“九部委意见”实施最初两天，房产整体交易量应声而落，而此后又有短期攀升。房地产市场前景显得扑朔迷离，二手房交易几乎陷入停滞状态，一手商品房市场也呈现出胶着状态。但是，在严厉调控之下，高档房却很低调地轻松前行。

《楼市》记者调查得知，调控新政对高档房销售的影响甚微，而高档房前景也被长期看好。

    新政压市 高档房低调前行

    “国六条”出台，市场表现出奇平静，而“九部委意见”一经面市，房地产经纪公司的人无法再沉默，已拿地而未取得施工许可证的开发商无法再沉默，在质疑政策的同时，他们也陷入了迷茫之中，下一步，到底应该怎么走？

    但是，在房地产业内众多人质疑新政之时，却有一部分开发商继续保持低调。无论是万科股份有限公司董事长王石，北京万通地产股份有限公司董事长冯仑，还是清华紫光房地产开发公司董事长吕大龙，对“九部委意见”都坚持不发表具体看法。吕大龙只简单地对记者表示“新政有些看不明白”。但业内专家认为，这并不意味着他们不关心政策，“他们是‘外冷内热’，其实对政策都在密切关注，只是不愿对外发表言论”。

    同时，很多高档楼盘也保持了低调的销售策略。《楼市》记者了解到，“意见”实施后，多数开发商和专家一致认为，新规定对既有高档项目是一大利好消息，虽然如此，这些高档楼盘到目前为止基本没采取调价政策，依旧不急不缓地销售、开盘。

    据了解，位于亚运村核心区域的金泉广场公寓部分将于6月20日左右面市。该项目与摩根中心是亚奥板块地理位置最好的两个项目，而一个由保利开发，一个将由首创开发。良好的地理位置，开发商的雄厚实力，加上奥运契机的促进，项目的关注度和价值自然被提升。

    据金泉广场负责人介绍，项目开盘价大约为8500～8600元/平方米。业内人士认为，亚奥板块已经形成了较为成熟的居住氛围，部分高档项目售价在15000元/平方米以上，而与这些高档项目相比，金泉广场可谓奉行的是低价入市策略。这一方面表明调控政策短期效果显现;另一方面，理性定价，为未来升值预留出较大的空间。

    新政前后 高端市场波澜不惊

    历经了2005年的宏观调控，2006年一季度的房地产市场又出现了彻底反弹的局面。据统计，2006年1～3月份，北京商品住宅预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8%。今年1～3月，全市商品房住宅期房单月价格分别为6687、6957和7046元/平方米。在这样的背景之下，5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并提出了调控房地产市场的六条意见，12天后，“九部委意见”出台——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

    6月1日，细则刚一实施，房地产市场交易量应声而落，此后有所回升，而受影响最明显的是二手房交易市场以及普通商品房。而《楼市》市场调研部检测发现，高档住宅的交易情况在新政前后并无明显变化。以东部的天鹅湾为例，5月8日～5月22日，双周成交45套，5月23日～6月6日，双周成交49套；星河湾在这两个时段的成交量分别为30套和35套。西部的西钓鱼台在这两个时段的成交量分别为16套和18套；北部的主场分别为3套和78套，等等。 从房价看，新政出台前后，高档房成交价格变化也不大。5月15日，西钓鱼台的成交均价为14042元/平方米，6月6日，其成交均价为14107元/平方米；同时，东山墅、星河湾等项目的销售均价在新政出台前后都无明显变化（详见表1）。

    需求坚挺 高档房置业者理性出手

    在阳光上东售楼处，购房者程先生接受《楼市》记者采访时表示，他买这里的房子是为了改善居住条件，并且他十分看好上东区未来的发展，将来自住生活将会十分便利，而若需要卖掉再重新置业，区域和楼盘的升值潜力也将会为他带来可观的增值收益。因此，虽然九部委联合出台调控细则，但并没有影响他的买房计划。

    专家指出，购房者的心态已经越来越理性，尤其是高档住宅买家，自住型买家在认可产品品质之后，很少受其他外来因素的影响。保利金泉广场位于亚运村及奥运会场的核心地带，西距奥运主场馆1000米东临北宛路、西至108路电车总站，并且地铁5号线大屯站紧邻该项目。因此其区位和交通优势被众多高端置业人士看好。

    “随着人们收入水平的提高，将会产生改善居住条件的需求，并且这种需求每年都呈递增的趋势。”世纪皓产投资顾问公司副总经理毕征表示。她认为，其实与对普通住房的刚性需求一样，人们对舒适型高档住宅的自住需求也是刚性的，并且每年都会有所增加。

    在一家传媒公司就职的崔先生表示，他的置业观就是一步一步改善居住条件。刚工作时租房，三年之前买了一套二手房，而今年，他准备买套小三居的新房。考虑到孩子，考虑到在家办公的需求，因此打算买套三居室。他表示，即使房价上涨，但只要收入能跟得上，还是会买大一点的房子，毕竟有居住需要。

    同时，从投资市场来看，目前股票等投资市场震荡不定，一部分有钱人的资金缺乏出口，因此也愿意选择购买高档房产，当做一种存款方式或者用作长期投资。马先生就是一个典型，他认为有钱就应该买房，因为从长期来看，北京的房价必然会呈现上涨趋势，好房子不会贬值。而他买房并不是为了短期投机或者是投资，就把买房当做存钱，而他也相信多年之后，自己的这些房产必将能拥有更大的价值。

    6月6日，成龙以NAGA上院业主的身份参加该项目外立面揭幕活动。他表示，这是自己首次在内地置业，选择NAGA上院，最主要是因为项目的高品质，无论从二环内的地理位置，顶级建筑材料的使用，还是陈幼坚等顶级建筑设计师的室内设计等，都满足了其对居住舒适度的要求。同时，成龙还表示，买房除了为满足居住之目的，同时也是一种投资，他希望楼盘能够保值、增值。

    新政致产品稀缺 高档房后市坚挺

    为解决更多普通老百姓的购房问题，“九部委意见”明确规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

    业内人士分析认为，该规定会增加小户型住房的供应，但同时也意味着高档房的新增供应将减少。而这，也是既有高档房后市被看好的重要原因之一。

    据了解，“九部委意见”出台之后，有的购房人表现出观望情绪，一方面希望房价走向更加明确，另一方面也希望等到后期新项目面市，有更多的小户型可以选择。因此，在新增楼盘较多的区域，部分项目的销售受到一些影响。

    与此相反，不少纯别墅项目、已取得施工许可证的纯高档项目，却正在悄悄进行新一轮策划。一别墅项目开发商私下对记者表示，无论是禁止供应别墅用地，还是“九部委意见”中关于小户型比例的规定，对整个房地产市场来说，利于调整住宅结构，充分利用资源，促进其健康发展，但对现有别墅和高档项目来说，必然是一大利好消息。倘若需求旺盛，不排除高档项目进一步涨价的可能。

    也有不少专家表示，未来高档房的新增供应将减少，现有项目就会尽量提高自身品质，满足高端人群的需求，同时售价将由市场来决定，而长远来看，高档房后市需求和价格都将会十分坚挺。