正如市场所预期的，对房地产更严厉的宏观调控措施终于出台。5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议提出的六条针对性举措，可谓条条都切中了当前房地产市场的要害。如果说，各地能够很好地贯彻执行，加上前不久央行对房贷利率的调高，我相信是完全可以把目前虚高的房价降下来的，至少能够减缓房价上涨的速度。

　　但很多人担心，中央的意图虽好，可房价未必会如愿下降，甚至还可能事与愿违。应该说，这样的担心不无道理。去年七部门出台的“国八条”就是一个明鉴。从“国八条”出台到现在，房地产市场的情况表明，房价非但没稳定，反而一再创新高。

　　此次“国六条”与“国八条”的一个明显区别，就是不单从住房供给入手，还着眼于需求，明确强调房地产业发展和住房建设，须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式，特别是要减缓被动性住房需求过快增长。除此外，大部分内容则在去年的“国八条”中都有所提及，并没有过多出人意料之处。所以，“国六条”出台后，过高的房价能否得到抑制，关键就看地方政府的态度。如果地方政府还像消极对待“国八条”一样对待“国六条”，可以预见，它可能会重蹈“国八条”的老路。

　　那么，地方政府为什么会消极对待中央的调控措施？我认为，问题就出在两者的事权与财权不一致。简单来说，中央政府是财大而事小，地方政府特别是省以下各级政府，则是财小而事多。有关统计表明，分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2004年的42.7%；中央政府的财政收入占整个财政收入的比重却明显上升，从1993年的22%上升到2004年的57.2%。但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应的变化，一直在70%左右的水平上波动。也就是说，地方政府用43%左右的相对财政收入支撑了70%的相对财政支出责任，与分税制改革前地方政府用68.4%的相对财政收入仅仅支撑59.0%的相对财政支出责任恰恰相反。这说明分税制在明显提高中央政府财政收入的同时，给地方政府带来了一定的事权与财权不统一、收支不平衡等问题。

　　作为一个有着相对独立利益的经济人，与中央政府主要侧重于权力最大化不同的是，地方政府的行政长官与各部门一把手主要侧重于预算最大化，因为预算最大化能够满足其制造政绩的需要，是政绩的物质保证与基础。在当前，地方政府能够使预算最大化的途径不是很多，其中土地是一个。土地的增值收益已成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的不二法门。而要使土地增值，就须不停地抬高房价。因为只有房价上涨才能刺激地价上升。所以我们看到，地方政府在城市化的幌子下，不断地拆迁，制造住房需求。中央政府其实是清楚这一点的，但鉴于地方财小事大的现实，只要地方做得不过于出格，闹得民怨沸腾，就像现在一样，中央对地方的行为也就睁一只眼闭一只眼。

　　房地产的发展历史充分地证明了这一点。1998年国家住房改革的时候，按照国家设计的住宅分类供应体制，对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。但因为经济适用房与廉租房不能为地方政府带来财源，甚至还要从财政中拿钱去补贴，地方当然没有积极性去发展它们。所以，这些年下来，与商品房建设相比，经济适用房建设明显滞后，廉租房更为稀缺。这就迫使大量中低收入者的住房需求不得不通过商品房市场来实现。

　　“国六条”提出了要加快城镇廉租住房、经济适用住房等中低档住房的供应，并从信贷、控制城市房屋拆迁规模和进度等方面抑制需求，这都是对症下药，但上述分析告诉我们，除非中央政府下决心把稳定房价与地方官员的乌纱帽联系在一起，否则，极可能是虚晃一枪。

　　所以，要真正一劳永逸地解决房地产市场的问题，抑制房价，现在看来，必须调整中央与地方的事权与财权，给地方各级政府行使事权提供相应的财力保障。但这涉及到政府职能的界定、行政体制的转变、税制以及转移支付等问题，这是一个比房地产市场远为复杂的问题。

(责任编辑：崔宇)