作者：董藩 北京师范大学房地产研究中心

　　2006年05月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“九部委意见”），内容涉及6部分15条。“九部委意见”是不久前发布的“国六条”精神的具体落实方案，从涉及的内容看具有较强的针对性。不管赞同的还是不赞同的，90％以上的内容在预料之中。这样说并不是标榜自己有多么聪明，而是说“九部委意见”是房地产市场供求状况、社会舆论、各部门态度以及中央政府对形势的判断等各主要因素共同作用的结果。只要对这些问题有相对准确的把握，再根据不久前发布的“国六条”，就很容易推测出这些内容的绝大部分。现在具备这种“功力”的学者、开发商和媒体资深人士应该不下10人。

　　纵览“九部委意见”的全部内容，不难发现其调控的基本目标集中在五个方面：其一，稳定价格。要求重点发展满足当地居民自住需求的中低价位和中小套型普通商品住房、明确新建住房结构比例、调整住房转让环节营业税、调整住房消费信贷政策、控制被动性住房需求等，均体现出这样的目的，这也是今后评价“九部委意见”实施效果的基本准则。至于具体评价标准，学界和舆论界可能会存在差别；其二，调整结构。调整结构这一目标与稳定价格的愿望是紧密关联的。不仅如此，它还事关国家耕地保护和粮食安全问题，所以温总理说在这个问题上“要看300年”。尽管我不主张将当前的高房价与商品房结构的不合理过多联系起来，但我赞同调整商品房结构，主张调控商品房面积越来越大的发展趋势；其三，理顺秩序。我一直强调理顺秩序是保障中国房地产业健康发展的前提条件，否则即使价格稳定，房地产市场也绝对不会是一个健康合理的市场。严格房地产开发信贷条件、加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为，都是为了形成一个健康、合理的市场秩序。其四，保障人权。其实，尽管出现了明显偏差（中央政府正在校正），但中国的住房制度改革成绩很大，不容否定。从世界范围内来看，我们的住房问题解决得是比较好的。但由于涉及到人权问题，解决好新生低收入家庭和原体制外城市居民中居住困难者的住房问题，仍然不可忽视。解决这方面问题主要靠政府而不是市场的力量，即使可以借用市场的力量，也需要政府进行强有力的引导；其五，引导舆论。一年半前，我已经发现，如果不注意引导舆论，任由其发展，它对房地产业健康发展的危害将是很大的，所以我在去年的《两万言书》以及随后的文章和有关内参中多次强调这个观点。据说这个观点早已引起高层重视，我也两度在相关文件中看到有关阐述，但效果不甚明显，而且有恶化迹象。所以，“九部委意见”再次强调这个问题十分必要。

　　我个人认为，在“九部委意见”中提到的15条内容中，多数措施比较得当，有些与我一年多来通过内参、座谈等形式表达的意见和建议完全或者有较大程度的吻合。当然我的有些主张可能与一些学者、企业家和官员的看法相同，他们也进行了呼吁。例如，上面提到的“稳定价格”、“理顺秩序”、“保障人权”，是我强调的房地产市场宏观调控四项原则中的三项内容；对房地产舆论的阐述，我也有多篇文章论及此主题。所以，尽管一年来的房地产宏观调控效果差强人意，但我始终说“原则是对的”。又如，我一直认为，在需求旺盛的情况下，利率杠杆的调控作用很有限，应通过调控首付比例来调控房地产需求，以稳定价格。在央行权威人士认为在房地产宏观调控中金融政策的作用有限时，我甚至说调控首付可以“一招致胜”，主张金融政策积极介入；再如，我一直认为过去别墅类开发项目过多，单套商品房面积越开发越大，超越了国情许可，所以我也很高兴看到在这方面中央政府做出了表示。当然，对别墅类用地一点也不批我持有保留意见。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场、坚持正确的舆论导向、整顿和监管开发和交易秩序等内容，我也分别通过内参、座谈和公开文章等形式进行了积极呼吁。由于许多措施与过去所想吻合或接近，所以我对它们持赞同意见。还有一些规定，例如，对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收，等等，都将成为规范市场秩序的有效措施，在今后发挥出积极作用。

　　当然，这不是说“九部委意见”是十全十美的调控方案，相反，我感到确实也还有值得改进或者有待明确的地方。例如，我一直认为，在住房转让环节征收营业税，用以抑制投机和投资性购房需求，在需求旺盛的情况下，这部分税收可能转化成交易成本，推升房价；在需求平稳的情况下，又会极大地抑制二手房交易活动，因为“惜售”会阻碍二手房市场和租赁市场的发育。所以，我主张从保有环节进行税收调节。如果物业税推出的条件尚不成熟，可以更多地利用金融手段调控需求；又如，我积极主张加快住房保障制度建设，但我反对继续进行城镇廉租住房和经济适用房建设，主张用货币补助的方式代替实物补助。理论和实践都已经证明这种做法成本太高，副作用太多，而且正在为海外所抛弃。所以，继续推进廉租房和经济适用房建设似乎不该再出现在这个文件里，或者只能作为过渡性措施；再如，“九部委意见”规定，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合新建住房结构比例要求的要进行套型调整，但这会影响到政府的信誉和权威性，是否合适也值得再考虑。

(责任编辑：谢剑)