4月27日，央行上调了金融机构贷款基准利率。

　　此前两周，央行公布的统计数据显示，今年第一季度新增贷款为1.28万亿元，为历史同期最高，并已超过央行全年新增贷款2.6万亿元调控目标的50％。

　　国家统计局统计显示，今年第一季度GDP增长为10.2％，今年3月份的固定资产投资比上年同期增长32.7％。

　　上调后的一周内，所有人的眼光都转向了房贷市场。

　　房贷之变

　　从2005年5月中央七部委出台“国八条”调控中国房地产市场开始，国内房地产市场一度低迷。然而今年一季度以来，北京、深圳房价异军突起、上海房价稳步上升，与之形成鲜明对比的则是，根据央行二总部发布的4月货币信贷运行报告，自2005年7月起，上海个人房贷已连续10个月递减。

　　本次和金融机构贷款基准利率同时上调的还有公积金个人购房贷款利率，从2006年5月8日起， 5年（含）以下贷款由现行年利率3.96％调整为4.14％；5年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。

　　“事实上，今年以来使用公积金贷款购房的消费者不断增加。”汉宇地产分析师对记者表示。在去年的宏观调控之前，部分以投资为目的的购房者不会使用公积金贷款，然而随着调控的进行和今年2月以后刚性需求的释放，绝大多数购房者的目的都是以自住为主，“这些自住购房者一般都是工薪阶层，都会想到要选择相对能够减轻供房负担的公积金贷款，这在事实上也间接导致商业银行房贷减缩。”

　　去年8月，为了提高上海市职工首次购买自住房的能力、降低购房成本，上海市政府将公积金贷款额度上限从原来的10万元调整为20万元，如果有补充公积金的职工，最高贷款额度可达到30万元。今年3月上海市政府新闻发言人焦扬曾表示，上海市政府还在酝酿公积金房贷措施。

　　4月27日公布公积金贷款利率将要上调，而在正式开始上调的5月8日尚未到来之时，随着假日楼市房展会上开发商打出的“公积金贷款可达48万”的招牌，谜底开始被揭晓——公积金装修贷款开始在上海的三个楼盘试点。广告中的48万包括没有被打破的住房公积金上限30万和不能超过装修总额70％的装修贷款。虽然这一新的公积金产品何时将会全面推行尚是未知数，然而其必然又将间接减少普通购房者的商业贷款数额。

　　房贷利率上调、公积金贷款放宽趋势显现，央行二总部称：个人住房贷款真正走出跌势还有待时日。

　　“在这次加息的过程中，国有银行只需要按照央行的调整变化，而商业银行则面临更多的由于加息而导致的房贷数量下滑的危险。”汉宇地产相关人士对记者表示。

　　房展会前后

　　房贷利率上调后，市场人士纷纷预计，这将对上海“五一”期间的假日楼市房展会的成交情况造成很大的影响。

　　记者在房展会现场看到，现场看房人气十足，一些摊位前还排起了长队，开发商五花八门的促销手段，吸引了不少实地看房者；个别楼盘销售势头渐旺，甚至又出现了排队购房的场景。另一方面，参展楼盘涨价之声也颇为普遍，相当部分楼盘较之春节期间的售价有5%－10%的涨幅。

　　然而为期４天的房展会统计数据显示：本届假日楼市参观人数达11万人次，房屋购买意向及预定套数达2948套，其中成交269套，成交金额接近2.7亿元。比今年3月份“上海之春”房展会3.6亿元的成交金额有不小的差距，更不及去年“十一”假日房展会成交金额的一半。

　　房展会上人气旺盛，而实际落单的客户却并不多，恰恰说明了目前市场观望气氛依然十分浓重。

　　美联物业上海区域经理冯泓睿则认为：“本次利率调整并非针对自住购房，所以对于刚性需求的消费行为影响有限。”

　　冯泓睿告诉记者，目前楼市消费主力已由之前的投资性消费支撑转变为当前的自主性消费支撑。但可以预期的是，政策的调控对于购房者心理还是会产生一定的影响，除了有可能造成部分购房者提前还贷外，对于当前的住宅交易而言，也有可能会造成暂时性的交易放缓。相比2005年政策调控后的市场反应，本次调控对于成交量以及成交价格所产生的影响不会很大。在去年的楼市结构中，投资购房行为占比份额较大，调控后，短炒投资客大量抛盘，以缓解贷款压力，而现时市场的支撑主力为自住客户，投资客户比例较小，不太可能出现大量抛盘的现象。

　　“由利率调高而增加投资成本会加重投资客户的还贷压力，因此会影响到部分楼市投资客的投资行为，而其中大金额的商业投资行为，受本次调息影响将会比较明显。” 冯泓睿认为。

　　来自美联物业全市11个区域的成交报告显示，自4月27日央行公布加息政策后，截至5月7日长假结束，各区域二手房成交量仍旧保持一定的高度，楼盘价格相对比较稳定，看房量以及挂牌量基本没有变化。冯泓睿介绍：相比年前，今年三四月份二手住宅成交增量一直保持在20％左右。目前的购房客户群体不仅是新增入市，还包括了去年受调控影响，抑制了购房需求的部分购房群体。因为该客户群体数额庞大，近期市场成交放量激增，有很大一部分的原因也是在于该类客户群体的积极入市。而进入5月后，市场成交速度有所放缓，成交量保持平稳增长，卖家心态也逐渐恢复平稳，突然追价等现象明显减少，由此也促进了部分区域的二手房成交速度的恢复。

