税收杠杆是否是抑制投资过热的冷凝器?上一轮的宏观调控似乎并没有给公众一个满意的答案。而这一轮的调控中对转让环节的税收调控将如何起到抑制投机,平抑房价的作用?
    对此,建设部政策研究中心科研处处长文林峰在接受记者采访时表示,要充分发挥税收在宏观调控中的作用,必须统筹考虑综合配套的税收政策,有保有压,体现政策导向。
    中国房地产报:在去年的宏观调控中,采用了一些税收手段,你认为效果如何?
    文林峰:在去年的宏观调控政策中,“个人购买住房两年内转让全额征收营业税”的政策对于打击投机性购房、给过热的房地产市场及时降温起到了立竿见影的效果。在与房地产密切相关的各项税收中,这项措施最容易操作、针对性最强。
    该项政策的出台极大地改变了人们的政策预期,明显提高了未来房价走势的不确定性。消费者开始向“超过必要消费限度买房将吃亏”,“不合理的投资动机吃亏”转变。曾有人形容,这是一项“吓退了投机者”的政策。消费预期的变化对住房需求结构也产生了一定影响。
    至于“两年后非普通住宅上市交易差额征收营业税”的政策,对于调整住房供应结构有一定引导作用,但并不突显。同时,也带来一些规避税收的新倾向,如一些高收入阶层购买两套普通商品住宅,打通后使用,虽然名义上增加了普通住宅供应量,但并没有起到对中低收入家庭的倾斜作用,同时还因大规模的装修改造,造成资源浪费。
    另外,相当多的消费者以瞒报成交价或暂时私下交易等手段来避税,新政策实施近一年,从各地反映情况看,这部分住房交易增加的房地产税非常有限。
    中国房地产报:与其他各种调控措施相比,税收的作用有多大?
    文林峰:税收调控的主要作用在于通过抑制投机炒作行为,减缓一部分住房需求的提前释放,这对于平抑房价过快上涨的作用是明显的。但是,在有效供给不足与需求持续旺盛、供应结构性的矛盾依然十分突出的情况下,单纯依赖税收政策还不能承担起抑制房价过快上涨的作用。
    中国房地产报:在需求旺盛的情况下,交易环节的税收对住房需求的抑制作用不很明显,容易转化为交易的成本从而进一步推升房价,那么,你如何看待这个问题?
    文林峰:在房地产交易环节征税属于间接税。从我国此前的实践经验看,间接税都是要转嫁给最终消费者的。如化妆品、汽车、香烟等价格中都含有消费税等间接税。
    交易环节征税只可能暂时打压投机行为,在当前房地产市场旺盛、供求矛盾依然突出的情况下,要想让调控政策充分发挥作用,必须统筹考虑综合配套的政策,如在流转环节征税,需要配套对第二套或第三套住房进行调控,否则,一个投资人购买10套120平方米的住房依然无法受到调控,这就很难抑制市场上旺盛的过度需求。
    中国房地产报:你认为,国外在房地产税方面是否有值得我们借鉴的地方呢?
    文林峰:国外一般是鼓励住房流通,提高房地产的资源利用效率,因此,在流转环节征税额较少。房地产税主要是作为财产税征收,并且是地方税种,不仅可以为基层政府提供稳定的税收来源,还可以让全体市民分享房地产增值收益成果。
    美国财产税采取了比例税,即同样用途的不动产税率相同,这样不动产价值越高,按比例纳税越多,而不单纯以面积或单价来衡量,即以总价作为衡量标准。同时,国外一般按相应的制度目标对特殊群体实行税收减免。
    中国房地产报:你认为应该如何运用税收调控房地产?
    文林峰:在社会经济活动中,政府的宏观调控一般只发生于“市场失灵”的时候和价值规律起不到作用的地方。因此,当前房地产业发展的重点应是在规范发展房地产市场(包括规范开发企业、中介企业的行为,严禁欺诈、投机炒房和囤积房源等行为)的同时,加大力度增加面向低收入家庭的住房供应,包括中低价位、中小套型的普通商品住宅、经济适用住房和廉租住房等,即从市场、保障两手抓,才能解决房地产业发展中的根本问题。
    规范市场主要是法律和行政手段,加大保障力度则需要金融、税收以及行政措施等综合手段进行干预。在税收上,不仅有限制政策,也应有相应的鼓励政策,包括鼓励开发企业建设中小套型住房的税收鼓励政策、拿地优先政策等;鼓励消费者适度消费、购买自住型中小套型住房的税收、金融支持政策等,以增强低收入家庭的住房支付能力,缓解社会矛盾。税收对象应主要面向奢侈性、经营性房产,在进行税收调节时,要充分深入研究对房地产市场当前和长远的影响,考虑政策的可操作性、延续性以及防范流于形式的有效性等。
|