对于个别区域出现房地产市场“滑坡”以及销售停滞的状况，他认为，“投资规模增长过大，房价上涨过快，供给结构不合理，市场增长过快等，是我国房地产市场的主要问题。”在这位经济学家看来，“宏观调控并不是短期和偶然的政策，而是促进产业发展的良药，市场应该进行迅速的自我调整来应对。”

　　陈淮曾指出，“利率才是购房者要承担的最大风险。”对于记者提出的，宏观政策持续背景下，地产风险是否正向购房者转移的问题，陈淮显然已经关注了很久。他建议，应该建立风险规避制度为消费者提供保障。“现在迫切需要建的不是保护房地产开发商的政策体系和制度体系，而是保护购房者的制度体系。大家将所有的风险都加在了购房者的身上，他们没有办法预料在未来二十年遇到的风险。”

　　要满足百姓的合理需求

　　房地产一直是国民经济的支柱产业，其未来发展将成为国家发展的重要经济指标，这也是系列宏观调控制出台规范市场的宏观层面的原因。现在个别区域开始出现了销售回落，市场低迷的状况，问题的关键在哪里？

　　“坚定不移地将房地产作为国民经济的支柱产业，并促使其健康发展。这不仅是之前１８号文件强调的内容，也是我国第１１个五年规划的落脚点。”从全国的高度来看，陈淮的强调不无道理。他认为，在这一大前提下，一定要坚决保护老百姓住房的合理消费需求，这是政策和战略两个方面的根本要求。

　　“我们不会因为调控或者市场中出现的偏差，或者市场周期性的波动，或者市场存在的其他的问题，例如金融、土地政策不够完善等，不让老百姓合理的住宅需求得到满足，一定要保证老百姓合理的住房需求。”

　　有媒体曾指出，现在中国大部分老百姓买不起房，满足他们符合小康标准的住房需求大概需要２０年时间，对此，陈淮认为是一个过于乐观的推断。“如果让中国的城镇居民都住上全面小康的住宅需要２０年，根据目前的开发量和消化量，不管是按套数还是平方米、人数计算，每年只有５％的需求得到满足。”陈淮分析，从资源供给能力、生产能力和市场方方面面平衡的关系来看，都不可能在一个短时期内让大多数人的需求同时得到满足。

　　未来２０年内，如果每年只有５％的需求得到满足，是优先满足富人的奢侈需求还是先保证中低收入的合理居住需求？

　　“政策是在调整不同类型的供需和市场经济导致的不均衡。”陈淮分析，如果１００个人需要住房每年只解决５个人，需要２０年，市场经济下，价高者得，这其实是不公平的供给。“富人的需求要保证，中低收入群体的需求也要保证，所以在政策体系中应该强调要增加中低收入者用房和完善经济适用房体系。”

　　对于大力推广经济适用房和廉租房能否解决满足老百姓的合理住房需求，陈淮的担忧写在脸上。他指出，市场上，所谓的经济适用房并没有住着最穷的人，很多居住在经济适用房里的人还开着私家车，“这不是能解决问题的最好方法。”

　　“保护和发展租赁市场、二级市场，才能真正满足低收入人群的居住需要，这也是政府方面应该注意的。”陈淮认为，现在二级市场中提出要交纳个人所得税和土地税，是低收入消费者遇到的地雷，此外，租赁市场里存在的１２种税，也显得有点沉重。

　　市场需要保护

　　“国务院发展中心曾经留传一个故事，２０年前我们规划中国发展的时候，谁都论证不出中国所有的人都有皮鞋穿，但是今天大家不仅有皮鞋，而且款式还多种多样，我们的牛是否都杀光了？没有，而且还多了。”

　　陈淮认为，这是市场经济带来的魅力和活力，打击市场、否定市场只会与良好的愿望背道而驰，所以，保护老百姓合理的住房需求，一定要建立在保护市场的前提下，没有市场化的趋向，全面小康社会不可能建成，老百姓希望解决的住房标准也不可能达到。

　　“保护市场、完善市场，促进市场的公平合理和制度的健全才是我们政策的根本趋向。”

　　显然，所有的政策调控不仅仅是短期的供求平衡，而是土地、金融的需求平衡，老百姓的收入和消费平衡，以及生活资源和环境的平衡。但是陈淮强调，即便是老百姓的住房需求，也不鼓励超出合理限度的追求，节能、节水、节材环保的要求已经列入政策需求，短期和长期目标已经趋于统一。

　　“局部发展才有全国发展，我们需要将中央、地方、房地产企业按照科学发展观的要求统一起来，为老百姓制造更大的福利，为国民经济发展作出更多贡献。”

　　这位深具忧患意识的经济学专家提出的观点，极其鲜明地表达了购房老百姓的呼吁，尽管带点固执，却无愧于掌声。

　　投资规模增长过大，房价上涨过快，供给结构不合理，市场增长过快等，是我国房地产市场的主要问题。

　　宏观调控并不是短期和偶然的政策，而是促进产业发展的良药，市场应该进行迅速的自我调整来应对。

　　坚定不移地将房地产作为国民经济的支柱产业，并促使其健康发展。这不仅是之前１８号文件强调的内容，也是我国第１１个五年规划的落脚点。

　　保护和发展租赁市场、二级市场，才能真正满足低收入人群的居住需要，这也是政府方面应该注意的。

(责任编辑：雨辰)