持力度。根据规划，城市居民人均建筑面积要达到30平方米，今后每年将新增20余亿元的需求量。这些目标数值，是否仍会被轻松突破呢？又有什么办法保证这些消费都是合理消费，不会威胁房价的调控目标呢？家家有房、人均35平方米等违反经济规律和超越人多地少国情条件的小康住房目标是否应该适当淡化或修正呢？希望大家都来思考这些影响未来需求和房价涨幅的重要问题。

　　五、充分尊重经济规律，"暴利"不该成为房价调控的理由

　　在本轮房地产宏观调控中，还有一个官方没有拿到桌面上讨论，但大家都心知肚明的理由：房地产业特别是开发行业存在"暴利"，必须进行调控！于是有关管理机构和地方政府出台了一些规定，采取了一些行动，进行了一些表态，甚至做出了一些规划。

　　先是听说宁波于2004年"创造性"地推出了5012套限价商品房，接着看到报道称，2005年，杭州、青岛、大连等城市推出了类似政策。2006年，北京也宣布实施限价商品房建设计划。推出限价商品房的目的就是削减开发商的"暴利"，调整商品房供应结构，抑制房价上升趋势。据说这些城市已经开发出来的限价商品房比普通商品房便宜20%左右，很好地"打击了开发商的嚣张气焰"。虽然无论从理论上讲，还是从实践来看，限价商品房的推出对满足一部分中低收入家庭的需求，拉低房价水平都会起到一定的作用，但是我们怎么能保证这个与经济适用房堪称"表姐妹"的东西不会患上与经济适用房一样的病症？如何限价能保证质量不降低？这种商品房少了同样不解决问题，但多少合适？政府能承受得了吗？这些问题没有人在理论和政策层面给出令人信服的答案。

　　接着是有的地方政府公布商品房成本清单。自2005年7月福州市物价局向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。据报道，其实早在2005年5月8日，江苏省物价局就曾向全省发出通知，要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度。通知将房价成本分成7个项目，要求各地物价部门定期测算，并在认真审核的基础上，分地区、分项目向社会公布商品住宅社会平均成本。虽然这种严重违犯《公司法》、侵犯企业合法权益（《公司法》规定企业拥有给产品自主定价的权利，这是企业自主经营权的重要体现）的做法受到开发商的一致抵制，有的地方政府也表示过不情愿，但它却受到了舆论一边倒的支持和一些高层管理部门官员的赞同，甚至一些学者也帮腔论证其合理性。如果政府将涉及房地产的政务信息公开，本是好事，但如果象孙悟空钻到铁扇公主肚子里那样与企业较劲，既让人感到痛心，也暴露出某些地方政府在执政能力上的巨大差距。

　　然后是国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文）的出台。与2003年发布的83号文相比，该文件做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率。其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。根据新的规定，大部分房地产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20%，这意味着开发商要拿出更多钱来预缴企业所得税。

　　以上这些政策、措施的出台，我总感到与群众热议开发商"暴利"有直接关系。我积极主张对房地产业进行规范，希望尽快理顺房地产业的运行秩序，但以存在"暴利"为理由对房地产业进行调控则实在站不住脚--

　　首先，一些开发商的收益确实十分可观，利润率较高，但这只是对一部分有开发项目的企业而言，不是所有企业都如此。房地产开发受制于政府的土地供给情况，拿不到土地，就意味着未获得最基本的生产要素，生产活动就无法组织。许多开发企业是常年没有开发活动的，没有开发活动哪来的利润（"暴利"）？国家统计局的调查已经表明，房地产行业的平均利润率为7.77％，我想这个数据很难说十分准确，但应大致反映出了行业的盈利水平。另外大家要对项目利润率与年利润率区别开来。

　　其次，对有开发项目的企业来说，利润率比较高与规模经济有关，符合经济学道理。房地产开发行业的进入门槛很高，资金投入量大，即使可以申请贷款，但也必须有30％的自有资金，这与开个饭店、开个贸易公司大不相同。例如，在北京，没有几个亿的资金是无法进入开发市场的，在烟台这样的中小城市，也必须有几千万才行。这就使得中国目前需求旺盛的开发行业竞争并不充分，凭借资金优势进入这个行业的企业可能获得相对高额的回报，这是合理合法的收入。

