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房地产是汇聚经济矛盾的火山口4措施突破困局
时间:2006年06月12日09:40 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:人民网

  在宏观经济的非均衡运行体系中,房地产业正是经济发展的一个小循环。在资金、劳动力和资源在各个行业循环的同时,宏观经济的非均衡运行的矛盾在房地产业强烈地“外在”表现出来。要想真正实现对房地产业的有效调控,促进房地产业的健康发展,首先需要对我国房地产业的发展及运行机制进行深入的研究,认识我国房地产市场发展的特殊机理和作用机制,进而才能制定出相应的调节措施。

  房价上升和供给结构性过剩是非均衡房地产业的典型特征

  近年来,我国房地产在迅速发展的同时,也一直表现出非均衡发展的特点,多次出现了房价上升和供给结构性过剩这一对互相矛盾的经济现象,体现了目前我国房地产市场的典型特征。

  首先,房地产业规模迅速扩大,市场供给量快速增长。目前,我国人均住房水平仍处于较低水平,在经济发展和城市化进程中,住房市场孕育着巨大的潜在市场需求。同时,90年代初以来房地产业一直被视为经济发展的支柱产业,而近年来房地产业的高利润率,进一步吸引了大批资金进入,使得房地产业的投资额迅速上升,房地产业规模迅速扩大。

  从房地产业的投资额来看,房地产开发投资作为固定资产投资的重要部分,自2000年初以来一直保持在30%以上的增长速度,成为我国固定资产投资增长的主要推动力量。在房地产业大量投资和资金的支持下,房地产业的开工面积和竣工面积一直都在快速增长。我们看到,尽管自2004年受宏观经济调控的影响,房地产业的增长有所放缓,但仍然保持了20%多的增长速度。

  其次,房价增幅持续高位徘徊,宏观调控成效不足。2003年房地产业出现过热,政府及时出台了多项房地产宏观调控措施,在一定程度上抑制了房价的迅速上升势头。但自去年底以来房价涨势依然不减,进一步偏离了市场均衡的合理水平,并与我国今年来消费市场物价水平如CPI的持续走低的趋势形成了鲜明的对照。

  从房地产业市场结构看,除了地区间差距外,在经济适用房、普通住房和高档住房市场之间也存在着显著的差异。从2005年7月至今,商品房市场保持了大约7%的增速,其中经济使用房增速较低,平均增长速度仅为3.4%。随着房地产价格尤其是高档住房价格的迅速上升,更是加剧了我国房地产业的市场结构性差异。

  第三,有效需求不足,商品房空置率高,房地产业出现结构性过剩。尽管大量居民的住房条件仍然较差,潜在住房需求巨大,但有效需求仍然相对不足。房地产业供应的迅速增长和有效需求的不足,直接导致了房地产业的供求结构性过剩,大量商品房出现空置现象,且空置率居高不下。到2005年底,全国商品房空置面积达到了1.43亿平方米,与全年的竣工面积4.88亿平方米相比,空置率达到了29%的高位。我国的商品房高空置率和大量居民买不起房的现象并存,这表明房地产业存在严重的结构性过剩。

  第四,房价的“刚性”与租售比的高位偏离。在房地产市场中的供求结构性过剩中,价格难以通过自身的灵活调整来实现市场的均衡。在供给出现结构性过剩的情况下,房价的刚性是由我国房地产业的特殊国情决定的。土地作为房地产业的要素成本具有强烈的刚性特征,因为土地的稀缺性和政府统一所有的垄断性,使得房地产商和政府部门在土地资源的分配中会追求租金的最大化,从而将土地资源的要素刚性传递到房地产市场上,形成了房价的刚性。房地产商基于利润考虑,就必须将房价维持在一定水平上,导致经济中结构性过剩的非均衡状态得以持续。

  与此同时,销售市场和租赁市场之间失调现象突出。租售比的变动可以反应出房地产市场上投机因素的作用强弱,也是房地产均衡发展程度的一个度量标准。在西方发达国家中,租售比一般在1:100左右。而我国的租赁市场发展滞后、市场规模小及市场交易清淡,租售比远低于国际上房地产市场的一般标准,个别地区甚至达到1:300的比例,出现了租售比倒挂(月供大于月租金)的情形。这表明,房地产的非均衡程度在逐步加深,商品房市场发展日益挤压租赁市场的市场空间,也反映了房地产市场的投机性作用日益加强,房地产非均衡发展存在着泡沫化的倾向。

(责任编辑:单秀巧)


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