项目名称：景德镇华意电器总公司国有土地使用权价格评估
受托估价单位：景德镇宏泰土地评估咨询有限公司
土地估价报告编号：景宏泰［估］字［2006］第017号
提交估价报告日期：二00六年五月二十五日
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
景德镇华意电器总公司国有土地使用权价格评估
二、委托估价方
委托单位：景德镇华意电器总公司
单位地址：景德镇市新厂东路28号
法定代表人：符念平
联 系 人：查春霞
联系电话：13607988878
邮政编码：333000
三、估价目的
景德镇华意电器总公司因以资抵债的需要，根据中华人民共和国财政部令《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年12月31日第14号)的规定，特委托景德镇宏泰土地评估咨询有限公司对其位于景德镇市新厂东路28号的一宗商业用地土地使用权价格进行评估，为其土地使用权作价以资抵债提供价格参考依据。
四、估价期日
二ＯＯ六年五月二十五日
五、估价日期
二ＯＯ六年五月二十三日至二ＯＯ六年五月二十五日
六、地价定义
根据《城镇土地估价规程》和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在2006年5月25日，土地登记用途为商业用地，土地使用权类型为出让，评估设定为商业用地，其法定最高出让土地使用年限为40年，剩余土地使用年限为37.3年，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、供水、排水、通电、通讯)及宗地红线“五通一平”，因待估宗地红线内“五通”(即通路、供水、排水、通电、通讯)费用已计入其它资产，根据不重不漏原则，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、供水、排水、通电、通讯)及宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
七、估价结果
估价人员经现场查勘和当场市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年期及开发程度条件下，于评估基准日2006年5月25日的土地使用权价格为：
土地总面积：104584.6平方米
单位地价：1081元／平方米
土地总地价：11306万元
人民币大写：壹亿壹仟叁佰零陆万元整
待估宗地土地估价结果详见《土地估价结果一览表》(表1－1)
八、土地估价师签名：
姓 名 土地估价师资格证书号 签名
李端香 2000360038
张林芳 93140038
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：张林芳
二ＯＯ六年五月二十五日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：景德镇华意电器总公司
单位地址：景德镇市新厂东路28号
法定代表人：符念平
联 系 人：查春霞
联系电话：13607988878
邮政编码：333000
二、估价对象
此次估价对象为景德镇华意电器总公司以出让方式取得的土地使用权，位于景德镇市新厂东路28号，土地登记面积为104584.6平方米，评估土地面积为104584.6平方米，土地登记用途为商业用地，所在土地级别为Ⅲ级。
三、估价对象概述
(一)、土地登记状况
待估宗地位于景德镇市新厂东路28号，具体情况详见表2：
表2 估价对象土地登记状况一览表
估价期日土地使用者 宗地位置 土地登记用途 土地级别 宗地四至 土地使用权取得方式 土地登记面积（平方米） 评估土地面积（平方米） 国有土地使用证证号 终止日期
景德镇华意电器总公司 新厂东路28号 商业 Ⅲ 东至雕塑瓷厂南至新厂东路，西至本公司用地，北至朝阳路 出让 104584.6 104584.6 景土国用(2004)第0417号 2043年8月29日
(二)土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家，土地使用权由景德镇华意电器总公司以出让方式取得，土地使用年限为商业法定最高出让年限40年，剩余土地使用年期37.3年，待估宗地产权清楚。
(三)土地利用状况
建有厂房及商业用房。
四、地价影响因素分析
(一)一般因素
1、城市资源状况
①、地理位置：景德镇市位于江西省东北部，地理坐标介于，东经116°57′－?17°42′，北纬28°44′－29°56′之间，东接江西省婺源县、德兴市和安徽省休宁县，南邻江西省弋阳县、万年县，西邻江西省波阳县，北抵安徽省祁门、东至县，市区距江西省省会南昌市252公里。
②、地形地貌：景德镇市以中低山和丘陵为主，东、南、北三面多为山地，全市地貌可分为三大类型：山地，海拨500米以上，占土地面积21％。丘陵海拨在100－500米之间，占土地总面积64％。岗丘与平原，海拨100米以下，占土地总面积15％。
③气候水文：景德镇地区属亚热带湿润季风气候，光照充足，雨量充沛，无霜期长。早春多偏北风，较为寒冷。春夏之交，梅雨绵绵，盛夏多偏南风，天气炎热。夏秋之际天气睛热。历年平均气温为17.1摄氏度平均降水量为1763.5毫米，年平均日照为1968.5小时，无霜期为248天。景德镇镜内河流以源于安徽省祁门县大洪山的昌江为主，自北向南，纵贯全境，支流有南河、东河、西河、杨村河、建溪河、梅湖河。
④行政区划：景德镇市辖乐平市、浮梁县、和珠山、昌江区。共有12个街道办事处， 24个镇，14个乡，4个垦殖场。全市土地总面积5256平方公里，其中市区面积422平方公里，乐平市1983平方公里，浮梁县2851平方公里，市建成区面积43平方公里。2003年末总人口148.3万人，其中市区42.2万，非农业人口34万，乐平市78.5万，浮梁县27.5万。
⑤城市性质：景德镇市一向以生产瓷器驰名中外，享有“瓷都”之誉，解放前是单一生产陶瓷为主的手工业城镇，解放后经过调整、改革，现已建成为一个以陶瓷工业为主体，电子、机械、电力、建材、航空、轻工、化工和食品加工等工业为辅的多门类工业区城市。陶瓷产品有日用瓷及工艺美术瓷等，产品畅销五大洲的九十多个国家和地区。