　　再次，从产业发展理论角度看，目前的房地产业收益较高也很正常。每个产业都要经历诞生、成长、扩张、衰退、淘汰等各个发展阶段。一般在成长和扩张期，由于需求旺盛，供给相对不足，收益水平自然高。这就象上个世纪80年代的服装贸易行业一样。从产业发展规律上看，我相信房地产开发也有"倒霉"的那一天，只是还没有来临而已。

　　最后，大家所说的"暴利"，不应该指利用暴力或其它不正当手段获得的利润，应该理解为"超额利润"才对。如果理解为利用暴力或其它不正当手段获得的利润，那每个行业都存在这样的问题，绝对不是只有房地产业或者开发行业才是"黑乌鸦"，也不能说房地产业就是"最黑"的--这个问题再讨论就远离了本话题，也超越了经济领域。

　　至于大家以前热议、至今念念不忘的"纳税侏儒"事件，则完全是由于纳税核算方法以及开发企业的规模和历史造成的。所有的开发企业，年龄最大的不过十几岁、二十岁，资产额也多为几千万到几十亿元（而且有些大企业集团，资产大多以项目公司形式分散于各地，纳税也各自独立），让它们与历史悠久、资产额巨大（动辄几百亿、上千亿元）、垄断性极强的石油和天然气开采及加工企业比，或者与资产额较高（含无形资产）、税率极高的著名烟草企业相比，当然会败下阵来。另外，国内一些重量级的开发企业，如果将各个分公司和项目公司的纳税额汇总，我想会有一些企业出现在排行榜上。我们最近对近年房地产业税收的汇总计算表明，它占财政收入的比率还是名列前茅的（2005年房地产业税收收入占当年全国财政收入的9.55%）。不过我声明：研究表明，一些中小房地产企业纳税遵从度的确较低。

　　前面的分析已经表明，如果认为房地产行业的利润率较高，那完全是供求关系造成的。改善房地产的供求关系，不仅有利于房价上升幅度的调控，也可以促进使房地产企业利润水平的下降。如果调控的理由不充分甚至干脆不对，就是不讲道理，不讲经济规律。这将会间接"逼良为娼"，使企业经营更加不规范。

　　六、拉住房价快速上涨究竟该用哪只手？

　　有些人认为，目前的房地产市场处于失灵状态：一方面商品房空置面积居高不下，另一方面房价不断大幅上升；也有些人认为，目前的市场失灵表现在房地产产品结构的不合理上，广大消费者急需的中低档次商品房供应不足，高档商品房供应太多，高档房的交易拉动着房价不断上升。所以，在目前这种状况下，这些人大多主张政府采取更加严厉调控措施。也有官员在高房价、高涨幅的压力下谨慎表达了对主要城市实施更严厉调控措施，特别是行政措施的意向。对此，我在对政府高度关注房产问题感到欣慰的同时，也充满了担心。

　　对于"空置率和房价双高"这个结论，我在前面已经进行了分析，这个判断是大错特错的。而"房地产产品结构不合理，高档房的交易拉动房价不断上升"的说法，其实也是错误的。如果房地产产品结构一直不合理，市场早就自动校正了，开发商不可能明知故犯，一直特意生产那些不好卖的商品房（短期的供求不太吻合可能存在，但一般也会通过价格的适度下调而促成交易）。如果房地产市场暂时仍存在结构性问题，例如，来自建设部官员的信息说，截至3月份，40个城市当中有20多个城市的商品住房120平方米以上的占50%，有16个城市户型面积在80平方米以下的不足10%，我相信市场会在一两年内将这种情况调整过来--开发商是经济人，是理性的。所以，我认为目前市场运行还是有效的，主要问题出在需求过旺而供给不足上。价格变化虽然有投机因素的影响，主要还是市场自动调节的表现，只不过从社会稳定、住房保障和可持续发展角度考虑，应因势利导，使其尽快恢复平衡。调控虽然可以采取辅助性行政措施，但如果过多或者力度过大，不但达不到效果，还很可能对市场造成严重伤害。

