外管局透露限制外资炒房规则即将出台 业界提议分开商业物业和住宅区别对待

    “广州已经成为外资的第二目标”，昨日，广州地产界人士和专家告诉时报记者，目前外资在广州进入写字楼等商业物业动作频频，值得注意。

    投入商业物业单笔８００万以上

    在外资对上海北京等城市的入侵同时，在广州的境外资本则显得非常谨慎，主要投资方向为广州一些大型写字楼项目。

    记者从中华广场了解到，今年以来，有不少境外资本欲将其A塔整栋“端走”，目前发展商也与境外资本正紧锣密鼓地洽谈，预计售价将过亿元。

    中华广场一位赵姓负责人透露，境外资本在广州主要投资写字楼，很少投资住宅市场，他们更看好广州的写字楼市场。不过，广州写字楼有个最大弊病，就是发展商为了资金回流，往往将写字楼分散出售，因此价格难以达到高水平。然而，不少境外资本正是看上了这一点，才大手笔投资广州，其金额通常在800万元以上，其方式一般都为整体购买，然后以出租形式投资。

    实际上，据广州市国土房管局最新公布的统计数据显示：4月份广州写字楼均价不足5000元/平方米，远远低于目前广州住宅市场价格。

    同时，位于琶洲板快的中洲中心也受到了境外资本的青睐，据该项目策划经理辛利雄透露，中洲中心的买家当中有相当部分是来自意大利、美国、德国，其购买方式的豪气也“令人咋舌”，往往一买就是好几百平方米，甚至整层都全包下，进行长线投资（即租赁出去）。据业内人士透露，目前受到城市规划的影响，境外资本最热衷的区域为广州的CBD——珠江新城，据了解，珠江新城的多个写字楼项目都接待了一些国外买家的咨询。

    通过基金方式进入穗楼市

    另外，近期外资通过基金的方式进军广州的商业物业的动作变频，一只来自亚洲的基金已入股天河路上一大型住宅的收购，该项目住宅的总货量达到1000多套；天河路上的天河新作，据说在开发初期也引入了基金；法国投资商在土地拍卖现场与富力地产进行接触；包括全日空等60多人次的外商对位于广州东站附近的帝苑大酒店伸出“橄榄枝”，该项目最终被加拿大集团拿下。

    广州地产专家韩世同认为，“确实有国际买家炒房，图地产和人民币双重升值，情况并不严重”。他分析，这主要是因为基金主要想介入房地产的开发环节或是购买成熟的保证回利的商业物业，但本地房地产商则想与对方合作较无把握项目，因此两者的出发点矛盾。

    “比如说，基金很愿意进入像天河城这样的成熟的商场物业，但是广州的开发商肯定不愿把利润让出去。”据了解，像城建等大开发商更愿意将成熟项目打包上市，而不是让基金分羹。

    中房集团广州市天马河房地产开发有限公司营销策划总监李大龙则透露，随着银行贷款融资的收紧，已有很多大型的房地产开发商开始跟REITs等基金面有接触，希望能扩大融资渠道。

    相关政策

    外管局正加强监测酝酿新规

    国家外汇局目前开始加强对外资炒房的监测，而且预计严格限制外资炒房的规则将很快出台。

    4月下旬，国家外汇局资本项目管理司副司长孙鲁军表示，外汇局正在积极研究相关对策。此前，统计局发言人郑京平呼吁，有必要对关于外资直接进入房地产领域的政策进行适当调整。

    此后，4月底外汇局发布国际收支年报，从“维护国家经济金融安全”的高度对房地产领域的外汇资金流动进行了关注，这些资金直接促成了国内房地产价格不断攀升。

    国务院发展研究中心金融所所长夏斌等诸多学者近期多次呼吁，监管当局应加强限制外资进入房地产业。而研究对冲基金行为的社科院金融所张杨则发出警告，海外资金在行业上升阶段进入将促成其泡沫的形成，而随后的退出可能引发资金恐慌并导致泡沫破碎。

    据上海证券报

    业界提议

    应区别对待外资进楼市

    有地产专家和开发商高层认为，外资已开始把房价相对较低的广州、深圳作为进入的第二目标，目前外资炒房并不严重，但应控制力度，鼓励外资进入商用物业和高档住宅市场。

    光大地产董事副总经理陈洪志认为，广州房地产市场比较稳定，因此并不是境外资本投资的重点，境外资本在广州主要是寻找差价带来的利益以及看好人民币升值的前景。不过，境外资本必须严格控制比例，因为其根本目的是投资，会造成楼价虚高，一旦资本撤走，将严重影响房地产行业的发展。他说，尽管广州目前的境外资本并不太多，但如果不及时控制，其他城市的经济泡沫也会波及到广州，广州可能会变成“第二个上海”。

    李大龙则认为，外资对楼市的影响要区别看待，“很多外资其实不是热钱，他们是希望进入医院、公路、商业、工业等能带来长期收益的房地产领域”。专家认为，在外资相对偏低的广州楼市，“对商业物业可进行一定鼓励，对高档住宅如公寓等产品应有所考量，对普通住宅严格控制”。

    数 字

    ３４亿外资炒楼九成投京沪

    据统计，2005年境外机构购买中国建筑物34亿美元，然而由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认，这些资金直接促成了国内房地产价格不断攀升。

    据业内统计，目前约有50%的境外资金投在了北京，约43%投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。

    境外资本在北京上海等地的大肆入侵，造成了当地楼价的直线上涨，据上海网上房地产数据显示，2006年3月份，上海住宅成交量179.67万平方米，与2月份的82万平方米相比上升近120%。不同此前以配套房交易为主的情况，当月普通住宅成交量达到150万平方米，占到成交总量的近85%。