“积极发展住房二级市场和租赁市场”，在国务院新近出台的六项房地产调控措施中（以下简称“国六条”），这样的字眼赫然在目。

    “少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

”是本次宏观调控措施出台的现实基础，也是政府部门和业界对目前我国房地产市场现状的共识。

    在第五项措施所强调的各项工作中，加强廉租住房制度和发展经济适用住房已经为国家重视并出台了相关举措，而本次把发展二级市场作为国家宏观调控的重要政策，说明了二级市场在整个房地产发展过程中的重要地位和作用。

    二级市场潜力巨大

    “政策的出台可谓千呼万唤！”中国顺驰不动产网络集团总经理雷海荣如是评价。

    “国六条的最大看点，一是国家提出了有区别的适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；二是提出了积极发展二级市场和租赁市场，通过激活二手房来解决中低收入家庭的住房问题。这与去年的宏观调控政策有了很大的不同，估计不会出现去年国八条出台时那样长时间的观望期。随着各项政策的落实和消费者的逐渐理性，房价将会回复到一个平稳的态势中。”北京链家房地产经纪公司市场总监金育松这样认为。

    据业内人士介绍，所谓的房地产二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者，而与之相对应的一级市场中，市场的主体则是开发商、营造商和住房消费者。而通常意义上，大家一般把二手房市场理解为二级市场。

    业界人士透露，目前欧美国家房地产交易量的约80%集中在二手房上，新房的交易量尚不足20%。他们所称的房地产市场基本上就是二手房市场。但目前由于我国处于住房制度政策和快速城市化的特殊时期，新建商品房交易活跃，而二手房交易量明显偏低。不过随着时间的推移，城市化进程的结束和社会住房保有量的上涨，二手房的交易必将成为日后房地产交易的主流，其地位和作用应得到充分的重视。

    以北京市为例，据北京市建委有关人士介绍， 2005年的二手房交易量为7万套左右，2006年的目标是10万套左右，与目前北京市3亿平方米左右的存量相比是很不相称的。而按照国际惯例，成熟的房地产市场每年应该约有5％的存量房进入到二级市场进行交易。按此比例进行计算，每年的成交量应在1500万平方米，近25万套二手房。这也说明北京二级市场确有很大的发展潜力。

    正是由于二级市场巨大的发展潜力，使得房地产经纪这一新兴行业在近十年的时间内发生了突飞猛进的变化。一些品牌经纪公司更是开始了全国性的扩张，连锁店的数目已经接近千家。与此同时，软银和凯雷投资顺驰不动产网络集团4500万美元，高盛向21世纪中国不动产注资2200万美元，外资的大踏步进入也是中国二级市场的吸引力所致。

    承担平抑房价重任

    “由于目前大部分的住房消费还是以自住为主，这种需求是刚性的，不可能进行打压。所以调控只能从调控有效供给入手。而大量二手房的上市必然将改变目前住房的供应结构，影响供求关系，从而达到平抑房价的目的。”金育松表示。

    早在4月底，在“2006年北京二手房市场现状与发展论坛”上，北京市建委副主任苗乐如就强调，二手房市场的放量不仅有利于挖掘市场资源、节约土地，还可以满足不同购买群体的需要，有效缓解供需矛盾。发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。

    由于二手房面积相对偏小，总价款偏低，它为快速解决中低收入家庭的居住问题提供了良好的途径。据了解，当年上海浦东新区在建设时，就是通过这种多级市场联动的方式，使许多居民在短时间内喜迁新居。由于它可以满足不同阶层梯度购房的需要，使住房的供应结构更加合理，有助于房地产市场的良性循环，这对平抑目前房地产价格虚高、稳定房地产市场将发挥巨大的作用。

    在本次调控的举措中，房地产二级市场的发展，承担着稳定房价的重任。

    调控细则值得期待

    国六条的出台预示着新一轮调控政策的开始。原则性的方向已经确定，下一步就需要当地政府因地制宜的研究细则。据媒体报道，北京市建委正会同有关部门积极研究政策相关细则，不久就将出台。

    北京千万家房地产经纪公司总经理华国强表示：“国家进行宏观调控主要包括金融、税收和行政等几种手段，本次调控具体将从何处入手，我们拭目以待。但对于二级市场，我认为不外乎从规范市场交易环境、降低交易成本两个方面来推动二级市场的发展。”

    事实上，由于目前我国的存量房中存有大量的公房，特别是北京还存在大量的央产房，受各种政策条件的影响，不能自由的上市交易；另一方面，居民也受到我国传统住房消费观念的思想束缚，以持有住房作为保值增值的手段。所以总的来说二级市场并不活跃。同时，在二级市场上还存在着管理不规范、交易环节繁琐、交易成本高等问题。

    “要发展住房二级市场，就必须以各种手段激活二手房上市。具体的手段可以从‘推’、‘拉’两个方面去考虑。”金育松表示，“‘推’的方法是以税收手段增加住房的持有成本，特别是对持有一套以上的投资性购房者，推动二手房走向市场；而‘拉’的方法则是降低交易税费，积极鼓励和引导居民购买二手房，拉动二手房的消费。”

    雷海荣则认为，由于北京市场存有大量央产房，其上市交易受到种种的限制，所以仅从税收和金融两个方面去调控，对北京市场的影响可能不大。“目前北京对二级市场发展的政策细则还没有出台，前景还不明朗，但我们对这项政策充满了期待。毕竟，中央指明了调控的大方面，明确了二级市场的重要地位，这对于二级市场的发展具有重要的意义。”

    有业内人士表示，大力发展二级市场，对于改善目前的住房供应结构，平衡市场供求关系具有无可替代的作用，也是社会和市场发展的必然要求。但效果的实现，还需要各地制订的政策细则具有针对性、科学性和可操作性。