　　市场经济最基本的规律是供求规律，它强调的是供给与需求之间的关系决定了商品的价格。供求变动可以引起价格波动，进而调节资源配置。而通过房价管制调节供求关系，往往不被看好。记得看过这样一句著名的论述："除了轰炸以外，最有效地破坏一个城市的方法就是实行房租管制了。"我一直没有查到这句话的原始出处，经济学家梁小民说此话源于西方经济学家之口：美国为了保证低收入者"居者有其屋"，对抗供求决定价格的规律，制定了房租上限。结果如何呢？低收入者的住房问题并未解决，而且由于低房租抑制了住房建设，住房的供求矛盾更加突出了，于是经济学家总结出这句名言。也有未署名的网友说，此话源于西方政治家之口：在上个世纪70年代，当时的西方各国刚经历了严重的衰退。城市破旧不堪，街道肮脏狭小，没有绿化和垃圾处理场，整个城市洋溢着一股陈旧与腐朽的味道。自以为是的各国政府，为了"保护"居民的居住利益，一直大力抑制房屋价格上涨，包括对出售与出租活动进行调控。但是，他们万万没有想到，实施几十年后，情况非但没有改善，反而越弄越糟。在一个低房租的环境下，居民们非但没有找到便宜的房子，反而越来越买不到房子，越来越租不到房子。大量的人拥挤在小宅里，大量的人流落街头。一直到数十年后，人们才开始反思低房租政策的教训，才开始反思愚昧荒谬的遗毒。在房租管制政策下，开发商无利可图，于是开发商们就不愿意多兴建房屋，所以不会有任何新楼宇供应给市场；因为"低房租政策"的实施，买楼投资者无利可图，所以就没有人买楼来作出租。既然西方经济学家和政治家都相信这句话，我想它可以称为"真理"了。

　　从全社会来看，房地产是最大的生产要素，与木材、水泥等一般生产要素的地位大不相同。如果这种生产要素的价格不能接受市场调节，整个社会经济活动就要因此而扭曲，其危害绝对是巨大而深远的。我这样说绝对不是反对宏观调控，恰恰相反，我主张主要利用经济手段（土地供应、税收、利率、首付等），或增加供给，或抑制需求，最好两方面同时调控。

　　行政手段是可以使用的，但要尽可能从规范管理和可持续发展的角度，采用一些经过论证的行政立法手段，如通过行政立法限制需求扩张：严格禁止一个家庭名下买三套以上商品住宅，更不该对第三套以上的住宅贷款；限制单套住宅的设计标准，普通商品住宅不允许超过150平方米。新建超过标准的项目要省级政府或者人大审批；只允许外籍人士在一个城市购买一套住宅，等等。

　　我想特别强调：限制价格虽然可以促进社会公平，有利于社会的安定，但会造成严重的社会后果：一是价格管制不利于刺激供给，会使市场短缺情况加剧；二是价格管制不利于抑制需求，从而在房屋缺乏的情况下进一步加剧浪费、过渡消费倾向；三是价格管制会造成寻租、黑市交易等问题，进一步败坏社会风气；四是我们的市场太大，政府已经没有能力和办法进行监控，把物价管理系统恢复起来也是徒劳的；五是政府已经支付不起这种管制成本了。

　　七、让所谓的"国际标准"见鬼去吧

　　无论是谈到房地产宏观调控的依据，还是谈到房地产宏观调控的标准，经常有一些人把所谓的"国际标准"挂在嘴边。这些"标准"究竟是不是公认的"标准"？即使是公认的"标准"，对中国到底有没有参考意义？不解决这些认识问题，我们永远摇摇摆摆，永远无所适从，永远也制定不出来科学的调控方案。

　　 关于这个问题，我认为在房地产领域实在是没有什么公认的国际标准，即使有的话也往往对中国没有什么参考价值。我曾经多次在研讨会上阐述这个观点。在几个月前全国工商联房地产商会召开的一个内部研讨会上，我还特别就"房价收入比"这个例子，谈了我的观点。在前不久关于商品房空置率的讨论中，我不但自己加深了认识，也了解了国外学者的看法。

