本报记者翟宇发自上海

　　《第一财经日报》：对过去一年宏观调控之后内地的房地产市场走势，你如何看？在宏观调控后，内地房地产市场的泡沫是否依然存在？

　　谢国忠：造成中国房地产泡沫的原因是过剩的资金流。导致过剩资金流的两个主要因素即为对人民币升值预期的投机，以及过低的消费。只要这种过剩资金流依然存在，房地产存在泡沫的现状就无法改变。

　　长三角首先经历了泡沫，而且有首先面临紧缩的趋势。具体来看，上海市场依托于台湾地区和香港地区的买家。他们的资金成本与美元的利率相关联。美元利率上升对于上海的影响远远大于其他市场。一旦上海市场放缓，就会波及长三角区域其他的地方。这就是这一区域的房地产市场放缓的原因所在。

　　上海放缓之后，这些现金流又流向其他区域。当北京、深圳开始吸引全国买家时，这些城市就成为投机的焦点。

　　《第一财经日报》：对于目前内地房地产市场的状况，你如何看？对于其在加息后的可能走势，你的判断是什么？

　　谢国忠：除了提高利率以外，可能还会有更进一步的行政措施来应对投机。这一波紧缩可能会稍稍令泡沫缩小。

　　但是，这一轮紧缩并不能真正解决造成泡沫的原因——过剩的资金流。中国必须提高消费，或者依靠人民币升值来应对这些问题。对中国来说，第一种方式更为可取。当过剩资金流出后，人民币利率将正常化。

　　中国的发展速度是美国的2.5倍，但利率却很低。这种反常的情况是国内过低的消费导致的。低消费使银行存款迅速增长，同时，出于对人民币的升值预期，也导致了国外资金的流入。

　　《第一财经日报》：从全球经济看，这一轮房地产市场的泡沫不仅仅发生在中国，目前这一状况是否仍然存在或者已经有所改善？对于全球房地产市场未来的走势，你的判断又是什么？

　　谢国忠：房地产市场在美国达到巅峰，在英国和澳大利亚变冷。但这些市场并没有急速下降。因为这些国家的通货膨胀仍然保持温和，所以它们的中央银行能够维持较低的利率，从而支持它们的房地产市场。所以全球的房地产泡沫并没有膨胀，也没有急速收缩。目前全球房地产的超额价值仍然保持在15万亿美元，即全球 GDP 的1/3。

　　当通货膨胀加快之后，泡沫将最终紧缩，同时导致债券收益率的上升。目前这种趋势已经开始。今年，美国10年期国债的收益已经从4.37%上升到5.16%。不过相比于6.5%的历史平均水平，目前的收益水平依然较低。但是正在不断接近。当国债收益上升到6%时，房地产市场将可能正常化。

(责任编辑：魏喆)