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　　中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海

　　五月，国家对房地产宏观调控政策实施一周年。一年来，除上海等个别城市房价在政策挤压下上升趋缓之外，全国大部分城市房价仍处于快速上升态势。宏观调控效果受到各大媒体和社会各界普遍质疑。

　　2006房地产调控政策到底该不该出，如何认识当前房地产面临的问题、矛盾与症结；值社会各界热切关注房价与调控政策之际，中国政策科学研究会与《楼市》杂志特邀业界权威人士济济一堂，风云际会房地产业规格最高的专家研讨会，高屋建瓴、深入探讨政策、大势，为推动房地产行业健康发展谏言、献策。

　　曹建海： 我今天是说抛售新观点的，现在在房地产界可以说充满了荒谬的观点，我可以说99％的专家的观点都是荒谬的，包括刚才空置率的观点都是荒谬的。包括说政府就是有权供地，我们十五期间建设速度超过了9％，我们真正的非农人口增长不到3％，实际上我们在浪费土地，这是政府供地的结果，我们土地利用面积大了，我们污染大了，加上我们的血汗工厂，这就是我们增长之谜，外资从我们这拿的就是这些。

　　接下来，我讲一下如何看待当前中国房地产问题，我讲四点：

　　第一点，我的一个判断就是中国目前被我们当做国民经济支柱的中国房地产开发这个活动，他实际上是一个不从事任何物质生产劳动的，基本上不提供任何增值服务的房地产投资活动，当然这个投资活动是一个没有物质劳动在里面的，没有增值服务在里面的，因为房地产开发可以说各个环节全部由供应商在里面参与，那些供应商才真正是价值创造者，而开发商什么都没有做，开发商做什么了？说他卖房子了。我们看他的卖房充满的欺骗，充分了饥饿条款，他这个劳动是强奸的劳动，是掠夺者的劳动，这种劳动他获得的暴富。我说什么是开发？莫扎特在作曲，他是开发，逼着他作曲的就是开发商，最后开发商说这个曲子是我做的。什么是开发，这个是物资劳动，房地产的建设过程是开发，但是现在被一个不劳动的人把这个名字窃走了。什么是自主开发？莫扎特是自主开发，那个老板是产权开发，他仅仅是买过来而已，根本不是你开发的。就好像莫扎特高考能考600分，我能考0分，但是我给他钱让他给我考了600，这就是开发商。这就是工厂制造的，家乐福也可以贴上他的牌子的产品，但是这个产品不是他造的。所以，真正的建筑业是中国房地产真正的开发建造商，但是这个荣誉被中国开发商窃取了，这个概念要搞清楚。

　　房地产投资是什么？房地产投资纯粹是间接的投资活动，根本不是固定资产投资，在我们统计年鉴里面说房地产投资是固定资产投资，这是一个常识性错误。比如我举一个例子，摩根斯坦利投资24亿盖了一个大厦卖给了西门子30亿，这是西门子公司直接投资30亿元，如果说摩根斯坦利投资的24亿也是直接投资的话，那么这个直接投资就是54亿，所以开发商的投资就是间接投资。所以，这个摩根斯坦利的投资收益率达到40％，这个在国外是不可能的，为什么在中国可以呢？因为在中国可以拍地，他坐地涨价，你这个地拍到1000万了，他旁边的地也值1000万了。所以，现在中国是地涨价。董藩有一个观点说中国房价涨价和地无关，这个是极其荒谬的，我在经济观察报有一个整版驳斥他的十个观点，全部是荒谬的。所以，中国房地产开发根本不是直接投资，而购买房地产的人，对于他来讲，这个房子是消费品，也跟投资无关，当然有的是用来出租，这个就和旅馆一样，这个就是直接投资，因为这个房子没有闲着，这个是直接投资。反过来，这个房子空的，这个就是投机性的间接投资。所以，对消费者来讲，他的有时候这个房子又租着，又准备升值，所以这个投机和投资是共的有。所以，房地产开发这个工业厂房，这个工厂买走了，这个是固定资产投资，但是开发区根本不是固定资产投资。我们看看中国住宅投资有多少是被消费者当消费品买走的，根本不是固定资产投资，所以我们固定资产投资是存在多少严重的错误。所以，开发商认为他为中国经济做出了多大的贡献，实际上这个贡献是负数。所以，这是第一个观点。