　　国内外有些概念的含义相同，有些可能就不同。例如，"投资"无论在国内还是在国外，都可以说是一个非常重要的概念了吧？但在上个世纪80年代及80年代以前，国内、国外的含义完全不同，西方强调的是"金融投资"的含义，与股票、债券联系在一起，而我们则专指"固定资产投资"之意，与"金融投资"几乎没有什么关系，我们的投资管理，讲的是基本建设和更新改造活动的管理问题。直到今天，尽管我们引进了"金融投资"的含义，但在日常的经济管理工作中，说起"投资"概念时，"固定资产投资"之意仍然是最主要的。在空置率问题的讨论中，加拿大经济学家徐滇庆教授特意查阅了英文的经济学辞典，但也找不到它的标准定义。他说：经济学者在涉及空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究，并没有一个统一的规定。迄今为止，中国还没有一个被普遍接受的空置率定义，就更没有办法和外国比较了。所以，我们主要还是应根据本国统计制度规定讨论问题，或者自己先界定清楚这个概念的含义，再在此基础上展开论证。

　　我曾委托长期在美国、加拿大、新西兰等国从事房地产开发和咨询工作的朋友以及多名留学生帮助查找"空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间属危险区，空置率在20%以上为严重积压区，极度危险" 这一国际通行惯例的出处，但很遗憾没有查到。不排除我们下的功夫仍不够，但至少可以说这个"国际通行惯例"并不象"恩格尔系数"那样著名，更大的可能是某篇文章作者自己给出的看法，被我们第一个引进者给"镀了金身"，于是这个"标准"在中国"招摇撞骗"起来。我查到了有的研究报告对住区民宅空置情况的看法，作者也只是说根据经验，空房率不小于5％时能保证需求者的承租愿望能较容易地加以实现。美国人口统计局（U.S.Census Bureau）考察"街区空置率"，这个指标的计算是与福利享受和税收优惠联系在一起的，而我们的空置率是用来考察房地产投资是否过剩的。他们的这个比率与我们考核房地产投资回收状况的空置率的含义完全不同，所以也没有借鉴意义。据说美国在建筑开发领域，提到这个概念的含义时与我们思维相近，但也没给出个国际标准让大家参考。

　　至于"3～6：1"的房价收入比，就显得更为可笑了！我相信这个数据一定有原始出处，但不相信这是国际公认的表明消费者购买能力和当前住房市场价值之间关系合理的权威数据。我不想花时间去考证这个"这个国际标准"是"正规引进"还是"走私"进来的，我只想说各国的情况十分复杂，根本就搞不出一个没有多少争议的国际标准来：

　　第一，各个国家每套住宅的面积相差很大，不好放到一起比。发展中国家与发达国家差别很大，同是发达国家，日本和美国套均住宅面积差别也很大。各个发展中国家的情况也相差十万八千里；

　　第二，各国户均人口数量相差很大。在美国、加拿大，一个家庭4、5口人很正常，现在中国平均一个家庭只有3口人。怎么算收入才合理呢？又怎么体现人均居住水平的差别呢？

　　第三，因为城市化过程早已经完成，人口基本停止增长，而房屋建筑质量又很好，发达国家的房屋买卖涉及的主要是二手房，新房很少，其房龄也是10多年、20多年甚至更长。而中国二手房交易很少，买卖的主要是新房，大家计算的主要是新房价格与家庭收入之比。中国与这些发达国家的房价收入比放到一起比又能得出什么科学结论呢？

　　第四，不同国家在人地关系上大不相同，加拿大、美国、澳大利亚、俄罗斯人多地少，建设用地控制比我们松很多；中国、南韩、日本人地关系紧张，每平方公里人口密度很大，建设用地成本相对高，甚至要采用行政和法律控制手段。把这些国家放到一起比较合适吗？

　　第五，在收入方面也存在诸多不可比之处。发达国家大多有严格的收入监管制度，中国没有，许多中国市民在工资之外还有一些不同名目、不同来源、公开甚至秘密的收入，如何进行比较呢？

