加息必然引发又一轮提前还贷潮,而提前还贷潮的出现,将使银行房贷业务雪上加霜,也可能改变现有房贷市场按揭品种格局。可以预见,未来房贷市场的品种将更多,还款方式也更五花八门,银行间的房贷业务竞争将由同质化趋向差异化。

    “五一”节前,央行上调金融机构贷款基准利率,个人住房贷款利率随之调高,受到老百姓的普遍关注。沪上银行界人士称,新一轮提前还贷潮势必引发,之前遭受冷遇的固定利率房贷将受青睐。

    房贷加息之所以如此敏感,是因为贷款购房者的支出成本增加了。农行上海分行理财专家算了一笔账：以一套按揭贷款80万元,20年期住房商业性贷款来计算,利率上升0.27个百分点,在等额本息法还款方式下,每月将多支付120元左右。值得一提的是,2004年以来,房贷已经历了两次调整。2004年10月29日,央行9年来首次加息,5年内个人住房商业贷款利率由4.77％调整为4.95％,5年以上由5.04％调整为5.31％。2005年3月17日,央行取消了房贷优惠利率,5年以上房贷利率升至6.12％,下限利率水平则为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。此次加息,5年内个人住房商业贷款利率由5.58％调整为5.85％,5年以上由6.12％调整为6.39％。

    央行加息是基于宏观调控的考虑,通过上调贷款利率以抑制固定资产投资增长过快、货币供应量偏高及信贷投放偏快。加息将增加贷款购房者的经济负担,必然引发又一轮提前还贷潮。其实,2004年10月之前,央行一次又一次减息,就已出现提前还贷热,各大银行纷纷拿出要求客户支付违约金的手段加以抑制。然而,提前还贷潮并未减退,尤其是进入加息周期后,加息的预期增加,上海有银行甚至出现过还贷者有八成属提前还贷。另据一项此次加息后的网络调查,约有四成贷款购房者表示有可能提前还贷。有银行界人士表示,目前贷款购房者的主力之一是新婚家庭,年轻人贷款买房时选择了20年或30年长贷款期限,随着收入、积蓄的逐步提高,很多人都想提前还贷,这是一种正常现象。对于手中有闲钱无处投资的贷款购房者而言,可适当选择提前还贷。

    银行间的房贷业务竞争,使提前还贷违约的“拦潮坝”也逐渐退出,还出现了“无障碍提前还款”按揭产品。更有银行新推出“贷活两便”,那些既想提前还贷减少利息支出,又怕失去其他投资机会的房贷客户,只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”,当存款余额超过一定金额以上的部分将被视作提前还贷。

    银行之所以如此讨好贷款客户,是因为房贷业务呈萎缩之势。2005年,沪上中资商业银行个人购房贷款增量为199.46亿元,同比少增521.91亿元。其中,从去年7月起,上海中资银行的房贷余额连续8个月负增长。除兴业银行和中信银行外,今年3月份沪上中资银行的消费信贷余额全面下降,下降总额为103.57亿元,其中工商银行上海分行减少了25.99亿元。

    提前还贷潮的出现,将使银行房贷业务雪上加霜,也可能改变现有房贷市场按揭品种格局。此次加息后的一个悬念,是固定利率房贷会不会顺势打破浮动利率房贷“统吃市场”的地位。光大银行年初推出固定利率房贷,建设银行、招商银行随之跟进。但固定利率房贷因其利率高于浮动利率房贷,出乎意料地成为“叫好不叫座”的产品。据称,光大银行在沪的固贷业务仅有个位数的客户放贷量。而今加息让不看好固定利率房贷的贷款购房者大跌眼镜,光大银行、招商银行均表示,央行宣布加息次日有关固贷的咨询电话较以前明显增多。光大银行已推出的3年、5年以及10年期的固贷,利率分别为5.85％、5.94％与6.18％,资质好的客户可享受10年期6.08％的利率。固定利率房贷的优势随加息凸现,咨询者突然增多不难理解。

    有关数据显示,在美国住房按揭市场,选择固定利率房贷的客户达到75％。而在法国、荷兰,选择固定利率的购房者占比更是高达80％。不过,国内固定利率房贷能否随此次加息而成为“香饽饽”,还有两个障碍。一是利率优势有限。加息凸现出了固贷的优势,但有关银行已表示固贷利率也将随之调整。建设银行于加息后的4月29日在四川推出固定利率房贷,3年、5年、10年期的利率分别为6.09％、6.21％、6.57％。二是浮贷利率下限仍较固贷优势明显。加息后的5年以上浮贷利率升至6.39％,高于光大银行目前10年期6.18％的固贷利率。但对于优质客户来说,申请浮贷仍比固贷划算。考虑到央行对浮动利率规定的10％下浮幅度,银行对优质客户5年以上浮动利率房贷可调整为5.751％,较之目前光大银行优惠后固定利率房贷的6.08％,浮动利率房贷还是偏低。事实上,利率高于浮贷一直是固贷未受追捧的主要原因。相比国外,国内消费者提前支付成本来规避预期利率风险的动力偏弱。

    为了增加固贷产品的吸引力,光大银行之前已推出固贷与浮贷互换的业务。已办理固定利率房贷且贷款存续期在1年以上的,在缴纳一定违约金的情况下,可申请转办浮动利率房贷,贷款存续期在5年以上的更可免收违约金。然而,这不算高的互换门槛,还是可能制约浮贷转换成固贷的积极性。虽然不少人认为国内的利率水平处在13年来的最低点,不排除进一步加息的可能,但房贷属于中长期贷款,客户对固定利率房贷的“双刃剑”属性仍较敏感。

    央行已表示,今后将鼓励银行推出更多种类的住房按揭产品,以利于购房者防范利率风险。可以预见,未来房贷市场的品种将更多,还款方式也更五花八门,银行间的房贷业务竞争将由同质化趋向差异化。依据自己的支付能力和消费预期,不同的消费者可选择不同的房贷品种。