在当前的国民经济发展阶段上，我国住宅的租、售价格都不是一般的偏高，对７０％以上的普通百姓来说，是不可企及的天价。住宅的租售价格，如果不能大幅度地降下来，城市化就会停滞不前，全面小康和现代化将遥遥无期，构建和谐社会就会如宗教一样，只能到超人间去落实。然而，中央政府控制房价的政策和老百姓对开发商的怒骂都不管用，这就像孙悟空借了假芭蕉扇一样，房价反而越来越高。这种不可回避的客观事实一再告诉人们，企图在不改变房地产连体流通体制的条件下降低价格，这等于踩着油门想刹车一样可笑。我再重复一遍我１５年前的对策，今天看来接受的人或许能多一点。

　　一、必须用年租制代替批租制

　　７０年的地租一次性计入房价，是住宅价格高的第一位原因，大体占房价的３０％左右。全民所有制土地资本化只能实行年租制，不能实行批租制。７０年的批租用时间偷换了空间，使土地产权私有化，地方政府把租当税用，侵犯了全民的产权和所有权，也侵犯了十几届政府的经营权。最根本的问题在于，７０年的土地增值收益都落入私人手中，实际上是复辟了封建主义的分配关系，丢掉了中国特色。一个年租制可以使房价降低１／３，又可以使国家每年都有一笔巨额的不断增长的地租收入，何乐而不为呢？问题又在于，各级政府能不能放弃好大喜功的政绩工程，真正落实以人为本的发展观。所以，房价高的真正根源在各级政府，而不在开发商。

　　二、必须用年税制代替批税制

　　目前，购买者一次性交割的住宅价格中包括的税和费，一般占住宅价格的３０％－４０％，这是住宅价格高的第二个原因。我们知道商品价格中的租、税和费都属于剩余价值的转化形态，是企业毛利润的组成部分。这三个部分占住宅价格的６０％－７０％，建设成本加企业利润才占３０％－４０％，其中开发商的平均利润估计占产品价值的５０％左右。这是极不正常的价格构成。这种商品的成本毛利润率竟然高达４００％－５６７％。住宅作为广大人民群众的生活必需品，在我国已经成为典型的垄断产品，成为奢侈品。这个“中国特色”真有点天方夜谭的味道了。即使开发商的暴利达到成本利润率１００％，和政府得到的３００％－４００％相比也是小巫见大巫。政府是住宅天价形成的始作俑者和主要获利者，这是毋庸置疑的。

　　改革的对策也很简单，税费合一，用年税制代替批税制，即把当前的一次性收税改变为按年收税。我们暂且不讨论现行税费是否合理，只要把目前的一次性税费总额分７０年计收，根据房产价值计算税率，逐年向业主收税，住宅价格就又可以降低１／３以上。政府一次性获得的税收少了，可以使政府头脑冷静下来，以平常心对待市容的美化、亮化和绿化问题，极大地抑制目前的奢靡之风。其实，改革之后，整个城市建成区每年的房产税总量是相当大的，可以干很多事情。同时，我建议，区别房产的性质，税率的差异应该大一些。以１００平方米建筑面积为分界线，１００平方米以上的实行高额累进税率，以每平方米造价３０００元为分界线，超过标准的实行高额累进税率。

　　采取了上述改革措施之后，我国的住宅价格大体上只相当于目前的１／３左右，租不起住宅的家庭至多５％左右，政府通过社会保障开支补贴支付能力不足的部分，我国的住宅问题就基本上解决了。

　　三、倡导以租为主的住宅消费模式

　　实事求是地看问题，即使住宅价格降低到目前的１／３，广大工薪阶层也不适宜购买住宅，租赁消费是理智的选择。

　　首先，我们应该明确住宅的经济物理属性和劳动力再生产的关系。住宅既是资本品，又是消费品，劳动力再生产需要的是住宅的消费品属性。作为劳动力价格的工资中，只包括房租，而不可能包括房价。租房是消费行为、谋生行为；买房是投资行为、乐生行为。在正常的劳动力再生产状态下，只获得劳动力价格Ｖ的工资劳动者，是没有钱买房子的。只有收入中包含了一定剩余价值Ｍ的靠脑袋赚钱的劳动者才有可能买房子。在没有外援的条件下，一般工薪阶层如果积累了所谓的首付，其劳动力必然是在萎缩的条件下再生产的。而所谓的月供，如果超过了月房租，其劳动力还是要在萎缩的条件下再生产的。所以，工薪阶层购买住宅不划算。当收入超过了劳动力价值Ｖ之后，再考虑积累购房款，是工薪阶层比较理智的选择。我们应该倡导宜租则租，宜售则售，实事求是，量力而行。现在大多数人都想买住宅，是月房租大于或等于月供逼出来的，如果住宅的租、价、税分流之后，绝大多数人都能租得起住宅，人们就没有必要压缩正常消费非买不可了。

　　现在工薪阶层贷款购买的住宅大多是公寓楼的一个单元，只有极少数人购买的是单体房子。而公寓楼至少一栋楼是一个产权可以清晰界定的独立商品，楼中的每一套单元实际上是一部分相对独立的居住空间，产权是难以界定的。所谓购买了这种公寓楼的一个单元，实际上不过是预交了７０年的房租，获得了一定空间的使用权。这不过是和土地批租配套的居住权批租而已。由于市区的空间有限，于是就抢出了天价，高收入阶层捷足先登，使大量工薪阶层被边缘化，离工作岗位越来越远，造成了交通体系的巨大压力。如果市区只有适合租赁的小户型公寓楼，高收入阶层到郊区去购买单体住宅，就会形成公寓楼和公共交通配套，房子和小轿车配套的空间格局，城市的交通状况就不会是今天这个局面。而这种局面是不可持续的，大面积的天价公寓楼总有一天要大幅度降价的。我国的高收入阶层素质提高之后，他们会逐步把安乐窝迁到郊区和小城镇。大面积的天价公寓楼谁来接盘？到那时候，租也难，卖也难，这个经济损失不仅是个人的，也是社会的。低素质人的暴富，小资产阶级的浮躁，个人和社会都是要付出代价的。现在这种尴尬局面，对我国的特大城市来说，已经是在劫难逃了，但愿还没有能力犯这个历史性错误的广大中等城市不要重蹈覆辙。