　　也许大家还能想起一些理由，但已经没有必要想了--理由已经很充分，让这些所谓的"国际标准"见鬼去吧！

　　八、结论--房地产宏观调控必须"变脸"了

　　从当前的情况看，中国的房地产市场还是"供小于求"，而"供小于求"的市场很容易形成一定程度的卖方垄断，开发商作为供给者就容易获得超额利润。前一阶段市场观望成潮，持续时间很长，成交量急遽萎缩，市场处于相对停止状态。但从相对较长的时间看，需求没有受到太多的影响，只是"冬眠"了半年多。所以，当观望过去后，房价上涨仍不可避免。破解当前市场迷局的思路应该是在"增加供给"、"抑制需求"和"增加供给与抑制需求"之间进行选择，其中最优途径应该是后者。种种迹象表明，现在以抑制投资、压缩投资规模为主的调控思路是无法稳定房价的，宏观调控在依据上要强调住房保障和可持续发展，在思路上也必须"变脸"了！

　　关于抑制需求问题，我想除了可以采用前面已经提及的行政立法手段外，还应充分发挥经济手段的调节作用。这里给出两条重要建议：（1）利用物业稅调控过度消费，150平方米或160平方米以内的住房免税，超标准实行较高的累进税率，个别人物可以根据身份、贡献增加减免标准，如副部级以上领导、院士、前三年纳税达到某一额度的企业家；（2）强化首付的调控作用。这对市场需求的调控将会十分有效。但调节首付还应该考虑经济增长的需要，并试探性提高，免得造成房价和经济增长的大波动。

　　九、尾声：再谈房地产舆论与房地产学术问题

　　一位朋友给我发短信说："现在的房地产市场的讨论很多已不是经济讨论，而是道德讨论，这个道德也是道貌岸然的道德，已经没有了学术之风。网络成为愤青的天下，理智的人正在失去发言的机会，理智的人正在放弃发言的权利！"

　　是的，一年来，我就房地产市场宏观调控发表了一系列言论，换来的不是一片喝彩，而是一层层的怀疑、讽刺、咒骂甚至威胁。一直被认为精力旺盛，其实早已身心疲惫；一直在劝慰自己坚强，其实早已泪流满面--

　　为什么"左"的、欺骗性的观点总是受到欢迎？

　　为什么错误的言论竟然在舆论界甚至学术界畅行？

　　为什么心无私念、一心奉献会遭遇一片骂声？

　　为什么一个香港外行学者心怀叵测的一句话会否定全体经济学家的贡献、智慧甚至德行？

　　为什么前些年披红带花的企业家突然变成了"过街老鼠"？

　　为什么我们在政治、经济上盼望国家强盛、优越，在文化总是喜欢别人（自家人除外）"默默无闻"甚至"臭不可闻"？

　　……………………

　　 一位房地产领域的老领导曾经鼓励我：不管他们！去年给房地产市场"算命"，你是算得最准的；一位学术前辈也曾私下里对我说：继续努力，你对政策走向的影响还是满大的。对这些评论，我沾沾自喜过。过去我也确实曾有一些意见和建议受到高层领导的重视或者被直接采纳。但是，我今天深深感到自己表达的无助、无力、无门--我不是全国"两会"代表、委员，我的观点也只能以学者的方式进行表达。这样自认为"真知灼见"的东西常常被淹没在吵闹声中甚至密密麻麻的唾沫里；有时在好心人"少说为佳"的劝诫下，不得不"埋在心里"。在"空置率"事件中，尚没有一个官方人员对我的怀疑表示肯定；除海外的经济学家徐滇庆外，也再乏学者予以支持。呕心沥血的思考不但换来的掌声寥寥，反而竟使我成为"人民公敌"，甚至还有更恶毒的造谣中伤者--改革开放二十七、八年过去了，难道我们还真的需要全民再讨论政府与市场的关系？去检讨民族文化与科学以及民族文化与改革开放的相容性？

　　有人对我说：你已经冲到了宏观调控"战车"的滚滚车轮下面。是的，"此路差矣，前面危险！"我在拼命摇动红绸带，呐喊。

　　还有人对我说：你再写，知道会是什么结局吗？我摇头，我不知道我的结局是什么。但是，我知道，欺骗科学，愚弄科学，最终只会得到科学的惩罚！

(责任编辑：任宁)