中磊评报字［2006］2009号

    中磊会计师事务所有限责任公司

    二○○六年六月八日

    中磊会计师事务所有限责任公司接受景德镇华意电器总公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对景德镇华意电器总公司拟以资抵债项目所涉及的房屋及构筑物进行了评估。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2006年4月30日所表现的公允价值作出了合理反映。现将评估报告书主要内容摘要如下：

    本次评估目的是为景德镇华意电器总公司拟以资抵债提供资产的公允价值参考意见。根据此次评估特定目的，本项目评估采用资产在持续经营条件下的市场公允价值。

    本项目评估方法为成本法。

    截止于二○○六年四月三十日在持续经营前提下，委估资产账面原值17,822,327.30元，账面净值9,363,835.80元；调整后账面原值17,822,327.30元，调整后账面净值9,363,835.80元；评估净值10,641,072.01元，评估增值1,277,236.21元，增值率13.64 ％，其中：房屋评估值为9,803,323.43元，评估增值1,157,701.31元，增值率13.39 ％；构筑物评估值为837,748.58元，评估增值119,534.90元，增值率16.64 ％。(评估结论详细情况见资产评估明细表)。

    本评估结论的有效使用期按国家现行规定为壹年，即从2006年4月30日起至2007年4月29日止的期限内有效。

    本摘要与评估报告书具有同等法律效力。

    以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书的全文。

    资产评估报告书

    中磊评报字［2006］2009号

    景德镇华意电器总公司：

    中磊会计师事务所有限责任公司接受贵公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对景德镇华意电器总公司拟以资抵债所涉及的房屋及构筑物进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2006年4月30日所表现的市场公允价值作出了合理反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

    一、委托方与资产占有方简介

    本次评估委托方及资产占有方均为景德镇华意电器总公司。

    名 称：景德镇华意电器总公司

    住 所：曙光路

    法定代表人：符念平

    注册资本：(人民币)壹亿壹拾柒万伍仟元

    企业类型：国有

    经营范围：电冰箱、空调器、压缩机，制冷设备及配件，公司的产品及技术出口业务，生产所需的原辅材料、设备、技术的进口业务。

    华意电器总公司创建于1988年，前身是景德镇市一个制冷设备厂，八十年代发展成一个冰箱厂，现为国有大型企业。公司现有固定资产20多亿元，占地面积58万平方米，在岗员工2440余人，其中科技人员占30％。

    公司主导产品为电冰箱、冰箱压缩机和空调器。目前拥有500万台无氟冰箱压缩机、80万台无氟电冰箱和20万台空调器的年生产能力。

    二、评估目的

    景德镇华意电器总公司欠华意压缩机股份有限公司的债务， 本次评估目的是为景德镇华意电器总公司提供拟以资抵债所涉及的资产公允价值参考意见。

    三、评估价值类型

    根据此次评估特定目的，本项目评估采用资产持续经营条件下的市场公允价值。

    四、评估范围和对象

    本项目资产评估范围为景德镇华意电器总公司拟以资抵债的房屋十栋，建筑面积14,207.34 Ｍ2,账面原值16,496,708.57元，账面净值8,645,622.12元；构筑物九项账面值1,325,618.73元，账面净值718,213.68元，凡列入表内的均在本项目评估范围之内。

    五、评估基准日

    1、本项目评估基准日定为：二○○六年四月三十日。

    2、评估基准日的确定，是评估人员与委托方(资产占有方)协商择定的。

    3、本项目评估的一切取价标准均为评估基准日的有效价格标准。

    六、评估原则

    1、本项目评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则。

    2、本项目评估遵循产权利益主体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。

    3、本项目评估遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则。

    七、评估依据

    (一)法规依据

    1、国务院［1991］91号令《国有资产评估管理办法》；

    2、国务院国有资产监督管理委员会［2005］第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

    3、原国家国有资产管理局国资办发［1992］36号《国有资产评估管理办法施行细则》；

    4、原国家国有资产管理局国资办发［1996］23号《关于转发〈资产评估操作规范意见(试行)〉的通知》；

    5、财政部财评字［1999］91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

    6、《资产评估职业道德准则———基本准则》；

    7、《资产评估准则———基本准则》；

    8、中国注册会计师协会《关于印发＜注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见＞的通知》会协［2003］18号；

