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深圳楼市供求关系会逆转?2008年将现住宅过剩
时间:2006年06月23日13:11 我来说两句  

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     (行情-论坛)
 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:深圳新闻网-深圳商报

    日前,深圳知名地产人士尹香武(半求)先生在接受香港媒体采访时,就内地房地产体制矛盾、供求关系分析、调控实质效果、房价未来走势等发表了自己的看法,他判断2008年将是中国房地产的敏感年。

    2008年可能出现住宅过剩

    半求认为,尽管当前的中国房地产市场存在财政体制、金融体制、楼市管理体制、土地全垄断与住宅商品化等多方面的矛盾,但是2008年奥运会之前,中国楼市都将是安全的;而2008年之后,市场惯性能够持续多久,则要看届时的市场表现。因为2008奥运会后,建设的庞大投资开始停止,外资会选择逐渐退出,人民币的通货膨胀也将逐步产生,从而影响经济与消费信心。因此2008是相当敏感的年份。

    国家统计局最新统计显示,2006年第一季度,中国内地GDP增长了10.2%,固定资产投资增长超过27%,新增贷款增长速度接近14%,一个季度就完成了全年新增贷款目标的50%。而在房地产方面,2006年第一季度开发土地面积同比增长53.3%,累计完成房屋施工面积同比增长23.3%,完成房地产开发投资同比增长20.2%。同时,截止到今年3月底,商品房空置面积同比增长23.8%。

    因此半求分析,如果以一年的生产周期计算,2008年年初,中国的房地产供应量将增加30%以上,在购房成本、转让成本越来越高的情况下,这个增长幅度就可能导致供应超过需求。而为了调控目前的房价,各地又在加大土地与经济适用房的供应,持续一段时间之后,相信全国供求将出现逆转。因此,2008年全国就可能出现住宅过剩的市场状况。

    深圳楼市供求关系可能逆转

    根据现有的土地政策分析深圳的房地产市场,半求认为政府提高容积率是在所难免的。假设政府把容积率从2005年平均的2.3提高30%,增加到3的话,以政府承诺的今年出让160万平米的居住用地计,政府出让的建筑面积将达到480万平米。而今明两年分别将有大约200万平米的改造和存量土地入市,这部分土地属以前批出,容积率依然以2.5核算,可供应建筑面积为500万平米。新增与存量相加为980万平米。再加上每年约60万平米建筑面积的旧改供应,那么2007年开始,深圳房地产二级市场供应总量为1040万平方米,与深圳目前的销售量相差无几。但是考虑到由于税收、5年交易限制、提高首付、房价已经处于较高位等因素,市场可能会在原来基础上降低5%左右的购房需求。

    按照2005年990万平米的销售为基础下调5%计算,估计到2007年,市场的需求总量约为940万,与1040万平方米的供应量有100万的差额。这样的话,深圳楼市的供求关系就将逆转,所以2008的特殊意义目前越来越清晰。

    但半求还表示,市场在2008年之前难以见到真正的供应放量。深圳如果没有进一步控制需求的措施,目前的市场形势还是很难出现逆转。


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