“国八条”出台一周年之际,国家又出台了“国六条”及其实施细则,虽然舆论蜂起,反思“国八条”没有取得预期成效的人却不多,从制度根源上反思的人就更少了。笔者认为,如果导致“国八条”失效的制度性缺陷没解决,那么,“国六条”的效果也是有限的。
当前我国房地产行业存在三大制度性缺陷。
第一,住房制度缺陷。在住房制度改革之前,我国实行的是高度福利化的实物分房制度,国家承担了所有城市居民的住房负担,这显然是计划经济的产物,是低效率的住房制度,需要改革。但中国住房制度改革的目标模式是什么?从一开始就存在不同的意见,有人认为住房不是普通商品,不能采取完全市场化手段分配住房;有人认为住房也是商品,也应当走市场化道路。笔者认为,应当“两条腿走路”,即一部分人通过市场化手段解决,一部分人通过非市场化手段解决,这一点已经被西方国家的经验所证明。但1998年之后的住房制度改革使我国住房市场改革走过了头,住房保障制度严重不足,城市居民只能挤上市场购房独木桥,这是当前住房市场出现价格过快上涨的根本原因。
从“国八条”和“国六条”看,政府已经意识到完善住房保障制度的重要性,但遗憾的是,地方政府在完善住房保障制度方面的积极性明显不足。
第二,税收制度缺陷。到目前为止,中国在住房财产还没有相应的财产税,这是重大的制度缺陷。自古以来,中国人积累下来的财富都表现为住房,这与中国的传统文化有一定的关系,和我国税收制度体系的不完善有更大的关系。从国外的实践看,在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收,而我国在住房的持有环节没有税收,这样的安排进一步刺激了住房的投机性需求。如果出台不动产税,会使房地产投机得到一定程度的遏止,会使当前空置的房子流向市场,缓解供求关系。
“国八条”和“国六条”都强调了税收政策在调整住房结构和打击房地产投机中的作用,但现在的税收政策主要还是在交易环节上做文章,对非普通住宅以及持有时间没有达到规定的住房征收营业税。这些措施会起到很好的作用,但没有不动产税的房地产税收体系是不健全的。
第三,土地制度的缺陷。我国实行的是土地公有制度,土地是属于国家和集体的,但在土地转让和交易过程中,土地的国家所有制和集体所有制实际上演变成了政府所有制,由少数官员说了算。土地是房地产的基本要素,土地资源分配的不公平,直接导致了房地产市场的不公平和社会分配的不公平。
1993年税制改革之后,地方政府的税收的增长越来越赶不上投资的增长,出卖土地成为地方政府获得收入的主要渠道。最近几年,各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元,占预算外收入的一半多,有些地方政府的预算外收入70%以上是从土地上得到的。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序,这是中央的房地产调控政策难以助效的重要原因之一。这些制度缺陷难以在短期内得到解决,因此房价的涨势也不可能在短期内得到控制。出台其他的技术性的措施可能会使房地产市场暂时得到影响,只能解决短期的问题,不会影响长期的趋势。要想使我国的房地产市场走上健康发展的轨道,必须解决上述三个制度缺陷。 (责任编辑:悲风) |