    9、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

    10、其他有关法律法规文件。

    (二)行为依据

    《资产评估业务约定书》。

    (三)产权依据

    1、企业法人营业执照；

    2、房屋所有权证等相关产权证明；

    (四)取价依据及其他相关参考资料

    1、江西省二00四年工程定额及费用定额；

    2、江西省房屋新旧程度评定标准；

    3、二00六年四月份江西省景德镇市建筑材料价格信息；

    4、景德镇市工程建设项目收费标准；

    5、工程预决算资料及财务等相关资料。

    6、评估人员会同资产占有方有关人员现场勘察记录；

    7、资产评估申报表及关于进行资产评估有关事项的说明；

    8、评估人员收集的市场价格分析资料；

    9、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料。

    八、评估方法

    对于委估房屋建(构)筑物，本次评估采用重置成本法，其计算公式为：

    评估值＝重置成本×成新率

    重置成本＝工程造价＋前期费用及其它费用＋资金成本

    1、重置成本的确定

    主要依据对评估对象的现场勘察记录，在参照类似工程竣工资料及当地现行的工程(预算)定额和取费标准(或与已掌握的参照物进行对照比较)的基础上，按评估基准日建筑材料市场价格，并考虑工程建设的前期及其他费用、资金成本，针对不同情况对评估范围内的房屋和构筑物进行重置全价的估算。

    2、工程造价的确定

    本次评估主要为工业厂房，具体选择类似结构工程调整法分析，依建筑面积、房屋结构、附属设施等相同或相近的参照物对照比较， 针对其影响造价的差异部分进行调整确定重置造价。

    3、前期及其他费用：参照当地的有关规定，前期及其他费用主要有：勘察设计费、工程质量监督费、建设单位管理费、工程监理费等。

    土建工程造价前期及其他取费依据

    勘察设计费         建安工程造价×费率           3.5%           国家计委、建设部：[2002]10号
    工程质量监督费     建安工程造价×费率          1.8‰    计价格[2001]585赣价收费字[2002]39号
    工程监理费         建安工程造价×费率           1.0%                           参照有关规定
    招标费及服务费     建安工程造价×费率          1.0‰       赣价房字[2000]7号赣财综[2001]9号
    墙体改革专项用费       建筑面积×费率       6.0元/M2         国发[1992]66号、财综[2002]55号
    袋装水泥使用费         建筑面积×费率       1.0元/M2                           当地有关规定
    白蚁防治费             建筑面积×费率   钢混1.5元/m2   财预[2002]584号、赣价房字[1999]1号、
                                        -   砖混2.0元/m2                       赣财综[1999]31号
                                        -   砖木2.5元/m2
    建设单位管理费     建安工程造价×费率           1.5%                        财建[2002]394号

    4、资金成本：根据房屋的一般工期和评估基准日银行贷款利率计算。

    5、成新率的确定

    主要依据已使用年限、维护保养状况、环境影响及工程质量，采用现场目测法，结合耐用年限及综合因素确定。计算式是：

    各类结构房屋建筑物的耐用年限及残值率为：

    项目\结构   钢混结构（排架结构）   砖混（轻钢、混合）结构   砖木结构   构筑物
    耐用年限                   50-60                    30-50      20-40    20-40
    残值率                         0                      2-4       3－6        0

    Ｚ2———现场判定评分成新率

    Ｚ3———综合因素调整率：依设计水平、施工质量、使用功能、修理等因素分析后确定。

    Ｚ3与设计水平、建造质量、使用及维护等因素有关，取权重系数如下：

    设计水平   0.25
    建造水平   0.25
    使用状况   0.25
    维护保养   0.25

    九、评估过程

    本项目评估于2006年6月1日开始，至6月8日工作结束。

    (一) 评估前期准备工作阶段

    本阶段的主要工作是：根据本公司资产评估工作的需要，向资产占有方布置资产评估申报表，协助资产占有方进行资产申报工作，同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。

    (二) 现场评估阶段

    根据国有资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行评估，具体步骤如下：

    1、听取资产占有方有关人员对企业情况以及待评估资产历史和现状的介绍。

    2、对资产占有方填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与资产占有方有关财务记录数据进行核实。

    3、根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，对资产状况进行察看、抽检、记录；并与资产管理人员进行交谈，了解资产的管理维护状况。本评估现场勘察工作的重点是职工活动中心。