2、城市社会经济发展状况景德镇市2003年末全市国内生产总值达到140.69亿元，人均国内生产总值9304元。全市财政总收入为11.65亿元，居民人均消费水平5288元。景德镇市工业基础比较雄厚，实施改革开放以来，该市工业在继承和发扬瓷业生产的同时，大力发展与瓷业生产配套的基础工业和原材料工业，积极开拓机械、电子、建材、轻化、医药、航空等新兴产业，目
前一个多产业协调发展的工业体系已初步形成。该市现有独立核算工业49个，其中国有控股企业109个，集体及其它企业381个。景德镇市农业基础较好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善。
3、土地产业政策
政府对土地实行统一规划，统一征用和收购，统一开发、统一出让、统一管理，除法律法规规定可以划拨的供地外，其他建设用地一律实行有偿使用，经营性用地一律采用拍卖、招标、挂牌方式供地。高新技术产业及工业项目可实行以成本价供地。
4、土地利用规划
(1)1997年初，中共中央国务院颁发了“进一步加强土地管理切实保护耕地”的通知，对新增非农建设用地控制严格，将会使城市存量土地地价的总体水平上升。
(2)通过对土地隐形市场的清理以及政府实行土地有偿使用制度，限制土地供给总量，将会使城市存量土地地价总体水平上升。
(3)景德镇市总体规划提出了城市向西发展工业区和高新技术产业区，对老城区实行商住业改造。由于郊区或郊县土地取得费、税费远低于市区，因此吸引了市区新的工业项目的进入及老企业的迁入，从而使郊区的工业类用地量增加，有助于地价的上升；但由于前几年土地供给的失控，使得郊区工业用地出现一定数量的闲置，因此还需要一定时间消化，导致地价稳定。
通过以上影响地价一般因素的分析，我们认为，由于受宏观经济的影响，随着城镇的扩展，基础设施的不断完善，尤其是道路建设的加快，城市人口的增加，经济的发展，地价呈逐渐上升的趋势。
(二)区域因素
1、位置
待估宗地位于景德镇市新厂东路，属东市区。
2、交通
景德镇市交通畅通便利，现已形成一个由铁路、公路、水运、航空兼备内外联系的综合性运输网络。铁路，皖赣铁路贯穿区境，北达南京沪宁线相接，南至鹰潭与浙赣、鹰厦线相连；公路，206国道由北向南纵贯全境，东西走向的公路有景湖，景婺公路和景九高速公路。市区有开往北京、上海、杭州和省
内大部分县市的客运班。景德镇罗家机场，可起降各类大中型飞机，现已开辟至北京、广州、上海、武汉、郑州等城市的航班。昌江为水运的主要航道，客货轮可常年经鄱阳湖直抵长江。
3、基础设施条件
(1)供电
市区供电由景德镇发电厂并网贵溪电网、赣东北电网互配供给，变电能力为220ＫＶ，120万ＫＷ容量，供电保障率较高。
(2)供水
市区供水水源来自昌江河，通过羊湖水厂、观音阁水厂及其它水厂处理，市内统一配送用户，输水主管径为￠500毫米水泥管，已形成供水网络。
(3)排水
市区采取雨污合流排水，排水设施管道形成网络。
(4)通讯
市区通讯网络完善，目前已开通ＧＰＳ数字移动通讯系统。
4、环境条件
市区环境质量属轻度污染区，主要污染物有噪音、二氧化硫、废气、悬浮微粒等。洪水、地质自然灾害发生的频率较小。
5、产业集聚度
市区产业集聚度较高，工业以制瓷为中心，产品除古瓷外，建筑陶瓷和工业陶瓷已脱颖而出，同时，电子工业、机械工业、建材、轻化、医药等工业也形成了一定规模。
(三)个别因素
1、位置
待估宗地位于景德镇市新厂东路28号，东至雕塑瓷厂，南至新厂东路，西至本公司用地，北至朝阳路。
2、面积、形状及用途
该宗地土地登记面积104584.6平方米，评估土地面积104584.6平方米，宗地登记用途为商业用地；本次评估设定为商业用地，宗地呈长方形。北临朝阳路，宽308.7米，南临东一路37.7米，合计346.4米，平均进深302米，宽深比1.15。
3、地质状况
宗地地质状况良好，地质对宗地利用无影响。
4、地形坡度
宗地地形平坦，对宗地利用无影响。
5、产业集聚度
宗地周边多为工业企业，主要有昌河，雕塑等工厂，南北二面临街，商业网点较多，产业集聚度较高。
6、环境状况
宗地周边无污染性工业企业，三废环境质量较优，无洪涝灾害。
7、土地使用年限
待估宗地为出让用地，本次评估土地使用年限设定为商业用地最高出让剩余使用年限37.3年。
8、规划限制
为现状利用。
9、基础设施状况
宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地红线内“五通一平”(即通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整)，其基础设施状况具体描述可见表1－2《待估宗地基础设施条件表》。
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、《中华人民共和国土地管理法》(全国人大常委会1998年8月29日修订)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第29号1994年7月5日)；
3、《中华人民共和国土地管理实施条例》(主席令第50号1995年6月30日)
4、《城镇土地估价规程》(ＧＢ／Ｔ 18508－2001)；
5、中华人民共和国财政部令《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年12月31日第14号)。
(二)地方人大和政府及有关部门颁布的法规、文件
1、《江西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》；
2、景德镇市人民政府第20号令《景德镇城市规划区征地管理办法》；
3、景德镇市人民政府“关于颁布实施城市规划区基准地价的通告”(景府发［2001］8号)；
4、《景德镇市城区土地定级估价报告》；
5、《景德镇2003统计年鉴》。
(三)委托方及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。
二、土地估价
(一)估价原则
本次估价中，遵循的主要原则有：