　　第二，中国房地产产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业？合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜的产品，就好像现在的餐厅、理发，这都是合理的行业。但是房地产行业实际上是一个不劳动的皮包公司，他在里面什么都没有做，他提供的是很贵的土地，很差的质量，这个行业是没有任何社会意义的一个行业。所以，我说中国房地产开发是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今位置最大的皮包商、倒卖商、每和任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么？欧美是什么，欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能虽然买地，很多是土地拥有者开发。我们知道在美国房地产就是建筑业的服务业，有管理、策划、投资、抵押银行、中介、物业管理、IT服务等等，他们是纯粹的服务业，他是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么？中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45％，利润和销售额占到90％，这个在国外是不存在的，在国外这个产业里面是0，在我们是90％，国外是100％的，我们是10％，就是房地产服务。所以中国房地产是一个畸形行业，那么房地产商干什么，借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不作为。什么是中国的开发商，有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是房地产开发公司，还有私人开发商，外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取利润，获取暴利，这是中国推高房价的根源。

　　第三，当前的中国房地产处于一个疯狂的混乱的状态，而这样一个开发在国外是0的，被当成了国民经济支柱产业，什么样的企业是支柱？在邓小平看是建筑业，根本不是这个皮包公司。什么企业符合支柱产业标准，生产力上升，产业弹性，房地产有生产率吗？他的产业是无限弹性的，我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼，所以这个是中国国民经济的一个重大的危害的行业，已经成为中国的肿瘤了。杨甚说房地产是支柱产业，他挣钱越多，贡献越大，而我说他挣钱越多对社会危害越大。他纯粹是一个肿瘤，但是现在我们当成国民经济的支柱了。所以，我们如何判断中国的经济，现在长了巨大的肿瘤，又吃了摇头丸，大家都疯狂了。

　　怎么来治？首先我认为要先治肿瘤，后治摇头丸。如何治肿瘤？现在有三个策略，加息是化疗，现在这些加息都是白痴经济学家提出来的，他们只懂M0到M3，他们根本不懂老百姓，第二个，取消预售房，我认为这个是放疗，取消预售房，实际上国内开发商会死掉一片，国外开发商会强大，我说了一个开发商就可以把中国都开发了，那个时候是外国开发商占主流，把财富拿到国外了，所以我觉得开发商一个不能留，要砍掉这个肿瘤，包括储备中心都要砍掉。所以，我的方法就是取消开发商。那么摇头丸怎么解决？摇头丸就是政府要引导需求，治理需求，对多占房地产资源的征收不动产税，让黑屋消失，或者是作为旅馆为社会使用，这个是政府要治理的。当然房地产征的税，其他税要减，不能说其他的税不变，要重新调整我们税负体系。政府要有作为，政府要做好规划，要组织好房屋开发，组织好房屋建设，监管好开发企业，我说的开发企业是建筑企业，让他建方卖房，世界上没有哪一个产品是建的人不许卖，就是房地产和烟草。昨天有人说如果取消开发商用建筑商做房子，这是倒退，是计划经济了，那么欧美现在都是这样的。那么建筑企业的成本，工料是多少，人工是多少，监督好，信息公开，现在我们信息是混乱的时代，通过税收的方式调节。这样我们房地产才可能理顺。中国的房地产已经成为八荣八耻的八耻之类的。现在我们的矛盾很多，有公众和开发商的矛盾，开发商和政府的矛盾，最重要的是政府和公众的矛盾。所以，中国房地产已经成为中国的死穴了。

(责任编辑：崔宇)