    4、根据委估资产的产权状况和特点，制订资产的具体评估方法。

    5、查阅委估资产的财务资料，预决算资料及购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料。

    6、开展市场调研、询价工作。

    7、对资产占有方实物资产进行评估，测算评估价值。

    (三) 评估汇总阶段

    确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善，并向项目负责人(签字注册资产评估师)汇报。

    (四) 提交报告阶段

    根据评估工作情况，起草资产评估报告书，经项目经理(签字注册资产评估师)、质控部、分所所长三级复核，并向委托方提交资产评估报告书初稿，征询委托方意见，经反复复核确认资产评估结果客观反映了资产占有方的资产状况后，向委托方提交正式资产评估报告书。

    十、评估结论

    经评估，截止于二○○六年四月三十日在持续经营前提下，委估资产账面原值17,822,327.30元，账面净值9,363,835.80元；调整后账面原值17,822,327.30元，调整后账面净值9,363,835.80元；评估值10,641,072.01元，评估增值1,277,236.21元，增值率13.64 ％，其中：房屋评估值为9,803,323.43元，评估增值1,157,701.31元，增值率13.39 ％；构筑物评估值为837,748.58元，评估增值119,534.90元，增值率16.64 ％。(评估结论详细情况见资产评估明细表)。

    十一、特别事项说明

    1、我公司评估人员对资产占有方提供的委托评估资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查对。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是资产占有方的责任，我公司评估人员的责任是对资产占有方提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。若资产占有方不拥有前述评估对象的所有权或使用权，或对前述评估的所有权或使用权存在部分限制，则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。

    2、本次评估值仅为房屋建(构)筑物本身价值，未考虑土地使用权价值。

    3、委估房屋建筑物中只有检测中心房屋、总配电所房、铸造车间房、造型材料库房、1000Ｍ3水池及泵房等5项房屋建筑面积10191.34 Ｍ2,已办理了房产证；其他五栋建筑面积4016 Ｍ2未能办理房屋所有权证。建议本次评估的房屋(产)转让应按国家有关规定办理。

    4、上述已办理房产证的房屋均已抵押给中国进出口银行，请委托方及其他报告使用者注意，在评估目的实施前应根据我国现行法律法规办理相关手续。

    5、对于资产占有方未能提供房屋所有权证的房屋，其建筑面积等具体技术参数以资产占有方申报的数据为准，并经评估人员现场复核，但未经法定机构确认。资产占有方在办理相关的房屋所有权证时，应聘请法定机构对其进行测量。若法定机构测量面积与本评估报告书所用面积不一致时，以法定机构测量面积为准，并对本评估结论进行相应调整。

    评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

    十二、评估基准日期后重大事项

    1、评估基准日后有效期内，由于资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应予以充分考虑，并进行相应调整。

    2、评估基准日后有效期内，当资产价格标准发生变化，并对资产评估价格已产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

    3、评估基准日至报告提交日之间未发生重大影响评估结论的事项。

    十三、评估报告法律效力

    1、评估假设前提

    被评估资产在可预知的法律、经济、技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用和维护状况。

    2、评估报告成立的前提条件

    本评估结论是反映评估对象在本项目评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

    当前述评估目的等条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

    3、本评估报告所称“评估值”是指所评估资产在现有用途不变、持续经营，以及在评估基准日的外部经济环境条件下，为本报告书所述目的而提出的公允估值。

    4、本评估结论是在以2006年4月30日为评估基准日时，对被评估资产价值客观公允的反映，本公司对这一基准日以后有关资产价值发生的变化不负责任。

    5、本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，依据国家有关法律、法规的规定发生法律效力。

    6、本评估报告有效期壹年，即从2006年4月30日起至2007年4月29日止有效。

    7、本评估结论仅供委托方为本评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权仅归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。

    8、本评估报告书经我公司法定代表人签章、两名注册资产评估师签名盖章、加盖公章后，并经财产评估主管机关核准后生效。

    9、本评估机构和本评估师保留最终解释权。

    十四、评估报告提出日期

    本评估报告提出日期为：2006年6月8日。

    资产评估报告书

    备查文件使用范围声明

    本评估报告书备查文件仅供委托方为本项目评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，其使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。

    中磊会计师事务所有限责任公司

    二○○六年六月八日

    资产评估机构及签字注册资产评估师承诺函

    景德镇华意电器总公司：

    受贵公司委托，我们对贵公司拟以资抵债项目所涉及的房屋建(构)筑物进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书。在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

    1、资产评估范围与资产占有方申报的资产范围一致；

    2、对委估资产进行了合理的核实；

    3、评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；

    4、影响资产评估价值的因素考虑周全；

    5、资产评估价值客观、公允；

    6、评估工作未受任何人为干预并独立进行。