日前，“国六条”的执行细则正式公布，有关住房结构比例、个人房贷首付比例、营业税征收等方面的调控政策全面出台。在市场上观望着的投资者及真正的用家对置业都有了明确的判断。

同以往一样，每当新政出台，都有着不同的声音和反应，其中，对二手楼市场直接产生影响的是关于营业税征收、提高首付的规定。

    从6月1日起，对购买住房不足2年转手交易的改为5年内，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

    深圳二手楼市场将面临怎样的境况？未来将如何发展？

    投资者转移用家态度乐观

    新政策出台之后，进行二手房投资的人会因为成本上涨而把资金转移到其他投资工具身上，分散投资风险。对投资者而言，二手房只是一项投资工具，可把资金转到写字楼、厂房、铺位、股票、基金、建材等……但对二手房成交方面会有一定的影响。

    根据5月份成交数据统计，对比4月份成交下滑约27％，这27％的买家中有65％是投资客，有20％是初次置业的用家，有15％是长远投资（买房收租）及待换房（小房换大房）的真正用家。5月份成交客户里有90％都是买房自用的用家，市场反映显示，用家态度普遍乐观。成交户型是以2房及3房为主，一些豪宅及大面积的户型成交量反而大幅度下滑约5成，预计未来几个月都会是用家主导市场。

    针对投机客来说，要在短时间里在二手房买卖过程中获利，将没有太大的机会和空间。我市二手房的交易流程可以进一步的规范，逐渐走向国际化，把买卖的风险降低。

    提高首付影响不大

    将建筑面积90平方米以上的住房，首付最低成数提高至30％，这个政策较为温和，因此仅就这个政策来说，影响反而不大。

    具体来讲，经济实力较差的自住买家，通常会选择90平方米以下的住房。新政策规定，这类买家仍旧可以执行首付20％，因此，这次宏观调控，对这类买家并没有实际影响。

    对于经济实力较强的买家来说，他们可能会购买90平方米以上的住房，这次的新政策将这类住房的首付提高至30％，实际上所构成的影响也不大，甚至基本不会有什么影响，毕竟他们的经济实力较强，首付提高一成对他们来说根本不算什么。

    部分成交难以抑制

    对于“急售”或急需买房的人来说，这次的新政策也不会令他们观望，他们还是会寻找机会入市。可以说，“该卖的要卖，该买的也要买”。而部分看好市场前景的投资客，也将会有“趁低吸纳”的计划。

    另外，此次新政策的调控对象，并没有包含写字楼、商铺等商业物业，因此，对商业物业来说，这一轮的宏观调控没有直接影响。当然，市场总体的观望气氛未能一时之间淡化，会影响部分商业物业潜在买家的心态，令他们也暂时进入观望状态。不过，最终这些买家将会发现，这些新政策中，对商业物业并没有实质性的影响，因此他们会很快就走出观望期，开始积极入市。

    买卖须冷租赁即热

    在住宅买卖市场上，仍然有一部分买家在观望，将给住宅租赁市场带来利好影响。部分原本打算购买住宅的买家，因为这些新政策的出台，将会暂时打消购买念头，继续选择租房居住。这样一来，住宅租赁市场的需求将会大幅上升，更有部分业主顺时势上调租金。

    另一方面，有部分原本打算出售的住宅，也将流入租赁市场，令住宅租赁市场的供应也将出现一定增长。

    深圳市二手房的交易量和房价在全国每年不同政策的规范、完善、打击下，都有着明显的增长。这都是因为城市规划的改变，经济快速增长，生活水平提高及信息流通所带来的成果。但是，买卖两方还是应按个人需要量力而为，冷静观察市场，再决定是否入市。