　　后市之争

　　本次加息活动，究竟是央行单独的经济政策，还是新一轮房产调控的开始？

　　汉宇地产市场研究部认为，本次升息可能是新一轮调控政策的开始。虽然本次利率的上调幅度不大，但却强烈地向市场表明，企业或个人一定要把利率风险考虑到行为决策中。特别是需要做10年、20年甚至30年住房按揭贷款的民众，未来利率的走势变化会一定程度上影响到他们的生活。加息以及加息带来的潜在影响会改变这部分人对房地产行业的预期，加重他们观望的程度、延长观望的时间。

　　“纵观现在上海楼市，尽管大量的自住刚性需求依然存在，如动迁、婚房、改善型自住需求等，但是这些潜在需求什么时候、多大程度上能转变为现实需求，投入市场的怀抱，还要看后市房价能否达到消费者的心理底线。在以中低价位自住消费为主体各种层次的自住消费并存的消费格局下，本次加息对市场的影响还是不容忽视的，“五一”假日房展会得势不得利的结果也是这一影响最直观的反映。”该人士对记者表示。

　　尽管如此，上海与其他城市不同的是，毕竟上海已经经历过了更加严厉的宏观调控政策的打击，经过一年多的调整，不论是发展商、政府、银行还是广大的消费者都有足够的经验和理智的心态面对未来楼市的变化。相信即使本次加息是新一轮宏观调控的开始，未来各项政策对上海楼市的冲击和影响也会比较小。

　　冯泓睿则表示，去年受抑制的购房需求量释放仍旧会持续一段时间，但经过3、4月份的集中释放，进入5月后市场成交量应该会比较平稳。同时，鉴于今年是结婚大年加上动拆迁工程的深入开展以及换房周期的到来等诸多因素，下阶段上海二手楼市成交增量应该保持平稳的增长。

　　“房地产行业并不是当前我国GDP增长过快的主要原因，而央行的加息也是综合考虑了各个行业的形势后作出的决策。”中房指数研究院（华东）副院长陈晟则认为，这次所谓的加息对房地产行业的影响，仅仅属于是金融政策传达到房地产行业的一种表现而已。

　　“财政部已经表示逐步允许人民币汇率变得更加市场化，当利率调整变成一种长效机制和正常性经济事件后，就不再会引起房地产业这样的惶恐了。”陈晟在接受记者采访时表示。

　　“上海楼市的前景虽然扑朔迷离，但走势会更加稳健，更加符合人民大众的利益。”汉宇地产相关人士对记者表示。

　　【新闻分析】

　　外资大举进入上海楼市的背后

　　■ 邓旭

　　近日，上海出现了一个去化率达100％的楼盘——陆家嘴中央公寓，1个多月内，共计3周登上全上海楼盘销量的冠军。所谓“去化率100％”，说的是这一楼盘每上市一套房屋，马上就会被买家拿下，这在寻常的楼市里自然属于罕见。知情人士对记者表示，之所以会出现如此情况，因为著名投行摩根士丹利前后共收购了这一楼盘中的4幢楼。该人士对记者分析，陆家嘴中央公寓每开盘一幢楼，摩根士丹利就全部拿下，目前这一交易金额已经高达7亿人民币。而这一交易是否到此结束谁也不知道，或许陆家嘴中央公寓还有些尚未拿到预售许可证的楼，也早已落入摩根士丹利的囊中。

　　这一事件如果发生在去年，震撼效果一定更大。而今年3月份以后频频出现的外资大宗收购上海各种类型的物业以后，市场已经开始逐步接受这些动辄上亿的交易来影响整体的市场成交量甚至成交均价。虽然这些成交的高档物业和寻常购房者的目标几乎没有交集，不会炒高他们希望购买的住房的价格，然而也间接为开发商打了气鼓了劲，让楼市不再显得低迷。

　　而外资选择这一时间点进入上海市场，无论他们有多看好上海房地产市场的未来发展前景，怎么也逃不了赌人民币升值这一重要原因。于是这些被外资收购了的高档楼盘一下子就显得前途不明了——如果哪天也这么被大举抛出，楼市会不会因此出现震荡？回想起1997年东南亚金融危机，不由让人生疑。

　　数据显示，2005年境内写字楼物业最受境外投资者追捧，投放资金高达7.2亿美元，今年基金之所以转投工业物业和住宅物业，也是因为继去年大规模整体收购以后，今年上海市场上类似能够被收购的写字楼已经越来越少，而不甘失去这一进入中国市场大好时机的海外基金，只有选择其余相对稳定的物业种类。

　　外资进入上海市场，曾经一度被认为是上海作为国际大都市越发产生国际吸引力所致。然而这些来上海买楼的基金不同于来上海开公司的外资，他们不会如同后者一般为我国的GDP作出多大的贡献。相反，为上海楼市的隐患埋下了一个不确定因素。

(责任编辑：马明超)