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品商场中，商品或提供服务的效用或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，
会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
2、需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断特征。
3、变动原则
一般商品的价格，是伴随构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
4、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5、多种评估方法相结合的原则
随着我国土地估价业发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估进程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。
(二)估价方法
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，针对该宗地登记用途为商业用地，拟采用基准地价系数修正法和成本逼近法来测算待估宗地地价。
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是按照所在城市基准地价标准，根据基准地价修正体系，进行期日修正、年期修正、区域因素修正、个别因素修正和土地开发程度差异修正，得到待估宗地地价。其计算公式
式中：Ｐ ———待估宗地地价
Ｐ′———该地块所在土地级别的基准地价
Ｋ期日———期日修正系数
Ｋ年期———年期修正系数
Ｋi———各区域因素修正系数
n———区域因素个数
Ａ———各区域因素修正系数
Ｆ———土地开发程度差异修正值
2、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、就缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益)×年期修正系数
(三)、估价结果
1、地价确定的方法
本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法从不同角度试算了待估示地地价。经评估人员调查后综合分析，认为基准地价系数修正法比较接近实际，故取两种方法测算的加权平均值作为最终结果(基准地价系数修正法权重0.54,成本逼近法权重0.46)。待估宗地估价结果见表3。
表3 待估宗地土地估价结果确定表
估价期日土地使用者 评估土地面积(平方米) 基准地价系数修正法结果(元/平方米) 成本逼近法测算结果(元/平方米) 最终估价结果价值(元/平方米) 总地价(万元) 估价结果取值方法说明
景德镇华意电器总公司 104584.6 981 1198 1081 11306 取两种方法的加权平均值作为最终结果
2、估价结果
估价人员经现场查勘和当场市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年期及开发程度条件下，于评估基准日2006年5月25日的土地使用权价格为：
土地总面积：104584.6平方米
单位地价：1081元／平方米
土地总地价：11306万元
人民币大写：壹亿壹仟叁佰零陆万元整
待估宗土地估价结果详见《土地估价结果一览表》(表1－1)
三、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1、委托方提供的资料属实。
2、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。
3、估价对象作为商业用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
4、估价对象与其它生产要素相结合能满足生产、经营的正常需要，保证企业的持续发展。
5、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的均衡市场。
6、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
7、估价对象土地使用年期的设定按剩余使用年限37.3年设定土地使用年期。
(二)估价结果和估价报告的使用
1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2006年5月25日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年期及正常市场条件下的土地使用权价格现值。
2、评估价格仅为景德镇华意电器总公司土地使用权作价以资抵债提供价格参考依据。
3、本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和提交土地管理部门备案时的附件。
4、评估结果自评估基准日起壹年内有效。
5、本评估报告由景德镇宏泰土地评估咨询有限公司负责解释。
(三)需要特殊说明的事项
1、评估土地面积及权利状况以景德镇市人民政府颁发的《国有土地使用证》登记的为准。
2、本报告只适用于报告所确定的特定估价目的，委托单位不得用于除此之外的其他目的和经济活动。
3、本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格现值，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。
第四部分 附 件
附件一、待估宗地《土地估价委托书》复印件
附件二、待估宗地区域位置示意图
附件三、《国有土地使用证》复印件
附件四、待估宗地现场照片
附件五、估价机构营业执复印件
附件六、估价机构资质证书复印件
附件七、土地估价师资格证书复印件
二ＯＯ六年五月二十五日 | 
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