【来源：楼市】

　　　今年两会上，全国人大代表洪可柱提议将购买商品房的首付比例提高到40%～50%。一石激起千层浪，招致一片反对之声，称这种提议若被采纳，楼市将陷入水深火热之中！

　　难道“首付升至五成”就是一剂致命毒药吗？专家指出，药效因施用方法而异，“购房首付升至五成”如若缓期施行，这剂毒药或可化作不可多得的良方。

　　“在需求膨胀的情况下，利率调控作用有限，提高首付比例却将对抑制需求起到明显的效果。”北京师范大学教授董藩表示，在现有房地产市场形势下，若立即执行50%的首付新标准，很多购房人、开发商和银行都会受到较大负面影响，或将措手不及。假如即时定下政策：“购房首付须达50%，自2008年1月1日（或某一个时间点）起执行”，房地产市场的供需关系、房价变化以及大局发展又将呈现什么变局呢？

　　产品供应：小户型楼盘增加

　　若新标准提出之后缓期执行，就会给市场一个缓冲调节期。市场会根据政策适时作出调整，产品又跟着市场走。政策出台，开发商必须打造出符合市场需求的产品，因此也将很快有所行动。比如，因首付提高，要让老百姓买得起房就必须降低房屋总价，要么降低单价，要么缩小面积。

　　开发商将适应市场需求，建造更多小户型，这也正是全国人大代表洪可柱提出提高首付比例的理论基础。一位多年从事房产营销的专家表示，目前很多开发商一心求大面积和高档次，不符合房地产市场政策的引导和发展方向，若给开发商限定时间进行调整，效果远比单纯的引导要好，小户型、高密度楼盘增加，符合房地产市场长远发展的方向，同时可售房屋单元增加，还能在一定程度上抑制房价。一位向来以开发高档住宅为主的开发商向记者表示，若真的政策表示两年后老百姓必须首付50%才能购房，那只能改变公司策略，转战小户型市场，才能避免过大风险。

　　事实上，无论从土地资源的不可再生性，还是从国外的经验看，小户型、高密度项目都是房地产未来的发展方向。而提高首付促进了房地产市场朝着这一方向发展，并且定时执行新标准，也给了开发商消化现有产品、调整新建产品的时间，不至于突然面对销售压力，甚至影响整个房地产市场的发展。

　　需求：一级市场弱减 二三级市场盘活

　　“要使房地产市场健康发展，关键要发展二三级市场，形成对房屋流动性的梯级消费。”一位多年从事房地产开发的老总指出，目前北京的二三级市场很不发达和完善，因此造成大部分购房需求都涌向一级市场，进而引起对新建商品房的刚性需求过旺，供应增长速度若跟不上就会引起房价不断上涨。

　　而如果定时将购买商品房的首付款提高至50%，会不会引导需求的转型呢？

　　业界专家认为，提高首付可以引导百姓从购房向租房转变，促进租赁市场的活跃，若政府配合加强廉租房建设，则会取得更好的效果。

　　诚然，若要求首付立即升至五成，会迫使部分购房者改变计划，购房需求很可能大幅萎缩，而相关专家也表示这种“休克疗法”不可取。不过若定下政策，比如，缓期2年执行，那么原计划近期购房的人不会受到影响，而有购房中远期计划的人则可能出现两种情况：一类是提前，赶在新政策执行之前购房；另一类则是推迟，待新政策执行之后，购买小户型、低总价的房子。两种情况同时存在，就不会导致市场出现需求急剧增减的极端现象。但总体来看，由于50%与目前执行的20%、30%首付比例相差较大，所以租赁需求将有所上升，而购房需求则将有所下降。

　　房价：告别暴涨暴跌

　　曾经，地根紧缩、取消期房预售等政策和建议，在很多开发商看来都是背离降低房价目的、促使房价上涨的政策，而若定时提高首付比例，房价又将如何变化？

　　若立即提高购房首付，在供应不会大幅调整的情况下，需求急剧受压，必然造成销售滞缓，房价大幅下跌。而专家指出，目前要建设和谐社会，应避免一个行业的大起大落，从而引发社会问题。倘若定下提高首付的政策，但缓期执行，市场便会有自动调整的时间。在同样面积的土地上建小户型、高密度产品，可售单元会有适当增加，而首付比例提高之后，需求会有所减弱，同时，二三级市场的发展将分流一级市场的需求，因此，商品房市场的供需关系将得到缓和，房价涨幅得到有效控制，告别暴涨暴跌的现象。

　　买房：更省钱

　　在房价快速上涨的前提下，购房越晚成本越高，并且还要多支付房租费。而若定时提高首付，房价得到有效控制之后，对于老百姓来说，买房与租房，哪个更划算呢？置业专家赵先生通过具体的案例给购房者算了一笔账，且看——

　　购房者王先生家庭月收入为8000元，年存款约5万元，目前已有积蓄15万元，准备买A楼盘一套80平方米的两居室，目前房价为8000元/平方米。若首付2成，王先生现在（2006年）就可以开始按揭购买。而若首付升至5成，那么按其收入水平，还需要等待4年（至2010年），在这4年间，需要支付2000元/月的房租，同时承受房价上涨的损失，假如房价平稳发展，2010年与A楼盘同档次的两居售价为8500元/平方米。不同的首付，不同的购房时间，将会为王先生带来什么样的结果？（详见表1）

　　表1

　　不难看出，当房价平稳发展、购房人收入较稳定时，在同时完成按揭的情况下，选择B类方式不仅月供更轻松，并且还可以节省一笔钱：127374.38-96000=31374.38元。由以上可见，首付五成比两成有可能更省钱。

　　大势：房地产向健康方向发展

　　若政策定下，给市场一段时间进行调整而后执行，那么房地产市场是否可以得到更好的发展呢？

　　首先，洪可柱指出，若提高首付，开发商将建更多的小户型住房，而这与国家的大政方针相一致——2006年2月，发改委发布《2006年房地产调控工作重点》指出，“大力发展节能省地型住宅，严控大户型、低密度高档住宅……”而从国外多国的经验来看，节能、省地、小户型是将来房地产发展的大趋势。

　　其次，众多业内人士认为，投机者将被挤出市场，投资也将得到控制，利于市场健康发展。

　　第三，租赁市场将更加活跃。一方面，首付提高让部分人被迫转向租赁市场，同时随着住房消费观念的转变，不愿做“负翁”过早购房的人，也是租赁市场的消费群体。

　　第四，房价将得到平稳发展，避免暴涨暴跌情况发生。经过一段时间的消化和调整，现有房产将得到较好地处理，而待首付提高之时，小户型产品亦增多，有能力购房的人群不会被大量分流，购买力依然存在，这样就较利于房地产市场的发展。

　　但对于银行来说，提高首付比例，购房需求下降，会导致其房贷业务数量和金额都会下降，风险加大。华夏银行、建设银行相关人士一致认为，若购房首付提高，对银行来说挑战较大，因为房贷业务缩小，就必须有更畅通的投资渠道，寻找低风险的投资领域，才能避免资金积压。

　　编后:任何改革都可能有利有弊，但不能因噎废食，看改革是否可行应看其利大于弊还是弊大于利。解读“购房首付升至五成缓施”实质上是对首付提高至50%的建议施行后的市场模拟。而与之相关的各方人士都纷纷表达了自己的观点，读者也自能从中找到答案。

(责任编辑：王燕)