　　第二，我们应该处理好住宅双重经济属性之间的关系。居者有其屋的口号，如果成为现实，住宅就只剩下单一的消费品属性，社会资本的流动性就要大大降低。这对国家和个人都是极为不利的。一个劳动者把本来应该正常消费的活钱变成死钱，不仅不能增值，还要支付利息，这是很不聪明的做法。全社会一大笔资金呆滞在那里，不产生现金流，社会效益的损失是可想而知的。无论住宅升值多高，这笔呆滞的资金都不能变现。我们应该尽量保持住宅同时处于消费品和资本品双重属性状态，对房东是资本品，对房客是消费品，对单一消费品功能的住宅课以重税。这对国家和个人都有利。因此，对绝大多数工薪劳动者来说，租房是惟一理智的选择。我们应该把房租纳入工资结构，用工资制约房租，用房租制约工资，现阶段房租控制在工资的２５％以内比较符合我国经济发展的实际。

　　第三，居者有其屋是小资产阶级的幻想。我们不应该用这个不切实际的幻想模糊收入分化的现实，更不应该鼓动年轻人的浮躁情绪，使他们陷入“房奴”和“车奴”的尴尬境遇。我们应该认识到住宅的使用年限和劳动者的劳动寿命的差异是相当大的。科学的规划、设计和施工可以使住宅的使用寿命超过百年以上，而大多数劳动者的劳动寿命不会超过５０年。劳动者５０年的工资收入中只应该包括５０年的房租，而房价是１００年以上的房租。如果工资劳动者一定要购买住宅，他必须支付相当于１００年的房租。５０年的工资中怎么能正常负担１００年的房租呢？所以，没有工资外收入的人感到房价高是十分正常的反映。

　　价值规律是不以人的意志为转移的。即使我们经过上述改革，如果还继续提倡大多数人都买房子，我国的房价还会继续大幅度上涨。当然是在目前价格的１／３水平上上涨。可以预见的５０年内，我国无论是房租还是房价都会逐步上涨。由于住宅使用寿命和资金回收期的差距比较大，有回旋的余地，房租的控制对房东的利益影响比较小。政府如果调节得好，工资和房租形成连动机制，它们之间的关系是可以控制在１∶０．２５左右的。而房价的调控难度就比较大。因为房价是要一次性交割的，只要市场上住宅需求大于供给，住宅的价格就必然高于价值。

　　当前人们指责开发商卖高价，从经济规律角度看问题，是没有多少道理的。如果开发商公布了住宅的成本，加上平均利润，假定每平方米是３０００元。但是供求比是１∶３，他卖９０００元，有什么不可以？！这是愿买愿卖的事。开发商不是慈善家，不是政府，他没有控制物价的义务。政府有责任在体制和机制上让大家都能租到住宅，没有责任确保大家都买得起、买得到住宅。目前正是由于没有购买力的人硬是要贷款买房子，才把住宅给买贵了。如果大多数人都能量力而行，没有工资外收入的人都不买房子，按现在的住宅结构，开发商能否保得住平均利润都将是个问题。以平常心看待房价，在城市化高潮时期，怎么能指望房价不上涨呢？去年北京市一年就增加了４６万人口，住宅价格不涨岂不是咄咄怪事。

　　第四，我们还应该明确，在以租为主的条件下谁来当房东的问题。如果经过上述的改革，我可以肯定地说，大部分开发商都不得不告别房地产行业，因为他们大多数是政府批租政策的产物，如果停止了批租，他们丧失了地利，套不来银行的钱，大多数都将混不下去。在新的制度环境下，开发商和其他有钱人都会看到住宅租赁业是一个稳定高回报的行业，当房东的人不会少。但是要稳定地保持房租占工资的２５％左右，全靠私人房东还是有问题的，政府必须充当中国最大的房东。我认为军、公、教人员住宅的房东应该由政府来充当。实践已经证明政府把国有房产折价卖掉是一个严重的战略失误。政府当这个房东虽然在指导思想上不以盈利为目的，但长期看还可能赚大钱。政府根据军、公、教队伍的人数和结构，投资建设一批５０年不落后、１００年不后悔的小康水平的住宅。房租就控制在我国军、公、教人员工资的２５％左右。目前如果财政拿不出来这么多钱，可以分批发行国债。我估计２０年之内就可以收回投资，余下３０年到８０年的房租都是盈利。稳住了公务员的住宅，好处太多了。至于有多少好处？本文就不想细说了，给读者留下想象的空间。政府充当一部分人的房东，至少可以稳定我国的房价和房租，使之保持在社会和个人应该耗费的正常成本之内。在政府挂帅的同时，我们应该鼓励企业和个人当房东，为他们的合理经营创造制度和政策条件。

　　如果决策者能接受上述的对策意见，我国的住宅问题可能就从根本上解决了。政府、开发商和消费者情绪化的对峙局面就会转化为各得其所的祥和和谐的新气象。我国可以节约和盘活大量的资金用于当前急需的其他领域，特别是劳动力扩大再生产方面。

　　（作者单位：国家发改委宏观经济研究院）

(责任编辑：任宁)